Madrid, Barcelona y las grandes ciudades de las áreas metropolitanas son, sin duda alguna, las principales afectadas por la escasez de oferta de vivienda en alquiler. Ciudades como Barcelona exceden con creces el precio medio de los alquileres con respecto a la media estatal y lo cierto es que sí, para muchas personas y familias todavía sigue siendo muy difícil encontrar viviendas de alquiler que se ajusten a sus presupuestos.

Comprar una casa sigue siendo, por otra parte, una opción todavía más inaccesible para muchos, especialmente los más jóvenes, cuyos sueldos no alcanzan para iniciar el proyecto de adquirir una vivienda en propiedad. 

Los diferentes actores del sector han pedido ya a las distintas administraciones actuar para frenar la escalada imposible de los precios. Una de las iniciativas que estaban sobre la mesa era la controvertida limitación de los precios del alquiler. El pasado 10 de septiembre, el Parlamento catalán aprobó limitar por ley el precio de los alquileres en las zonas más tensionadas de Cataluña. 

Con los votos a favor de JxCat, ERC, Comuns y la CUP se decidió topar los precios en un total de 60 municipios. La gran mayoría forman parte del área metropolitana de Barcelona, pero también se han incluido todos aquellos que tienen más de 20.000 habitantes. 

Así, desde el 22 de septiembre, los propietarios de viviendas en alquiler no pueden subir los precios y, en el caso de que la cuota sea demasiado elevada, tienen que reducirla para ajustarse al precio medio de la zona, marcado por el Índice de Precios de la Generalitat de Catalunya.

Estos son los municipios afectados

Como te indicábamos, el total de municipios afectados por esta nueva legislación catalana son 60, todos ellos con más de 20.000 habitantes. Consulta, a continuación, si la vivienda que tienes en alquiler o que quieres alquilar se encuentra en este listado: 

Barcelona, Badalona, Barberà del Vallès, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, el Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, el Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Inquilino que buscas piso para alquilar: ¿cómo te afectará?

Si estás buscando piso para alquilar en Cataluña y la vivienda se encuentra en alguna de estas ciudades, deberás tener en cuenta la nueva legislación vigente. Porque la ley que limita el precio de los alquileres en Cataluña afecta a todos los contratos nuevos que se firmen a partir de ahora. Concretamente, desde el 22 de septiembre. 

En primer lugar, debes tener claro que si la vivienda que quieres alquilar no está en ninguno de los municipios indicados (todos tienen más de 20.000 habitantes), tu contrato no se verá afectado en absoluto. Ahora bien, si la vivienda está en Barcelona o en cualquiera de los 59 municipios restantes, tu nuevo contrato se basará en esta legislación. Y deberás tener en cuenta lo siguiente: 

• Para empezar, el precio de la vivienda que se indique en el contrato de alquiler no puede superar el precio contemplado en el anterior contrato, siempre y cuando este se hubiera firmado en los últimos cinco años 
• El precio indicado en el contrato estará basado en la media que señale el Índice de Referencia del Alquiler de la Generalitat de Catalunya, de modo que si es superior a esa media, el propietario estará obligado a reducir la renta para ajustarla al valor oficial
• Eso sí, debes tener en cuenta que si el piso que quieres alquilar tiene menos de tres años (es de obra nueva), el propietario no está obligado a poner ningún tope en la renta
• Y hay otras excepciones: los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, los de protección oficial, de inserción, alquiler social, políticas sociales, carácter asistencial y alquiler social obligatorio
• Por último, debes tener en cuenta que la vivienda alquilada tiene que ser considerada residencia permanente

Propietario que quieres alquilar su piso: ¿cómo te afectará?

Lógicamente, los propietarios que tengan una o varias viviendas para alquilar se verán afectados por la nueva legislación que limita el precio de los alquileres en Cataluña. No hay que perder de vista, además, que los pequeños propietarios son los que tienen buena parte de la oferta de vivienda en nuestro país. 

