La nueva Ley Hipotecaria arranca después de haber entrado en vigor el 16 de junio de 2019 y después de haber supuesto un verdadero quebradero de cabeza para el sector bancario y los notarios, que han trabajado contrarreloj ante la necesidad de adaptar no solo las condiciones legales de los préstamos u otras cláusulas, sino también para interconectar sus plataformas.

Las dudas sobre la interpretación de la nueva ley hipotecaria, aprobada el pasado mes de marzo, o la falta de establecimiento hasta abril de las especificaciones requeridas a la plataforma notarial a la que los bancos deben remitir telemáticamente toda la documentación de los préstamos hipotecarios, ha provocado incluso que el propio Ministerio de Justicia conceda una moratoria de un mes y medio en este aspecto o que el director general de los registros y del notariado, Pedro José Garrido Chamorro, aclare diversas cuestiones en una resolución publicada el viernes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La necesidad de ampliar el plazo de conexión responde a la indefinición legislativa acerca de cuáles debían ser los mejores medios telemáticos que se debían emplear, de modo que los bancos dilataron la elección de la plataforma que les conecte con los más de 2.800 notarios que hay en España, por lo que la fase de realización de las pruebas piloto en escenarios simulados correspondientes antes de proceder a la firma de contratos reales aún no está completada.

Según diversas fuentes consultadas por Europa Press, Banco Santander, CaixaBank y BBVA se interconectaron estos días a la plataforma del Consejo General del Notariado ‘Ancert’, mientras que Banco Sabadell, Bankinter, Bankia, ING, Ibercaja, Open Bank, Deutsche Bank, Caja Sur y Caixa Geral se han desmarcado conectándose a ‘Grupo BC’. A pesar de que la plataforma del Notariado se ha consolidado como la primera opción, el mercado ofrece otras posibilidades, siempre y cuando cumplan con los requisitos que establece la ley.

«La nueva Ley Hipotecaria es algo que esperábamos desde hace mucho tiempo, ya que se trata de una trasposición de una directiva europea que en realidad debía haber sido aplicada en el régimen español hace más de tres años. De repente, en muy poco tiempo, el Gobierno se ha puesto las pilas y ha exigido su aplicación en tres meses. Ha habido que hacer un esfuerzo muy importante, se nos echaba el tiempo encima», explican fuentes financieras.

Comprar una vivienda e hipotecarse ahora

Los que se hayan decido a comprar una vivienda nueva este año han de saber que las promociones nunca se anuncian con su precio final. En el momento de echar cuentas, hay que tener en cuenta otros gastos que, inevitablemente, repercutirán sobre ese primer reclamo publicitario. Y no solo afectan al acto de compraventa del inmueble, también a la hipoteca en caso de necesitarla.

La mayoría de estos costes adicionales están regulados. Pero dependen tanto del precio de la propiedad como del importe del préstamo otorgado por el banco. Para hacernos una idea más aproximada, hemos tomado como supuesto una vivienda de 150.000 euros en Zaragoza. Y aportamos un ahorro de 21.000 euros, que es el mínimo que necesitamos en este caso para cubrir los gastos, tal y como se irá describiendo a lo largo del artículo. La hipoteca, necesaria en este caso, la amortizaremos en 25 años, por ser el periodo elegido más habitualmente.

Los gastos por la compraventa

El impuesto sobre el valor añadido (IVA) es el que más repercute sobre el precio escriturado de una vivienda de obra nueva. Está establecido en un 10%, excepto si es de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, que es de un 4%. Se aplica por igual en toda la geografía española. El comprador ha de realizar el pago en la firma de las escrituras.

Para certificar que esa operación se ha llevado a cabo, hay que documentarla delante de un notario. Las tarifas de estos profesionales las establece el Consejo General del Notariado, cuya normativa permite un descuento de hasta el 10%. En el ejemplo de Zaragoza, estiman que el gasto es de 907€.

