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¿Quién compra España?

19 de septiembre del 2013

El País, Rafael Méndez y Lluís Pellicer, 13 de septiembre – España está en venta. Y, al contrario que hace unos meses, comienzan a aparecer compradores. Decenas de fondos de inversión, principalmente estadounidenses, se han lanzado este verano a adquirir pisos, empresas inmobiliarias, deuda de compañías… Hay fondos buitre, pero también otros que buscan inversiones a medio plazo. Un ejecutivo del sector explica con crudeza —y bajo la condición del anonimato— qué ocurre: “Hace dos años España era radiactiva, y el ladrillo aún más. De golpe ha pasado a ser la gran esperanza. Es así de ridículo”.

El 7 de febrero de 2012, cuando aún se dudaba sobre el euro, Jaime Bergel inauguraba la oficina del fondo de inversión estadounidense HIG Capital en Madrid. Está en un bonito edificio con vistas al Parque del Retiro, de techos altos y suelo de madera. Allí, Bergel explica por qué HIG, que maneja 13.000 millones de dólares en activos, ve una oportunidad en España. “Intuimos lo que está sucediendo ahora, cuando todo el mundo busca oportunidades en nuestro país”, explica este ejecutivo. Tiene la barba muy corta, el pelo blanco levemente rizado y lleva traje oscuro de cuyo bolsillo sobresale mínimamente un pañuelo blanco. En la sede trabajan diez personas. Bergel no es un recién llegado. Antes fue alto ejecutivo de Merrill Lynch y de Goldman Sachs.

HIG se llevó el pasado 6 de agosto la llamada operación Toro, la primera gran venta de viviendas de la Sareb, el Banco Malo, la entidad en la que el Estado ha arrumbado la escoria de la burbuja inmobiliaria. El fondo compró por 50 millones el 50 % de un millar de viviendas. El resto se lo queda la Sareb. Son pisos baratos en las afueras de las ciudades en Andalucía, Valencia, Madrid, Murcia y Canarias de un futuro incierto. Pero HIG cree que hay negocio. Como muchos otros. La gestión de la ruina puede ser lucrativa.

Desde abril, y solo en operaciones conocidas, fondos de inversión han puesto casi 2.000 millones de euros en actividades relacionadas con el ladrillo. Cuando intuitivamente uno pensaría que no es buen momento para comprar casa, hay unos tipos que manejan miles de millones haciéndolo. Además de estadounidenses hay mexicanos, venezolanos, rusos, chinos… ¿Por qué? ¿Ha tocado fondo España? ¿Supone una buena señal o es solo la venta de saldo de un país acuciado por las deudas? Los expertos dicen que es buena noticia pero hay quien alerta de que en unos años veremos los efectos de la venta al capital extranjero.

HIG Capital ha optado por abrir oficina en Madrid, como Kennedy Wilson y como Lone Star. Pero la mayoría compra desde Londres. “Vienen en el día y se alojan en el Hotel Villamagna”, lujoso, reformado en 2009 y situado en el Paseo de la Castellana, en la zona financiera de la capital. “A las 8.30 están desayunando allí. Si uno tira cinco euros al aire hay tantos financieros ahí que solo llegará uno al suelo. El resto se evapora”, ironiza una fuente del sector que trabaja con estos ejecutivos.

Los responsables de logística de Kohlberg Kravis Roberts (KKR) buscan estos días oficina en Madrid. “Queremos algo modesto, donde poder recibir a la gente”, explica Jesús Olmos, socio de la firma en Londres. Exconsejero de Endesa y responsable del negocio en España, vuela cada vez con más frecuencia a Madrid.

KKR maneja unos 85.000 millones de dólares de diverso origen: pensiones de maestros de Texas, de empleados municipales de Inglaterra, de fondos soberanos del Golfo… y tiene un perfil distinto. Rastrea el mercado en busca sobre todo de compañías con el agua al cuello en las que invertir su fondo para “situaciones especiales”: “Buscamos empresas con buenos activos y buenos gestores que por la situación tienen dificultades para encontrar capital. Les dejamos el dinero pacientemente para que se ocupen del negocio. Ponemos especial atención en España”. El pasado abril, KKR prestó 320 millones a Uralita a siete años, y antes entró en el capital de la empresa de aparcamientos Saba y en la de helicópteros Inaer. “Uralita es una empresa con buenos activos y gestores pero que necesita refinanciar su deuda”, cuenta Olmos en una de sus visitas a Madrid.

