Desde hace años, existe una fuerte demanda por la creación de una nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya que la actual se considera desfasada, sobre todo porque no contiene flexibilidad para abordar situaciones, como las creadas en pandemia.
Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, “el cuestionamiento durante el confinamiento ha sido la imposibilidad de celebrar juntas virtuales con garantía jurídica, ya que la ley, con aplicación total en España con excepción de Catalunya, solo admite la asistencia personal a las reuniones jurídicas”.
La reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal se publicó en el BOE núm. 176 de 1960, cuando no existía la posibilidad del trabajo remoto o las juntas virtuales. Con el paso de los años, se han realizado reformas referentes a los artículos sobre los nuevos tipos de propiedad y la regulación de pisos turísticos (2019), pero no se ha avanzado en las formas para la toma de decisiones.
El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal expone: “la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”. Y añade en su artículo 16: “Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum”.
En este contexto, la imposibilidad de tomar decisiones ágiles en las comunidades de propietarios, genera una mayor brecha digital, sobre todo con el surgimiento de aplicaciones que intentan organizar cuestiones como el control de aforo de piscinas y la gestión de reservas en pistas deportivas.
“La reforma de la LPH a nivel país, surge ante la necesidad, sobre todo en pandemia, de autorizar los medios online para las notificaciones, firmas electrónicas, asistencias remotas a las juntas y el voto online síncrono o asíncrono”, afirma Mercedes Blanco. “En Catalunya ha sido distinto, ya que La Generalitat aprobó un Decreto-ley, el 26/2020, que tiene como pre-requisitos: la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto”, agrega.
No quedan dudas que la pandemia trajo situaciones que antes no se contemplaban, como la apertura de piscinas, que durante el verano ha requerido el voto telemático de los propietarios, pero que deberán ser ratificados legalmente en una junta presencial.
La necesidad urgente de implementar una transformación digital
En los últimos meses se ha vivido una evolución hacia la digitalización de la mayoría de los sectores, incluidas las administraciones de fincas. Los cambios incluyen desde la forma de contratar y pedir servicios, la reclamación de una fianza o cualquier incidencia en el inmueble, hasta la firma un contrato de arrendamiento.
“Desde Vecinos Felices, por ejemplo, decidimos automatizar procesos dentro de las oficinas, que incluían los métodos internos bancarios y contables, las consultas de los vecinos (recibos, cambios de domicilio, documentación), la integración con proveedores y el control y protección de los datos”, informa Mercedes Blanco, quien cuenta con amplia experiencia como abogada y administradora de fincas. Y agrega: “así comenzamos la adaptación hacia un modelo mixto donde las tareas cotidianas se digitalizan, como utilizando el WhatsApp para las comunicaciones urgentes, optimizando los tiempos y recursos”.
La transformación digital va más allá: pasa por cambiar procesos y la forma de hacer las cosas de forma que el centro de atención sea siempre el cliente y sus necesidades. También dentro de la transformación digital se gestionan de manera distinta los edificios y las relaciones entre los vecinos.
“Si bien la digitalización es clave, no debemos olvidarnos que es fundamental el trato personal y necesarias las visitas a las fincas aportan valor al trabajo del administrador y son importantes para que el servicio ofrecido sea de primer nivel”, finaliza Blanco.
Sin duda, una de las mayores ventajas de la digitalización será la comunicación constante de incidencias al administrador, a cualquier hora y cualquier día de la semana, con el requisito de contar con conexión a internet. La otra ventaja, si la Ley de Propiedad Horizontal lo permite, es que ya no serán obligatorios los acuerdos presenciales entre las personas y las juntas por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación similares podrán realizarse a la perfección.
