El 87% de las personas mayores de 65 años en España tienen una vivienda en propiedad. Para muchos no es solo su casa, son también los ahorros de toda una vida. Pero se trata de activos inmovilizados, dinero que no pueden gastar. Las hipotecas inversas son una opción para conseguir ingresos, de forma puntual o como renta vitalicia, sin dejar de disponer de su vivienda.

La pasada semana, la subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado, descartó la existencia de señales de alarma en el mercado inmobiliario español y resaltó la necesidad de desarrollar productos financieros que permitan movilizar el ahorro materializado en vivienda «de una manera eficaz y transparente», como la hipoteca inversa.

Pero, ¿qué es exactamente una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria diseñado exclusivamente para personas mayores de 65 años que tengan vivienda en propiedad. Es el único préstamo que no devuelve la persona que lo firma, sino sus herederos. De este modo, quien posee la vivienda recibe un dinero por la vivienda, y a su muerte los herederos pueden devolverlo si la quieren conservar.

Cómo se calcula el importe

El importe que se puede obtener depende del valor de la vivienda, según tasación independiente, y de la edad de las personas propietarias. En esta calculadora se puede obtener una cifra aproximada, tanto si se opta por recibir un único pago o una renta mensual vitalicia.

Veamos un ejemplo de cómo funciona una hipoteca inversa

Para una casa que vale 300.000 euros y un propietario de 75 años, se presta de media un 30% del valor de la vivienda. En este caso serían 100.000 euros, que cobraría de golpe, o bien pagos mensuales de unos 600 euros, como renta vitalicia.

Cuando fallezca el titular del préstamo, quienes heredan la casa pueden venderla por el precio que tenga en ese momento, devolver la hipoteca inversa al banco y disponer del resto del dinero derivado de la venta. De ese modo, las personas mayores han podido utilizar sus propios ahorros que estaban inmovilizados para mejorar su calidad de vida en esa última etapa. Y los herederos siguen recibiendo una buena parte del valor de esa vivienda.

¿Qué tipo de personas pueden solicitarla?

Las hipotecas inversas pueden contratarlas cualquier persona mayor de 65 años que sea propietaria de una vivienda valorada en un mínimo de 150.000 euros. En estos momentos las entidades financieras no ofrecen este producto para viviendas de menor valor.

¿Cuál es el perfil medio de las personas que piden una hipoteca inversa?

El perfil medio de las personas que se interesan por una hipoteca inversa son mujeres viudas, de 79 años, de nivel económico medio-alto y una vivienda de 350.000 euros. Pero con las nuevas hipotecas que ahora se ofrecen se cree que va a bajar la edad media, porque se pueden conseguir cantidades mayores que las que los bancos ofrecían antes ya a partir de los 65 años.

Prácticamente no implica gastos

El único gasto que tiene que afrontar el cliente es la tasación de la vivienda, que suele ser de unos 300 euros de media. Las hipotecas inversas están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados: no lo paga ni el cliente ni el banco, en estas hipotecas sencillamente no se aplica.

¿Se puede disponer de la vivienda?

Los propietarios pueden hacer con su casa lo que quieran: seguir residiendo en ella, alquilarla, etc. A diferencia de lo que ocurre en los casos de venta de la nuda propiedad, en la hipoteca inversa no se produce una transmisión de la propiedad en vida del hipotecado. Además, la hipoteca inversa se puede cancelar en cualquier momento con una pequeña penalización.

¿Cómo están reguladas las hipotecas inversas por ley?

Las hipotecas inversas están reguladas en España por la Ley 41/2007, por la que “se busca proteger a las personas mayores frente a los todopoderosos bancos”, según Ángel Cominges. Además de determinar la exención de ciertos impuestos, la ley establece la obligatoriedad de que en la contratación de una hipoteca inversa siempre intervenga un servicio de asesoramiento independiente para garantizar que se realiza correctamente.

Aunque las hipotecas inversas existen legalmente en España desde 2007, en los últimos años ha sido prácticamente imposible contratar este producto, porque los bancos no lo ofrecían. Ahora empiezan a volver a estar disponibles, y la previsión es que crezca su contratación como ya lo ha hecho en otros países. El año pasado, por ejemplo, se firmaron 38.000 hipotecas inversas en el Reino Unido.