En el Villamagna es tal la aglomeración que Juan Vizcaíno ha dejado de programar reuniones allí. “Están todos mis clientes ahí y me ven unos con otros”. Vizcaíno es otra de las caras de este baile sobre las cenizas del ladrillo. Ex de la maldita Lehman Brothers, fundó en 2008 Hipoges, una empresa especializada en la gestión de activos tóxicos (distressed o NPL, Non Performing Loan [préstamo fallido], en su jerga). Ya emplea a 80 personas en Madrid, más otras 30 en Portugal y otras tantas en Brasil. Solo en España gestiona activos valorados en 2.300 millones. Son inmuebles —entre ellos los 1.000 que el BBVA vendió al fondo Baupost Group—, créditos, deuda de empresas —hay de Nueva Rumasa—, y hasta tres centros comerciales. Sus dueños son nueve fondos de inversión y seis instituciones financieras.

Los fondos se los han comprado a los bancos con una gran rebaja y ahora Vizcaíno intenta rentabilizarlos. “Ellos están en Nueva York y nosotros hacemos la gestión sobre el terreno”. Desde vender las casas a gestionar la morosidad. Si hay una hipoteca impagada negocian para refinanciarla o pactar una quita. “Pactamos en el 99 % de los casos. Lo peor es una ejecución [desahucio], porque se alarga mucho tiempo, aunque la mayoría de las casas que nos llegan están vacías. Es de gente que la compró como inversión o que se ha ido del país”.

El negocio de activos tóxicos ha crecido tanto que la empresa se ha mudado dos veces porque el local se quedaba pequeño. Ahora ocupa un espacio diáfano en el centro de Madrid. Son más de mil metros cuadrados con ordenadores en paralelo. Ante las pantallas, jóvenes en mangas de camisa y corbata. Muchos trabajan con auriculares. El despacho de Vizcaíno es austero. Paredes blancas y poca pompa. “La actividad es espectacular. El interés por España se ha multiplicado por diez”.

La lista de movimientos es larga. En agosto, los dueños del fondo mexicano Fibra Uno compraron más de 900 oficinas del Banco de Sabadell, que ya pertenecían a un fondo estadounidense, por 300 millones. La Generalitat de Cataluña ha vendido al francés AXA 13 edificios por 172 millones, con el compromiso de ocuparlos y pagar un alquiler. La rentabilidad exigida fue del 9,45 %, lo que implica que en poco más de una década Axa habrá recuperado su inversión solo con las rentas que abona la Generalitat.

Las fuentes consultadas coinciden en que fueron clave dos ventas aparentemente locales. El 24 de junio, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) anunció que había vendido a Blackstone, asociado con el español Magic Real Estate, 1.860 viviendas en alquiler social por 128,5 millones. Blackstone es uno de los grandes fondos del mundo, con 60.000 millones de dólares en activos. Reparte los huevos en muchas cestas: los Hoteles Hilton, The Weather Channel, parques acuáticos…

La compra no era solo la propia de un fondo buitre —entrar donde nadie se atreve, desgajar y vender en poco tiempo—. “Blackstone ve que España tiene un 85 % de vivienda en propiedad frente a un 15 % de alquiler. La media europea es 70/30. España a largo plazo tenderá a eso. Si sube del 15 % al 25 %, eso son 2,7 millones de viviendas que pasarán de propiedad a alquiler. En Alemania, Blackstone tiene de 50.000 viviendas en alquiler y en España era imposible entrar comprando una a una”, explica una fuente próxima a la operación.

Blackstone tiene que mantener el alquiler social. Lo previsible es que apriete las tuercas a quienes no pagan o se demoran en el alquiler, persiga el fraude, actualice los recibos de comunidad y aumente la ocupación. Solo con eso espera ganar, pero el verdadero negocio estará cuando en unos años venzan los alquileres y esas casas pasen a vivienda libre.

El contraste del ambiente financiero de las oficinas con los pisos es notable. En Carabanchel, al sur de Madrid, hay edificios vendidos al fondo sin que sus inquilinos conozcan a su nuevo casero. “Si me echan de aquí saco la escopeta”, grita un hombre en el patio de vecinos. Son pisos modestos pero de buena calidad. Un dominicano que llegó a España hace 18 años cuenta que Alberto Ruiz-Gallardón le entregó las llaves de su piso cuando era alcalde, hace siete años, y que ha dejado de pagar el alquiler porque no sabe quién es el dueño de los pisos.

