El Parlament de Catalunya ha aprovat avui la Llei del dret a l’habitatge. Es tracta de la primera llei que tracta íntegrament la problemàtica de l’habitatge i permet afrontar, de manera global i per primera vegada, tots aquells aspectes que garanteixin l’accés a l’habitatge, com ara la construcció, promoció, gestió, habitabilitat, conservació i rehabilitació, i les garanties als consumidors. Com a eix més visible de la Llei, destaca la definició de la funció social de l’habitatge, ja que permet incorporar aspectes innovadors que reflecteixen la realitat social, com l’assetjament immobiliari, la subocupació i la sobreocupació dels habitatges, o la degradació física dels habitatges.

La Llei neix amb la vocació de fer front als problemes socials generats per l’habitatge els darrers deu anys a Catalunya i als quals ni el lliure funcionament del mercat ni les normatives existents no han estat capaços de trobar solució. Durant aquest període, els preus dels habitatges han pujat un 300%, mentre que els sous només han augmentat un 30%. Aquesta situació ha generat una important discrepància i segregació, que han portat a situar l’habitatge en el nivell de màxima exigència ciutadana. I, a més, ha generat peatges socials injustos com l’assetjament immobiliari o la sobreocupació, entre d’altres.

La situació de l’habitatge ha canviat i, per tant, cal també capgirar alguns dels principis normatius que el regulen per trobar noves vies de solució efectiva als problemes. Amb l’aprovació d’aquesta Llei, Catalunya passarà a disposar de l’instrumental jurídic bàsic, que, juntament amb la legislació urbanística, haurà de permetre donar resposta als problemes actuals, actuar preventivament de cara al futur, i donar compliment als importants reptes col·lectius assumits amb la signatura del Pacte nacional per a l’habitatge.

Objectius de la Llei del dret a l’habitatge

En l’àmbit de les garanties per al dret a l’habitatge, la Llei:
1.- Considera la provisió d’habitatges destinats a polítiques socials com a servei d’interès general. Amb això, el sector públic es compromet a adoptar mesures adreçades a l’existència d’habitatge assequible suficient i adequat per a la població, ja sigui generant-lo ell mateix, o en col·laboració amb la iniciativa privada o amb la iniciativa de caràcter social.

2.- També estableix la funció social de la propietat de l’habitatge, i regula la reacció pública davant de situacions d’incompliment d’aquesta funció social amb diversos instruments, prioritzant sempre les actuacions preventives, de foment i d’assistència. Entén com a incompliments de la funció social de la propietat: la no-utilització permanent dels habitatges, la sobreocupació, la comercialització d’infrahabitatges, el no-compliment del deure de manteniment i conservació, i el no-destí dels habitatges amb protecció oficial a residència principal i permanent.

3.- Defineix de manera precisa la sobreocupació dels habitatges, no només sobre la base de la superfície per persona, sinó també sobre la base de les relacions familiars i les condicions d’ús de l’habitatge, per permetre una actuació més justa i precisa de l’Administració pública respecte d’aquest fenomen.

4.- Defineix amb precisió la situació de les persones sense llar, dóna una visió àmplia del fenomen i posa en un primer lloc d’exigència per a l’Administració l’erradicació d’aquestes situacions, i obliga a realitzar actuacions específiques d’habitatge d’inserció en els programes socials d’integració.

5.- Introdueix a Catalunya un dels instruments bàsics dels estats del benestar en matèria d’habitatge, com és l’ajut directe a les famílies per fer front al cost del seu habitatge de lloguer, o les quotes d’amortització de prèstecs en situacions especials, entesos com una prestació social, a fi de propiciar la inserció social i evitar desnonaments socialment no acceptables.

6.- Introdueix el concepte de masoveria urbana com una de les formes a impulsar per promoure lloguer d’habitatges amb necessitat de rehabilitació, adreçat a col·lectius amb ingressos baixos.

7.- I tipifica l’assetjament immobiliari i considera com un dels indicis de l’assetjament la negativa per part del propietari a cobrar la renda.

En l’àmbit de la millora de l’accés a l’habitatge, la Llei aposta per la creació d’un parc específic d’habitatges assequibles a tots els municipis de Catalunya, que permeti atendre les necessitats de la població que necessita un allotjament i no el pot aconseguir en el mercat lliure. Amb aquest objectiu:

1.- Obliga a aprovar el Pla territorial sectorial d’habitatge com a instrument de concreció en el territori de les polítiques d’habitatge, en funció de les necessitats estimades i de les disponibilitats de sòl.

2.- Estableix que els ajuntaments que vulguin concertar polítiques d’habitatge amb la Generalitat elaborin un pla local d’habitatge que reflecteixi el diagnòstic sobre les necessitats i les mesures a adoptar per aconseguir els objectius perseguits.

3.- Introdueix el principi de solidaritat urbana, establint l’obligació que tots els municipis de més de 5.000 habitants disposin, en un període màxim de 20 anys, d’un parc mínim d’habitatges per a polítiques socials del 15% del seu parc total.

4.- Estableix que en cas de revisió dels planejaments, els municipis no puguin reduir les reserves obligatòries de sòl per a habitatge protegit obtingudes fins al moment.

5.- Estableix el mecanisme per declarar àrees de compra preferent d’immobles per part de l’Administració –àrees de tempteig i retracte- per poder incrementar el parc d’habitatge protegit en la ciutat construïda, i evitar operacions especulatives amb edificis degradats i l’expulsió dels residents.

