elconfidencial.com, Elena Sanz, 25 de noviembre – El sector inmobiliario respira optimismo. La incertidumbre creada por el vacío político retrasó algunas decisiones de inversión en España, pero no consiguió derrumbar los cimientos sobre los que, desde finales de 2014, se ha ido asentando la recuperación de un mercado que ha sufrido ocho duros y largos años de crisis. De hecho, el curso que está a punto de arrancar se presenta muy positivo, y todo apunta a que, aunque difícilmente se alcanzarán los niveles de inversión de 2015 —año récord para la inversión inmobiliaria—, las cifras serán significativamente elevadas.

«El año pasado batimos récord en inversión no residencial y alcanzamos los 11.800 millones de euros. Hasta octubre de 2016, llevamos 9.000 millones y, aunque será complicado alcanzar las cifras de 2015, nos moveremos entre los 10.500 y 11.000 millones de euros, incluyendo operaciones corporativas», ha asegurado Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte en el encuentro ‘Nuevo escenario para la inversión en el mercado inmobiliario español’, organizado por Servihabitat y El Confidencial.

«Tenemos una economía que crece a ritmos del 3 % y crea 500.000 empleos anualmente, lo que fomenta el consumo y la demanda de vivienda, y nada hace prever que esta senda de crecimiento vaya a cambiar su signo. Además, respecto al resto de Europa, y en base a nuestros fundamentales, España es uno de los mercados objetivo de inversión», añade.

Nuevo escenario para la inversión en el mercado inmobiliario español

Y es que el ladrillo ha recuperado su gran atractivo como activo refugio. «El inmobiliario vuelve a ser una inversión atractiva tanto para los grandes inversores como para las familias, que están movilizando sus ahorros para invertir en vivienda, un valor seguro y una alternativa ante la falta de rentabilidad que obtienen los ahorros depositados en las entidades financieras o la elevada volatilidad de las bolsas», apunta Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat, quien se muestra especialmente optimista respecto al mercado residencial español, con crecimientos sostenidos en las transacciones, la demanda y los precios.

Un optimismo que, sin embargo, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, prefiere manifestar con cierta cautela. «No soy negativo, pero es importante analizar los datos mes a mes y ser prudentes, ya que, por ejemplo, en el mercado de la vivienda estamos ante importantes cambios antropológicos de la demanda. Los jóvenes tienen muchas dudas a la hora de comprar o vivir de alquiler, y aunque la economía crece, ni la creación de nuevos hogares ni la inmigración están cumpliendo las previsiones como en ciclos anteriores».

Para este experto, «no hay que descontar triunfos anticipadamente. Las tasaciones están creciendo por encima del 20 %, pero este porcentaje está sesgado por la circular del Banco de España, que obliga a los bancos a volver a tasar todos sus activos anualmente y no cada tres años. Y aunque el mercado hipotecario está creciendo por encima del 10 %, venimos de valores muy bajos y estamos ante una demanda fundamentalmente de reposición e inversión, y no tanto de jóvenes, cuyas condiciones salariales difícilmente les permiten comprar casa, a pesar de las fuertes bajadas de los precios».

Las socimis, protagonistas también en 2017

En este contexto de clara recuperación y apetito por el ladrillo español, han jugado un papel clave en los dos últimos años las socimis y los nuevos ‘players’ que han irrumpido en el mercado y lo han dinamizado, atrayendo además el interés del inversor internacional. «Es difícil conseguir las rentabilidades que se están ofreciendo en el sector inmobiliario español, por encima del 5 % y superando los dos dígitos en muchas ocasiones. Sin duda, en España, estamos ante un entorno favorable», apunta Julián Cabanillas.

Precisamente las socimis seguirán jugando un papel clave en el futuro del sector. Si bien, tal y como reconoce Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, «más que de operaciones corporativas, 2017 será un año de gestión interna del patrimonio y de ordenación de los proyectos que en 2018 y 2019 se transformarán en grúas. Durante el próximo ejercicio, solamente entraremos en activos muy concretos y nos centraremos en la reforma y revalorización de los activos que tenemos en cartera para incrementar el valor de nuestras inversiones».