Aunque no es obligatorio, sí es recomendable inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Es la única forma que tiene el comprador de dejar constancia del derecho adquirido por la propiedad. El desembolso en nuestro ejemplo es de 461€. De nuevo son los profesionales los que regulan estos aranceles a través del Colegio de Registradores de España.

Asociado a ambas gestiones está el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En el caso de Aragón es el máximo, lo que en una vivienda de 150.000€ (+ IVA) supone 2.475€. Este gravamen está relacionado con el acto de compraventa de la vivienda, y no con el de la concesión de la hipoteca, que es el que el Gobierno obliga desde noviembre a que paguen los bancos.

Estas transacciones las puede realizar uno mismo, pero lo habitual es que una gestoría se ocupe de todo el papeleo por unos 300€. Al contrario de lo que ocurre con notarios y registradores, las tarifas no están reguladas. Si sumamos todos los impuestos y gastos asociados a la compraventa, hay que añadir alrededor de 19.000 € al precio inicial de 150.000€ de nuestra vivienda en Zaragoza.

Lo que cuesta la concesión de la hipoteca

Lo habitual en la adquisición de una nueva vivienda es la solicitud de un préstamo al banco, que también genera sus propios gastos e impuestos. El primero de ellos es el de la tasación, que ascenderá a unos 400€. Este trámite es ineludible para determinar cuál es el verdadero valor de la vivienda y así el banco se asegura de que podremos afrontar el pago. Por lo general, no otorgan más del 80% de dicha valoración.

Con la nueva Ley Hipotecaria, ya aprobada en el Congreso y a falta del visto bueno del Senado, el de la tasación sería el único gasto asociado a la hipoteca que correrá a cargo del comprador a partir de su entrada en vigor. Hasta ahora, los costes de la gestoría, la notaría y el registro también corrían por cuenta del prestatario.

Para hacernos una idea de lo que este cambio supone, las tarifas de estos servicios ascendían –siguiendo con el ejemplo anterior– a unos 1.600 €. Para ello el comprador tenía que adelantar una cantidad estimada. Es lo que se conocía hasta ahora como provisión de fondos y solía exceder el coste necesario. La diferencia era devuelta al propietario de la vivienda una vez realizadas todas las gestiones.

Eliminados estos gastos, los trámites relacionados con la hipoteca suponen al comprador los 400 € de la tasación. Si se añaden a los alrededor de 19.000 por la compraventa, suman 19.400 €.

Y en ellos no están incluidos otros gastos que dependen de las condiciones en las que la entidad concede la hipoteca al comprador. La comisión de apertura –entre un 0% y 2%– y la contratación de algunos de sus productos –como seguros de vida y de hogar– suelen estar entre ellos. Los importes, en cualquiera de los casos, dependen de la cantidad hipotecada.

Cláusulas suelo y desahucios

La nueva Ley Hipotecaria elimina las cláusulas suelo y a partir de ahora, la dación en pago será de carácter voluntario. Podrá aplicarse, en cualquier caso, si así lo acuerdan las dos partes. Hay que indicar, por otra parte, que una de las novedades más importantes de la nueva normal tiene que ver con los desahucios.

Para que que una entidad bancaria pueda ejecutar su derecho de vencimiento anticipado, será necesario que las cuotas impagadas superen el 3% del capital concedido o un total de 12 cuotas mensuales, si esto sucede durante la primera mitad de vida del préstamo. Si es en la segunda mitad, la cantidad impagada deberá alcanzar el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas. Por otra parte, será imprescindible que el prestamista haya requerido el pago pendiente un mes antes de cumplirse el plazo.

Límites a las comisiones por el pago anticipado en tipos fijos y variables

Hay que indicar, por otra parte, que la comisión máxima aplicada por un banco a un cliente si este decide devolver el préstamo anticipadamente, tanto de una parte como de la totalidad del préstamo, también estará limitada. Con la ley actual tan solo se contemplaban las comisiones de los reembolsos en préstamos variables. Con la nueva ley se reducirán.

