El Tribunal Supremo ha decretado que los desahucios en los que el impago se ha producido por menos de doce meses no deben seguir adelante, fijando así el criterio para las ejecuciones hipotecarias pendientes después de que el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) declarase abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado.

El pasado mes de julio el TJUE avaló que los jueces nacionales remediasen la nulidad de esta cláusula sustituyéndola por una nueva disposición legal cuando el contrato no pueda subsistir si se suprime la cláusula abusiva y si la anulación del contrato expone al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Como la Sala Primera del Tribunal Supremo entiende que la supresión de la cláusula causaría la nulidad total del contrato, lo que a su vez expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, considera que cabe acogerse a esta sustitución de una cláusula por otra que permite el TJUE.

Según ha comunicado en su nuevo auto, el Supremo considera lógico tener en cuenta la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario como norma más beneficiosa para el consumidor, por lo que ha facilitado unas orientaciones para los procedimientos en ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.

En concreto, ha señalado que deberían ser sobreseídos sin más trámite los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, lo que tuvo lugar el 5 de mayo de 2013.

Respecto a los procesos en que el préstamo se dio por vencido posteriormente a la entrada en vigor de esa ley, serán también sobreseídos si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad que contempla el artículo 24 de la nueva ley de crédito inmobiliario.

Dicho artículo estipula que, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad.

En consecuencia, estima que deben ser sobreseídos todos los procedimientos anteriores a 2013 y los posteriores a esa fecha en los que no se alcance la gravedad anteriormente mencionada, es decir, cuando las cuotas impagadas no superen el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales.

Por lo tanto, sí puede continuar la tramitación de los procesos en los que el préstamo, vencido después de mayo de 2013, cumpla con la condición de que las cuotas impagadas superen el límite del 3% o los doce impagos.

En cualquier caso, el Tribunal Supremo ha afirmado que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada no en el vencimiento anticipado por previsión contractual sino en la aplicación de la nueva ley de crédito inmobiliario.