Por su parte, Enrique Used Alonso, socio y responsable de transacciones inmobiliarias y hoteleras de PwC, espera que 2017 sea un ejercicio muy importante tanto para los promotores como para los patrimonialistas. «Los primeros han sufrido mucho desde la crisis de 2007 y, tras un par de años de recuperación, el próximo ejercicio será el de la consolidación. Ganarán visibilidad a través de compras corporativas o salidas a bolsa, si bien sus niveles de actividad serán mucho más sostenidos que en los años previos a la crisis. Del lado de los patrimonialistas, los grandes actores seguirán siendo las socimis, ya que, a partir de 2017, algunas de ellas ya pueden empezar a rotar activos».

En opinión de Used, «durante el próximo ejercicio habrá una gran actividad inversora, y puede ser el año en el que los nuevos vehículos de inversión se pongan en valor, por ejemplo, a través de salidas a bolsa o concentraciones, lo que reconfigurará el mapa de los nuevos actores del mercado».

El gran reto, acabar con la incertidumbre

El futuro del mercado, a pesar de que ya se han despejado en gran medida los nubarrones políticos de los últimos meses, no está exento de piedras en el camino, según han coincidido en señalar los expertos. «Una vez despejado el panorama político, es necesario que continuemos con el plan de reformas que nos han sacado del hoyo. En condiciones normales, y si no se producen contratiempos políticos ni externalidades, tenemos fácilmente seis o siete años muy buenos por delante», señala Ismael Clemente.

Para Julián Cabanillas, «hoy en día hay elementos, como la falta de un marco jurídico y político estable y coherente, que están afectando a las decisiones de familias y grandes inversores que inician proyectos nuevos o que invierten en carteras inmobiliarias o carteras de crédito con colaterales inmobiliarios. Es muy preocupante, por ejemplo, la falta de coherencia o continuidad en la legislación en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y la falta de un entorno seguro en cuanto al derecho de la propiedad y recuperación de los activos que no permiten su comercialización».

«Cualquier decisión de inversión, y en particular cualquier decisión inmobiliaria, se ve seriamente afectada por la incertidumbre. Cuanto mayor es esta, menos volumen de transacciones se producen y menor es el precio que se paga por los activos. En la medida en que se pueda reducir la incertidumbre, tendremos un mercado más estable», añade Used.

Opinión que comparte Clemente. «Como hemos visto en los últimos nueve meses, la incertidumbre política no es buena para las inversiones inmobiliarias. En verano, cuando vivimos el mayor momento de dudas políticas, observamos una pequeña ralentización en los ritmos de crecimiento del consumo en los centros comerciales, si bien ya se está corrigiendo. En oficinas, en cambio, quien necesitaba cambiar de espacio lo ha hecho, si bien los demandantes de mayor tamaño sí se frenaron un poco a la espera de que se resolviera la situación política, como posteriormente ha sucedido».

«El mercado tiene que ser predecible, no se pueden consentir los golpes de timón, que influyen sobre la confianza y, por ende, en la inversión», concluye Alberto Valls.

Sin miedo a una subida de tipos a corto plazo

Por último, y ante una futura subida de los tipos de interés, como ya se anticipa en Estados Unidos, todos los expertos coinciden en que no se esperan cambios a corto plazo. «Todavía nos estamos recuperando de un periodo de adicción a la deuda. El endeudamiento familiar y el corporativo han caído con fuerza, pero aun así hay muchas empresas fuertemente endeudadas. Una subida de tipos provocaría la quiebra de muchas compañías», asegura tajante Ismael Clemente.

«El entorno de tipos bajos se mantendrá durante muchos años, ya que nada indica que pueda haber un repunte durante los próximos dos, tres o cuatro años,», añade Alberto Valls, que, al igual que Ismael Clemente, considera que «a un país como España, con un elevado nivel de endeudamiento, lo que le beneficia son unos bajos tipos de interés. Si subieran, tendríamos un serio problema con la economía».