La información que deben proporcionar bancos y notarios

Con la nueva Ley Hipotecaria, será preciso que los bancos formen a sus empleados. Y además, los notarios estarán obligados a informar a los clientes sobre las condiciones y las diferentes cláusulas de las hipotecas, de manera gratuita. Será necesario que lo hagan en un plazo de 10 días, realizando un test a los ciudadanos y dejándolo reflejado en una acta ante notario.

¿Qué medidas afectan a las hipotecas ya vigentes?

Pero ¿qué hay de los que ya tienen un préstamo hipotecario contratado? Según el comparador bancario HelpMyCash.com, aunque la inmensa mayoría de los artículos no tiene carácter retroactivo, a estos también se les aplicarán algunas medidas interesantes: el abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo y el endurecimiento de las condiciones para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago. Y, además, podrán cambiar de banco sin que su entidad pueda impedírselo con una contraoferta.

• Pagarás menos si te pasas al tipo fijo

Según el propio texto de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, una de las medidas retroactivas es la que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo. En caso de llevar a cabo esta operación a través de una novación o de una subrogación, el banco podrá aplicar una comisión de hasta el 0,15% del capital pendiente, que solo podrá cobrar si el contrato tiene tres años o menos de vida. Pasado ese período, este cambio no tendrá comisión.

Antes de la entrada en vigor de la ley, la comisión habitual por novación era del 0,5%, mientras que la de subrogación era de hasta el 0,5% los primeros cinco años y del 0,25% posteriormente. Por lo tanto, la aplicación de esta medida supondrá un ahorro para los actuales hipotecados que quieran pasarse al tipo fijo para pagar siempre la misma cuota aprovechándose de los tipos bajos ofrecidos por los bancos en el mercado actual.

Veámoslo con un ejemplo práctico: imaginemos que queremos pasar al interés fijo una hipoteca contratada hace dos años con un capital pendiente de 50.000 euros. Antes de la entrada en vigor de la ley, se nos cobraría una posible comisión de 250 euros si lo hiciéramos mediante un pacto con el banco (novación). En cambio, tras la promulgación de la normativa, la compensación máxima será de solo 75 euros, es decir, 175 euros menos.  

• No podrán ejecutar tu hipoteca hasta el duodécimo impago

El segundo artículo que se aplica con carácter retroactivo (en las hipotecas firmadas tanto antes como después de la entrada en vigor de la ley) es el que regula la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, que es el paso previo que dan los bancos para poder ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda tras un impago reiterado.

La nueva normativa establece unos requisitos más duros para poder aplicar esta cláusula. Durante la primera mitad del plazo de la hipoteca, el impago debe exceder un 3% del capital otorgado o alcanzar un equivalente de 12 cuotas, mientras que en la segunda mitad, la demora debe ser de al menos el 7% del principal del préstamo o de un equivalente de 15 mensualidades.

Asimismo, la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga al prestamista a darle un mes al deudor para ponerse al día con los pagos pendientes antes de poder iniciar el proceso de ejecución. Los ya hipotecados, eso sí, pueden decidir entre acogerse a estas medidas o mantener el vencimiento anticipado establecido originalmente en su contrato si consideran que este les resulta más conveniente, aunque es algo poco probable.

• Cambio de banco sin límites

Por último, desde HelpMyCash.com destacan otra medida de la que también podrán beneficiarse los que tengan una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019: con la nueva normativa, si el cliente quiere cambiar de banco mediante una subrogación, su entidad actual no podrá enervar la operación, es decir, no podrá retenerlo por defecto si presenta una oferta igual o mejor.

De este modo, el prestatario tendrá la facultad de decidir si prefiere trasladarse al banco que le presenta una oferta de subrogación o si quiere aceptar la contraoferta de su entidad. En caso de decantarse por la primera opción, el banco al que se vaya tendrá que pagarle una compensación al otro, que constará de la parte proporcional a los gastos de constitución que corresponderían al importe pendiente.