Hay rentas muy bajas, como la que abona la familia de Isabel: 200 euros por un piso de tres habitaciones en el que, cuenta, viven 15 personas y tres perros. “Nos dedicamos a la chatarra y a la venta ambulante pero no sale nada”, explica desde el balcón con un bebé en brazos. Pese a su fin social, hay pisos vacíos.

La oposición no ve bien la operación. El socialista Jaime Lissaveztky critica que “el Ayuntamiento malvende el patrimonio público en el momento en que los precios están más bajos”. La EMVS justifica que, con su situación financiera, vender era inexorable.

La otra operación que terminó de disparar el apetito fue la del Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima). En agosto adjudicó a Goldman Sachs y Azora 2.935 pisos de protección oficial por 201,2 millones. Unos 15 fondos se interesaron y la Comunidad organizó una visita en autobús a las viviendas protegidas en Parla.

Como en la anterior, hay un socio español que pone la gestión. En este caso es Azora, una empresa que ya tiene 7.000 viviendas de VPO en alquiler, 25 residencias de estudiantes, hoteles… valorados en 1.300 millones. “Nuestros pisos están muy bien por un alquiler de entre 250 y 600 euros”, cuenta Fernando Gumuzio, fundador de Azora, en su despacho en la Calle de Serrano. Por la ventana se ve la enorme bandera de España que preside la Plaza de Colón.

En un radio de un kilómetro en Madrid están todos estos personajes. Oficinas discretas, con apenas una placa en la puerta. Son los que mueven el dinero y son desconocidos para la mayoría.

Gumuzio salta contra la extendida descripción de buitre a aquellos fondos que llegan cuando peor están las cosas: “Me parece injusto llamarlos así, es una descalificación. Prefiero el término de oportunistas. Ponen dinero en activos muy complicados y ayudan a limpiar los balances. Es el primer paso para la recuperación. Después vendrán los fondos institucionales”.

El mercado rebosa de dinero y los destinos atractivos no abundan. Rafael Powley, de la consultora Jones Lang LaSalle, apunta uno de los motivos del desembarco: “En EE UU la vivienda se hundió y luego rebotó rápidamente. Hay gente que ganó mucho dinero comprando barato y piensan que puede repetirse”.

Hay datos que indican que el suelo está cerca. El precio del metro cuadrado para oficinas en el Paseo de la Castellana lleva cuatro trimestres estabilizado. Llegó a estar a 13.000 euros y ahora ronda los 6.500. “El mercado especulativo se anticipa a la economía real. Es así como ganas dinero”, añade Juan Manuel Ortega, director de oficinas de la consultoría. Ambos están en una sala con una mesa alargada y una pantalla para presentaciones. Cuentan que hace un par de años recibían lo que ellos llamaban “el autobús”, grupos de expertos e inversores extranjeros asustados con la situación de los bancos y del mercado inmobiliario en España. “Ahora nos piden que asesoremos en compras”.

Muchos de los que viven este movimiento son los mismos que participaron en la fiesta del ladrillo. Powley recuerda aquellos años locos: “Te llamaba un promotor y te decía que había despedido a todo su equipo de ventas porque habían colocado las viviendas tan rápido que no le había dado tiempo a subir los precios”.

Ismael Clemente es un tipo de un pueblo minúsculo de Badajoz que habla clarísimo y conoce bien el mercado. Antes de fundar Magic Real Estate era responsable de la división inmobiliaria de Deutsche Bank en España. En noviembre de 2005 recomendó a Deutsche Bank salir del mercado inmobiliario español. La última operación fue la venta del Hotel Arts de Barcelona, en 2006. El banco ganó 170 millones con el traspaso a un grupo holandés y al fondo soberano de Singapur. Un récord en un mercado enloquecido. “Perdimos un año y medio bueno, pero el último euro que lo gane otro”, resume en una cafetería de la Castellana. Ahora compra asociado con Blackstone.

Clemente da algunas claves de la avalancha. “Comprar un centro comercial en Leipzig (Alemania) te da una rentabilidad bajísima y al menor contratiempo estás fuera, Dublín ha vuelto a precios altos, Londres vive su propia burbuja y Francia da signos de debilidad. Así que igual un centro comercial en Valladolid tiene más riesgo pero ofrece el doble de rentabilidad si sale bien. Por eso vienen”. Y añade: “La gente ve estos fondos como piratas con el parche en el ojo, pero se juegan un dinero que no es suyo. Los buitres en la naturaleza cumplen una función: limpiar la carroña. Aquí también: dan liquidez al mercado cuando no la hay”.

