Con el crecimiento que está experimentando el alquiler en España y los distintos cambios en leyes y normas, se está convirtiendo en un auténtico galimatías acertar en el tipo de contrato que debe firmar arrendador y arrendatario, a la hora de alquilar y sobre todo teniendo en cuenta el uso adecuado que tendrá el arriendo. “Incluso muchas veces nos cuesta hasta los propios profesionales que nos dedicamos a ello, redactar correctamente el contrato adecuado a cada situación, siendo conscientes por ello, que la mayoría de los arrendadores que alquilan por su cuenta, cometen, por desconocimiento, una gran cantidad de errores contractuales”, afirma José Ramón Zurdo, Director General de ANA.

Por este motivo, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha elaborado una guía con los tipos de contratos, para poder diferenciarlos en función de la legislación que los regula y que sea una herramienta práctica para todo el sector.

1. Arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Arrendamientos de vivienda

Son aquellos arrendamientos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios. Estos arrendamientos poseen una fiscalidad muy favorable.

Estos arrendamientos están especialmente protegidos por normas de carácter imperativo, cuya regulación viene determinada en primer lugar por la ley y después por los pactos establecidos por las partes en los contratos y supletoriamente por el código Civil. Las fianzas máximas que se pueden exigir a los inquilinos para este tipo de arrendamientos es de una mensualidad de renta, y en concepto de garantías complementarias, dos meses de rentas.

Viviendas suntuarias, la excepción. La única excepción a esta regulación tan estricta a la que está sometido el arrendamiento de viviendas, ocurre en el arrendamiento de las llamadas viviendas suntuarias. Se trata de viviendas cuya superficie excede de 300m2 o su renta en computo anual supera en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en cuyo caso, la principal fuente de regulación de este tipo de arrendamientos son los pactos alcanzados por las partes en los contratos, y en su defecto por las normas contenidas en el título III de la LAU, y supletoriamente por las disposiciones del código civil.

Arrendamientos para uso distinto a vivienda

Son aquellos arrendamientos que recayendo también sobre una edificación (no tiene que ser habitable) tengan un destino diferente al de vivienda, incluyen los arrendamientos de temporada, de locales, de oficinas, de garajes, de trasteros, etc. Son arrendamientos cuya regulación se deja a la voluntad de la autonomía de las partes contratantes, en su defecto se aplicarían las normas recogidas en el título III de la Ley de arrendamientos urbanos y supletoriamente el código civil. Las fianzas máximas que se pueden exigir a los inquilinos para este tipo de arrendamientos es de dos mensualidades de renta, en cambio, las cantidades que se les puede solicitar en concepto de garantías complementarias, es libre.

Los arrendamientos de uso distinto a vivienda, como son los arrendamientos de temporada, no pueden incluir ningún servicio complementario o accesorio al alquiler de la vivienda, como mucho el mobiliario. La fianza en un arrendamiento de temporada, como arrendamiento para uso distinto a vivienda, será siempre obligatoriamente de dos mensualidades. No obstante, la jurisprudencia entiende aceptable adaptar dicho requisito a la duración del contrato, estableciendo como fianza obligatoria el equivalente proporcional a dos mensualidades de fianza.

Cláusulas a incluir en un arrendamiento de temporada para diferenciarlo de uno de vivienda 

Un elemento importante de discordia en el alquiler actualmente, está siendo el tiempo de duración del mismo, como consecuencia del trasvase de vivienda turísticas al residencial y viceversa. Se trata en su mayoría, de alquileres firmados por menos de un año, con la falsa creencia, si no se ha hecho correctamente, de que el arrendador puede recuperarlos antes del año.

Estas son las dos cláusulas que debe incluir un contrato de arrendamiento de temporada, para diferenciarlo de uno de vivienda:

1. Fundamentalmente hay que indicar cuál es la finalidad por la que se realiza la ocupación temporal (estudiantil, laboral, vacacional, obras, etc.). Tiene que ser una causa cierta.
2. Hay que dejar constancia en el contrato que el inquilino mantiene su domicilio habitual en otro lugar diferente al del alquiler, que normalmente suele coincidir con el lugar donde está empadronado.

Por el contrario, la manera de demostrar que el contrato suscrito no es un arrendamiento de temporada sino de vivienda, es demostrar que el inquilino no tiene otra vivienda donde residir habitualmente.

Arrendamiento de habitaciones, siempre que sean habitables

Son aquellos arrendamientos en los que se alquila una habitación o parte de una vivienda o chalet, pero incluyendo la habitación los servicios mínimos para que pueda considerarse habitable, como son, calefacción, baño y cocina. A este tipo de arrendamientos se les aplicarían las mismas normas del arrendamiento de viviendas. En el supuesto que el alquiler de las habitaciones habitables se hiciera solo por una temporada en concreto, al arrendamiento se le aplicarían las normas que regulan los arrendamientos de temporada.

Arrendamientos de viviendas protegidas

Se produce una vez descalificadas o transcurrido el tiempo indicado en la protección (calificación definitiva) para poder cederse en arrendamiento, que suele ser 10 años. Normalmente son arrendamientos de viviendas regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero con unas características especiales que les hacen diferentes. El precio de estos arrendamientos no es libre, sino que viene fijado por módulos que se aplican sobre la superficie útil de las viviendas que se alquilan, no sobre la construida. La redacción de los contratos tiene que cumplir unos determinados requisitos de formalidad, así estos contratos deben reflejar el expediente administrativo que regula su protección, deben incluir los anejos declarados inseparables en la calificación administrativa como suelen ser los garajes y trasteros, y los contratos deben ser visados por el órgano administrativo que otorga la protección, y normalmente deben pagar una tasa por el visado.

