elconfidencial.es, Elena Sanz, 01 de mayo – Siete años de crisis inmobiliaria han provocado una importante criba entre quienes veían en la vivienda la gallina de los huevos de oro. La inversión perfecta porque el repetido y manido mantra de “el precio de la vivienda nunca cae” siempre se cumplía. Era una verdad tan absoluta como que siempre llueve hacia abajo… hasta que, un buen día, allá por 2007, la vivienda empezó a caer, primero suavemente y luego con fuerza, hasta acumular una corrección que algunas fuentes sitúan incluso por encima del 50 %, y según el tipo de activo y su ubicación. Fue entonces cuando empezó la carrera por la salida del mercado y el intenso intento por deshacer posiciones.
Se produjo, pues, la espantada de los especuladores, aquellos que compraban para vender rápido y hacer negocio a corto plazo. Así lo reflejan los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria de 2014: quien compra, cada vez tarda más tiempo en vender su casa.
Así, por ejemplo, quienes vendieron su vivienda el año pasado, llevaban con ella en propiedad 4.122 días de media, es decir, 11 años y 107 días, una cifra que supone un importante incremento respecto a los datos de 2013, cuando el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de 3.572 días o, lo que es lo mismo, 9 años y 287 días. Es decir, en un solo año el periodo de posesión media se ha incrementado en 550 días -1 año y 185 días-.
“En un escenario de crecimiento de precios, tal y como ocurría durante el ciclo alcista, era muy frecuente la realización de operaciones de compra de vivienda con el objetivo de realizar una posterior venta a corto plazo. Estas actuaciones daban lugar a la consecución de periodos medios de posesión muy reducidos. Con la crisis inmobiliaria, por el contrario, las expectativas de revalorización a corto y medio plazo desaparecieron y, por tanto, también el interés por el trading inmobiliario. A esto se sumó la intensa caída de la demanda que, a pesar del interés por deshacer posiciones por parte de muchos inversores, la ausencia de contraparte llevaba a que los periodos medios de posesión se debieran alargar”, señalan los registradores.
En 2009, un año después del estallido de la burbuja y cuando todavía muchos se negaban a creer que los precios de la vivienda pudieran caer, el tiempo medio de posesión de una vivienda marcaba su mínimo, con 2.661 días, o lo que es lo mismo 7 años y 106 días. En consecuencia, en cinco años el periodo de posesión media de la vivienda transmitida se ha incrementado en 1.461 días (4 años y 1 día).
Otro dato, en 2007, el porcentaje de compraventas de viviendas con menos de dos años de posesión representaba algo más del 20 % sobre el total, mientras que en 2014, ni siquiera llegaban al 15 %. Además, el porcentaje de las viviendas vendidas con menos de cinco años en manos de sus dueños suponían hace siete años casi el 70 % del total, mientras que el año pasado no llegaban al 30 %. Obviamente, no todo el que vende su casa apenas unos años después de haberla comprado lo hace por motivos especulativos. La venta puede estar motivada por razones personales -por ejemplo, la necesidad de una casa más grande ante la llegada de un hijo- o profesionales -un traslado por motivos de trabajo-, pero el componente especulativo está muy presente.
Hoy en día, y aunque la especulación no ha desaparecido por completo del mercado inmobiliario -son muchos los expertos que la consideran inherente a esta actividad-, lo cierto es que predominan las compraventas con fines residenciales. Es decir, quien compra hoy en día lo hace fundamentalmente porque necesita o quiere una vivienda para vivir, no como inversión.
Muchos de esos inversores hicieron caja con sus posiciones especulativas, mientras que otros se vieron atrapados por un mercado, el inmobiliario que, según recuerdan los registradores, «no es como la mayor parte de los mercados financieros, no existe una liquidez inmediata con la que deshacer posiciones. Ante una avalancha de ventas y una notable ausencia de posiciones compradoras, acrecentadas por las dificultades del sistema financiero y la progresiva reducción del volumen de nuevo crédito hipotecario, surgen los problemas de iliquidez y las dificultades de venta».
La avalancha de ventas para deshacer posiciones se tradujo, pues, en una sobreoferta en el mercado lo que, unido a una demanda debilitada por el paro y la caída de los salarios, se provocó en la brusca caída de precios que hemos visto.
Una realidad que se materializó en un constante y progresivo descenso de precios que se inició a finales de 2007 cuando se registraron las primeras tasas negativas trimestrales negativas. Una tendencia a la baja de los precios y de las operaciones que se fue consolidando a medida que transcurrían los trimestres, “con cierto grado de posturas mixtas entre los escépticos a los descensos y aquellos que con una claridad de ideas querían salir corriendo del mercado”.