Cuando entra un gran fondo en un país, como Blackstone, los demás afinan el oído. “Aunque todos dicen lo contrario, la realidad los gestores de fondos van con la corriente. Si las inversiones en España salen mal podrán justificar ante sus inversores que allí estaba todo el mundo y que nadie podía prever que iba a fallar”, explica uno de los consultados.

Algunos fondos han asignado una parte fija a España. “Un cliente me llamó a principios de año y me dijo: ‘Este año me la juego y tengo 500 millones asignados para invertir en España”, recuerda Íñigo de Luisa, socio de Cuatrecasas, uno de los bufetes que asesora en estas operaciones. “Este verano hemos tenido mucha actividad. No recordaba algo así desde el boom”. De Luisa está especializado en compra de deuda y asesoró en el proyecto Bermudas, en el que la Sareb vendió 245 millones de préstamos del Grupo Colonial a Burlington Loan Management. El mecanismo no es complicado. Si las empresas deben 100, los fondos compran los préstamos por 70 o mucho menos si el riesgo es mayor. Si cobran la deuda han ganado. Si no, se quedan con las inmobiliarias, que valen más que esos 70 que pusieron.

Los fondos buitre han dado el primer paso al quedarse con las divisiones inmobiliarias de Bankia (comprada por Cerberus, en el que está un hijo de Aznar) y Catalunya Banc (cuya plataforma que ha pasado a Kennedy Wilson y Värde Partners). La Caixa negocia la venta del 51% de Servihabitat a Texas Pacific Group.

La Administración también vende —y en ocasiones malvende— patrimonio para tratar de cubrir el boquete en sus cuentas. Gobierno, comunidades y Ayuntamientos llevan casi tres años sacando al mercado desde lotes de viviendas protegidas hasta joyas inmobiliarias.

Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana fueron las primeras en sacar sus edificios al mercado. En total, 144 inmuebles por los que pretendían ingresar 2.240 millones. A la mesa del consejero de Economía, Andreu Mas-Colell, llegó una oferta de 450 millones de la británica Moor Park, asociada con el fondo de riesgo Och Ziff, para adquirir 26 inmuebles que la Generalitat pasaría a ocupar en alquiler. La cantidad era tentadora, pero el Ejecutivo de Mas consideró que las condiciones eran inaceptables. Los compradores pedían recibir el alquiler en dólares o francos suizos. “En plena crisis del euro, ¿qué mensaje hubiéramos dado al aceptar esa condición?”, dicen fuentes cercanas al Gobierno catalán.

Murcia sacó al mercado el Palacio de San Esteban, que ocupa la Presidencia, e intenta desprenderse de 1.500 puntos de amarre; Extremadura puso en venta inmuebles como el de la  comunidad en Lisboa; Asturias buscó comprador para sus delegaciones en Madrid y Bruselas; Canarias señaló como vendible algún palacio, y Castilla-La Mancha intentó desprenderse, sin éxito, de 16 inmuebles.

Un consultor que ha trabajado en los planes de venta de las administraciones explica que el interés de los inversores se ciñe a Madrid y Barcelona. Madrid ha sacado este año a subasta 11 inmuebles por 32 millones, de los cuales ocho estaban en el centro de la capital. También el Ayuntamiento de Madrid trató de subastar un lote de inmuebles por los que pedía 35 millones. Después de tres pujas que obligaron a una rebaja del 40%, el consistorio solo vendió la sede de Medio Ambiente por 21,8 millones al Bank of China. La Generalitat Valenciana afirma que tiene “negociaciones muy avanzadas para vender o alquilar” los edificios de Bienestar Social y Agricultura y la sede del Instituto Valenciano de Finanzas, además de un inmueble en el 25 de la calle de Españoleto.

Pero la competencia es cada vez es mayor. El Gobierno, que desde mayo de 2012 solo ha ingresado 90 millones por desinversiones inmobiliarias, ha anunciado que pone en venta 15.135 propiedades, entre ellas 61 bloques de viviendas, 6.906 casas y 805 locales comerciales. No hay previsión de ingresos, según fuentes de Hacienda.