Así, si tienes una vivienda en propiedad, debes tener en cuenta que con la nueva legislación: 

• Ya no puedes incrementar la renta del alquiler de tu vivienda por encima del precio estipulado en el anterior contrato. Eso sí, este tiene que haberse firmado en los últimos cinco años
• Pero, ¡ojo! De igual modo, si el precio es inferior al indicado en el contrato anterior y está por debajo del Índice de Referencia de la Generalitat de Catalunya, como propietario tampoco puedes aumentarlo
• ¿Y qué tienes que hacer si el contrato contempla una renta superior a la marcada por el Índice? Pues que, lógicamente, de acuerdo con esta nueva legislación, tienes que reducirla para ajustarla al valor indicado. 
• Además, debes ser escrupuloso a la hora de fijar el precio de tu alquiler en el contrato. Si no ajustas debidamente la renta, puedes tener problemas. La ley de la Generalitat de Catalunya contempla sanciones para los propietarios que la incumplan con multas que pueden ir de los 3.000 a los 90.000 euros. 
• Tienes que saber, eso sí, que se consideran distintas excepciones. Comprueba si tu caso es alguno de los siguientes, porque entonces no será necesario que apliques la ley para topar el precio de tu vivienda en alquiler: 
  • – Que la vivienda sea de obra nueva (tenga menos de tres años)
  • – Que exista una relación de parentesco entre propietario e inquilino 
  • – Que la persona propietaria sea considerada vulnerable, con unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). En este caso podrá firmar contratos con el mismo precio de los anteriores o subir la renta hasta el Índice de Referencia, si la unidad familiar tiene ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC

Los expertos opinan sobre la nueva ley que limita el alquiler

Desde hace tiempo, los expertos del sector coinciden en la necesidad de implementar medidas que puedan contribuir a solucionar el problema, especialmente en las ciudades más tensionadas: las que tienen más de 20.000 habitantes en Cataluña.

Sin embargo, parece que la nueva legislación que aprobó a finales de septiembre el Parlament de Cataluña no ha terminado de convencer. Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), consideró la medida “populista” y señaló que tendrá “efectos adversos”. Para los propietarios de viviendas es imprescindible que la administración se concentre en encontrar soluciones habitacionales y ayudar a las personas vulnerables, algo que requiere “sin duda alguna, el apoyo de la administración”. Considera, además, que “los propietarios necesitan un marco estable y seguro”. 

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), su director general José Ramón Zurdo considera que limitar el precio del alquiler es “ilegal” y que traerá “graves perjuicios” para el mercado del alquiler en esta comunidad autónoma. Cree, además, que esta es una ley que está fuera de la legalidad, porque contradice la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta se basa en un principio general de libertad a la hora de fijar las rentas de los alquileres e impide que las comunidades autónomas de España topen el precio.

Los expertos de ANA consideran, además, que esta es una medida que castiga a los pequeños propietarios, más teniendo en cuenta que son ellos los que tienen en sus manos gran parte de la oferta de vivienda en alquiler. Muchos de ellos necesitan las rentas para hacer frente a otros pagos personales, como la hipoteca o una residencia. 

“Es muy posible que a los propietarios ya no les compense seguir alquilando las viviendas, de modo que al final opten por cerrarlas o venderlas”, apuntan desde ANA.

Para Josep Sánchez Llibre, presidente de Foment del Treball, “esta legislación es un error mayúsculo que podría llegar a paralizar el sector inmobiliario, así como reducir la oferta”. 

Desde los colegios de administradores de fincas, agentes de la propiedad inmobiliaria y asociaciones de agentes, promotores y constructores advierten de que limitar el precio del alquiler no es una solución para las familias más desfavorecidas, que están (y seguirán estando) en situación de vulnerabilidad. Con esta ley no verán mejoradas sus condiciones para alquilar una vivienda. 

Y remarcan: “si no hay incentivos para acceder a la vivienda, la oferta de viviendas disponibles puede reducirse por el temor de los propietarios a poner sus pisos en alquiler”.  

Una ley controvertida que no convence

Tras la aprobación de la nueva ley que limita el precio de los alquileres en Cataluña y su consecuente publicación en el DOGC, propietarios e inquilinos deben firmar los contratos con las condiciones que marca la nueva ley. Así es desde el 22 de septiembre. 

Las reacciones de los principales actores del sector no se hicieron esperar. Tampoco las de los partidos políticos, que consideran esta ley “inconstitucional”.

Previamente a su aprobación, tanto Ciudadanos como el Partido Popular (PP) elevaron una consulta al Consell de Garanties Estatutàries (CGE). En el informe del organismo se indicó que, efectivamente, algunos puntos de la ley son inconstitucionales. 

El PP considera que la legislación invade las competencias del Estado y anunció, ya desde un primer momento, que recurriría el decreto ley ante el Tribunal Constitucional. La queja se suma a las de una inmensa mayoría del sector, que esperan que el Tribunal Supremo o el Constitucional tumbe la ley que topa el precio de los alquileres en Cataluña.