6.- Preveu qualificacions en el sòl urbà consolidat que suposin un destí a l’edificació d’habitatges amb protecció oficial en les operacions d’obra nova o substitució, amb la finalitat que la generació d’aquest tipus d’habitatge no hagi de dependre únicament de sòls de nous creixements o de renovació urbana integral.

7.- Preveu que els plans dels municipis de més de cinc mil habitants hagin de qualificar terrenys per al nou sistema urbanístic d’habitatges dotacionals públics com a via realista per fer front a les necessitats d’assistència o emancipació de col·lectius específics. Preveu que la construcció o gestió dels habitatges dotacionals públics pugui ser realitzada per l’administració titular o per tercers, mitjançant la concessió de drets de superfície o concessions administratives, i regula la possibilitat de destí de sòls de titularitat privada al sistema d’habitatge dotacional públic, a canvi de drets de superfície o concessions administratives a favor del cedent per 50 anys.

8.- Crea un fons de solidaritat urbana de suport de la Generalitat als ajuntaments en la creació de parcs d’habitatge amb finalitat social.

En l’àmbit de la qualitat del parc i de la construcció, regula el deure legal de conservació i rehabilitació, que es defineix com l’obligació de les persones propietàries de mantenir els immobles residencials en condicions d’ús efectiu i adequat. I per això:

1.- Preveu l’establiment de convenis de rehabilitació amb suport públic per poder complir el deure de conservació i rehabilitació en situacions d’impossibilitat econòmica.

2.- Estableix l’obligació dels arrendataris d’usar els habitatges de manera adequada.

3.- Estableix la possibilitat d’incorporar un calendari de visites del propietari per comprovar l’estat de l’habitatge.

4.- Estableix un sistema d’inspecció tècnica dels edificis obligatòria, per controlar-ne el bon ús i manteniment.

5.- Dota les administracions públiques d’instruments per lluitar contra les situacions de desocupació permanent dels habitatges, de sobreocupació o d’infrahabitatge.

6.- Incrementa l’obligació de les vies de foment per aconseguir posar en el mercat els habitatges desocupats.

En l’àmbit de la nova construcció i del mercat immobiliari, per incrementar els estàndards de qualitat i donar les màximes garanties jurídiques als consumidors:

1.- Determina que tots els nous habitatges que es construeixin a Catalunya, a més dels requisits de qualitat i sostenibilitat, han de ser accessibles per a les persones amb disminució, i s’han de projectar amb criteris de flexibilitat per adaptar-se a la vida canviant de les llars. I tots els nous edificis de més de dues plantes hauran de disposar d’ascensor.

2.- Estableix registres públics d’homologació d’empreses constructores i immobiliàries per donar transparència al mercat immobiliari i les màximes garanties als consumidors.

3.- Crea la figura del promotor social com a persona compromesa de manera principal i estable en el temps en la promoció d’habitatge protegit, de lloguer o de venda, i distingeix tres categories, en funció del grau d’implicació amb la política d’habitatge. A més, fixa les formes d’obtenció de sòl públic per part dels promotors socials.

I, finalment, en l’àmbit de l’habitatge protegit:

1.- Posa en marxa el Registre de Sol·licitants d’Habitatge Protegit, que ha de servir de base per conèixer tota la demanda d’habitatge assequible, i per a l’adjudicació pública de tots els habitatges protegits que es construeixin i es transmetin a Catalunya a fi d’assegurar la màxima transparència en les transmissions i evitar els sobrepreus.

2.- Preveu la preservació dels parcs d’habitatge assequible, mitjançant la llarga durada de la qualificació dels habitatges protegits de lloguer o de venda i la impossibilitat de desqualificació, amb preus màxims i control públic de les transmissions, per anar constituint un parc protegit i social estable que garanteixi l’atenció de les necessitats d’habitatge de la població amb ingressos mitjans i baixos, de manera estable i continuada, en el futur.

3.- Vincula la qualificació dels habitatges amb protecció oficial a la qualificació del sòl en els casos de sòls públics o de sòls provinents de les reserves urbanístiques obligatòries.

4.- Obliga a l’establiment de juntes administradores en totes les promocions d’habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer o de cessió d’ús, a fi de vetllar per l’adequada conservació i manteniment dels elements comuns dels edificis i afavorir la convivència.

5.- Preveu la col·laboració amb l’Administració, de notaris i registradors de la propietat per assegurar un control real sobre les transmissions d’habitatges amb protecció oficial o amb rehabilitació que s’hagin beneficiat d’ajuts públics.

6.- Estableix un règim sancionador potent per aconseguir una aplicació eficient de la Llei i de tots els seus continguts.

Desplegament reglamentari
Aquest cos legislatiu haurà d’anar seguit d’un important desplegament reglamentari. Entre els decrets que es desenvoluparan hi ha:
- Pla territorial sectorial d’habitatge
- Registre de Sol·licitants d’Habitatge Protegit
- Solidaritat urbana
- Decret de condicions d’habitabilitat i d’inspecció obligatòria d’edificis
- Llibre de l’edifici
- Homologació de promotors socials
- Registres d’Agents
- Registre de Constructors
- Observatori de l’Hàbitat i la Segregació Urbana
- Consell de la Qualitat, la Sostenibilitat i la Innovació
- Pla de l’habitatge
- Pla de rehabilitació

Gencat- Departament de Medi Ambient i Habitatge 19.12.07

Compártelo