En ese macrolote del Gobierno hay activos muy atractivos y otros muy complicados de colocar. Está la antigua sede de la CNMV en la Castellana, que el mercado valora en 30 millones; el edificio que ocupó RTVE en el Paseo de la Habana, y edificios en la zona alta de la ciudad. El Gobierno incluso trata de desprenderse de la finca de La Amoraima, de 14.109 hectáreas en el Parque Natural de los Alcornocales (Cádiz) en la que permitirá construir un aeródromo, dos campos de golf y un hotel de lujo. Del mejor patrimonio natural también cuelga el cartel de se vende.

Catarata de ventas

En los últimos meses, decenas de fondos de inversión, la mayoría extranjeros, se han lanzado a comprar en España. Aprovechan los bajos precios tras años de crisis. Estas son algunas de las principales operaciones conocidas.

» VIVIENDAS OFICIALES. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid vendió en julio 1.860 viviendas por 128,5 millones a Blackstone, un fondo norteamericano con 60.000 millones de dólares en activos y Magic Real Estate. Son pisos sociales en alquiler y algunos de los inquilinos tienen opción de compra. En agosto, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid adjudica 2.935 pisos de protección por 201,2 millones a Goldman Sachs y Azora.

» EDIFICIOS OFICIALES. En junio, la Generalitat de Cataluña vendió al grupo francés Axa 13 edificios por 172 millones. A cambio se comprometía a ocuparlos y pagar alquiler durante años. La Comunidad de Madrid ya había vendido un inmueble céntrico a un banco chino. El Gobierno ha lanzado su propio plan de desamortización con 15.135 propiedades a la venta y la Comunidad Valenciana afirma tener avanzada el traspaso de algunos de sus edificios.

» MADRID. El centro de Madrid es de las zonas que más interés despierta. En diciembre pasado un inversor chileno compró un edificio en la Plaza de la Lealtad, donde se ubica el Hotel Ritz y la Bolsa de Madrid. Meses después, Allianz vendió un edificio en Recoletos, 13 (en el barrio de Salamanca) a un grupo inversor venezolano por 17 millones. En julio Caixabank vendió el edificio de Serrano, 60 (en el mismo exclusivo barrio) al fondo británico Meyer Bergman por 52 millones. El fondo suizo Crescendo ha adquirido el edificio de Serrano, 85 por 14,6 millones.

» BARCELONA. El fondo alemán Deka Immobilien compra por 19 millones de euros un edificio de oficinas en la Ronda de Sant Pere 5 de Barcelona. Un mes después el fondo de Catar Qatari Diar adquirió el Hotel Vela de Barcelona por unos 200 millones. El Corte Inglés anunció que había vendido el centro de la plaza de Catalunya de Barcelona por 100 millones a IBA Capital Partners.

» CENTRO COMERCIALES. Morgan Stanley vende tres centros comerciales en Cuenca, Sevilla y Alicante a Incus Capital por 30 millones. Morgan Stanley había adquirido esos centros en 2007 por 65 millones.

» VENTAS DEL SAREB. El Banco Malo ha realizado este verano sus primeras dos grandes operaciones. En agosto adjudicó el 50 % de 1.000 viviendas en Comunidad Valenciana, Andalucía, Murcia, Canarias y Madrid a HIG Capital por 50 millones. Un mes después, vendió créditos de Colonial valorados en 245 millones a Burlington Loan Management Limited.

» PLATAFORMAS INMOBILIARIAS. Los fondos de inversión han comprado las plataformas inmobiliarias de bancos, con lo que consiguen personal y conocimiento sobre el terreno. Catalunya Banc ha vendido CXI, su compañía de gestión inmobiliaria, por 40 millones a los fondos Kennedy Wilson y Värde Partners. Bankia vende Bankia Hábitat, su compañía de gestión inmobiliaria, a Cerberus Capital Management por entre 40 y 90 millones en 10 años. La Caixa negocia la venta del 51 % de Servihabitat a Texas Pacific Group por 185 millones.

» BANCOS. Los bancos han entrado también en el baile de operaciones. Y no solo con la venta de créditos. El BBVA ha traspasado unos 1.000 inmuebles al fondo Baupost Group. El fondo británico Moor Park vendió 278 oficinas del Banco Sabadell a los inversores mexicanos dueños del fondo Fibra Uno por 300 millones. El fondo Apollo estadounidense se ha quedado con el Banco EVO, de NCG.

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