157 enmiendas después, el proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o lo que es lo mismo, la Ley Hipotecaria tiene nuevo texto. La pasada semana, la Comisión de Economía y Empresa del Senado discutió el nuevo documento en el que se han introducido varias modificaciones para que ahora sea ratificado en el Congreso de los Diputados.

Del total de las enmiendas, destacan cinco puntos, que de aprobarse, sí afectarían directamente a los futuros hipotecados. El resto de las modificaciones se engloban más en una reedición en la forma del texto que en el fondo de los artículos.

Aumentan los porcentajes de amortización

Uno de los cambios más significativos en el texto es el referente a la amortización en el caso de las hipotecas fijas. De esta manera, el decreto ley aprobado en el Congreso en diciembre de 2018 establecía un pago máximo del 2% en los 10 primeros años de vida del préstamo hipotecario y un máximo del 1,5% en los siguientes años. El nuevo texto aumenta estas cuantías hasta el 4% en el primer caso y el 3% en el segundo caso.

Suprimir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ha sido una de las grandes batallas de la banca y los juzgados españoles durante el 2018. Finalmente, el Gobierno de Pedro Sánchez intervino en la polémica y mediante una ley estableció que los bancos deberían ser los pagadores de este impuesto. Esta medida se incluía en el Decreto Ley del crédito inmobiliario de 2018.

La enmienda suprime este impuesto por lo que no lo tendrán que pagar ni los bancos ni los clientes, simplemente dejaría de existir en caso de su aprobación.  

Cambio en las vinculaciones

En el Decreto Ley del 11 de diciembre de 2018 se prohibían las prácticas de venta vinculada en los préstamos hipotecarios con la excepción de la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

La norma apunta que el banco deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que la entidad hubiera propuesto. La enmienda del Senado matiza que las pólizas de seguros ofrecidas por el prestamista deberán ser de carácter temporal anual renovable.

Hipoteca verde

En las enmiendas del Senado se incluye la creación de un crédito verde para aquellas viviendas eficientes energéticamente. Además, se señala que “para convertir en inscripción de hipoteca la anotación derivada de un Crédito Verde se otorgará escritura pública por el importe a esa fecha del saldo vivo de la financiación de la que trae causa, más sus intereses ordinarios, de demora, comisiones y gastos. Esta inscripción, en aras del interés público, estará exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

Entrada en vigor de Ley

Los más de dos años de retraso en la aprobación de la Ley hipotecaría llevaron al Congreso a decidir que la Ley entrara en vigor a los 30 días naturales de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Sin embargo, este plazo se retrasaría hasta los 90 días si finalmente se aprueban todas las enmiendas contenidas en el nuevo documento que volverá al Congreso de los Diputados en las próximas semanas.

Puntos importantes del decreto Ley que se mantienen tras su paso por el Senado

Mayor protección al usuario

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

El papel del notario

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato.  En esta vía, la ley dice que se entregará una “manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido”.

Reparto de gastos

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, notaría y los gastos del registro).  El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sería suprimido si se aprueban las enmiendas del Senado.

Adiós a las cláusulas suelo

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Subrogación y novación, puntos clave después de la firma de la hipoteca

El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación.

Desahucios

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.