Arrendamientos con opción de compra

Son aquellos arrendamientos de vivienda donde se arrienda una vivienda, cuyo arrendamiento se rige por la LAU, por las normas del Código Civil y por la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, pero donde además, el contrato de arrendamiento incluye la opción, durante la vigencia del contrato o a su terminación, de que los inquilinos puedan adquirir la vivienda arrendada en el precio y condiciones pactadas en la opción.

Es una fórmula utilizada por muchos promotores para vender viviendas, facilitando a los inquilinos que durante un tiempo puedan utilizarlas vía arrendamiento. Normalmente por concederse la opción de compra se suele exigir una cantidad en concepto de prima por la opción concedida, cantidad que si se realiza la venta se descuenta del precio final.  También es usual pactar, descontar del precio final de venta todas o gran parte de las cantidades abonadas por los inquilinos durante el arrendamiento hasta el ejercicio de la opción.

1. Arrendamientos excluidos de la L.A.U. y sometidos al Código Civil, a Normas Sectoriales dictadas por las Comunidades Autónomas, a Normas administrativas o la legislación laboral

1. Arrendamientos de hospedaje

Actualmente durante la pandemia muchos hoteles de España para salir al paso han alquilado las habitaciones de los hoteles como vivienda incluso por periodos largos de tiempo. Estos arrendamientos no son propiamente arrendamientos de vivienda porque no concurre el requisito de que las habitaciones vayan a ser el domicilio habitual y permanente de los inquilinos, y porque tampoco las habitaciones suelen cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad que exige la Ley para que un arrendamiento sea considerado como de vivienda.

Tampoco estos arrendamientos son considerados como de uso distinto a vivienda como podrían ser los arrendamientos de temporada, porque los arrendamientos de las habitaciones del hotel u hostal, además del alquiler de la habitación suelen incluir otros servicios complementarios ajenos al alquiler como son la limpieza, lavado, desayuno, comidas, etc.

Tampoco son alquileres turísticos como veremos a continuación, porque en un alquiler turístico por regla general se arrienda una vivienda completa y no solo una habitación de ella.

A este tipo de arrendamientos se les califica como arrendamientos de hospedaje y están regulados, por una parte, por los artículos 1783 y 1784 del Código civil, y por la otra, por la doctrina y jurisprudencia de los tribunales.

Estos contratos podríamos definirlos como contratos atípicos y complejos porque combinan varios arrendamientos, el arrendamiento de cosas (la habitación), el arrendamiento de servicios (los servicios que se prestan en la habitación), el arrendamiento de obra (las comidas, los desayunos, las cenas), y el contrato de depósito de todos los bienes que se introducen en las habitaciones

2. Arrendamientos turísticos

Son aquellos donde, además del alquiler de la vivienda, se prestan servicios complementarios propios de hoteles, y deben ser comercializados a través de canales de oferta turística. Las viviendas objeto de estos arrendamientos deben estar amuebladas y equipadas. No pueden ser arrendamientos de habitaciones, porque por regla general el arrendamiento turístico implica el arrendamiento de una vivienda completa, amueblada y equipada

3. Arrendamiento de habitaciones (salvo que sean habitables)

Este tipo de arrendamientos se sujetan por regla general al código civil, y se dan cuando se arrienda una habitación de una vivienda y se comparten los elementos comunes de la vivienda, como salón, cocina y baño, con los otros arrendatarios de las otras habitaciones. Actualmente hay una cierta tendencia doctrinal, de considerar a estos arrendamientos como arrendamientos de vivienda, sujetándose por tanto a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

4. Arrendamiento de terrenos

5. Arrendamientos de viviendas según cargo o servicio

Son viviendas asignadas, en función del cargo que desempeñen o del servicio que presten los inquilinos, como son: porteros, guardas, funcionarios, militares, etc.

6. Arrendamiento de viviendas universitarias

se refiere a aquellas viviendas asignadas por la Universidad a los alumnos matriculados o al personal docente o administrativo.

7. Arrendamientos de viviendas protegidas de promoción pública

Normalmente son arrendamientos de viviendas regulados por la Legislación administrativa, pero con unas características especiales que les hacen diferentes, donde normalmente los arrendatarios para acceder a este tipo de arrendamientos tienen que cumplir unos determinados requisitos de capacidad económica; además no pueden ser titulares, en propiedad o a través de cualquier otro derecho de goce, de otras viviendas.

El precio de estos arrendamientos no es libre, sino que viene fijado por módulos que se aplican sobre la superficie útil de las viviendas que se alquilan, no sobre la construida. La redacción de los contratos tiene que cumplir unos determinados requisitos de formalidad, así estos contratos deben reflejar el expediente administrativo que regula su protección, deben incluir los anejos declarados inseparables en la calificación administrativa como suelen ser los garajes y trasteros, y los contratos deben ser visados por el órgano administrativo que otorga la protección, y normalmente deben pagar una tasa por el visado. Por ultimo, también la duración del arrendamiento de estas viviendas es diferente, normalmente suele ser por dos años, prorrogándose por periodos bianuales sucesivos mientras los inquilinos mantengan las condiciones de protección que les dieron acceso al arrendamiento de este tipo de viviendas.

8. Arrendamientos de Industria

Este tipo de arrendamientos se sujetan al código civil, y ocurre cuando lo que se arrienda no es un local sin mas, sino un local con vida propia, con sus instalaciones, su fondo de comercio, su mobiliario, etc, ósea, se arrienda un local o industria en pleno funcionamiento.