elconfidencial.es, Elena Sanz, 01 de julio – Vender una casa no es tarea sencilla. Errar en el precio -empecinarse por ejemplo en una oferta muy elevada-, no darle la publicidad adecuada o no ‘maquillar’ la vivienda de cara a las visitas pueden llevar al propietario a tardar varios meses, incluso años, en encontrar un comprador. Para que nos hagamos una idea, hoy en día en España se tarda de media 10,6 meses -318 días- en vender una vivienda, es decir, casi un año, según las estimaciones realizadas por la tasadora Tinsa a partir de la oferta neta existente y el ritmo de compraventas en cada provincia.

¿Mucho o poco? Pues depende con qué se compare puesto que en 2013, es decir, el año más duro de la crisis inmobiliaria, la media nacional para vender una casa se situaba en 19 meses, es decir, más de año y medio, casi el doble que ahora.

Precisamente aquel 2013 fue el peor año para la venta de viviendas. Nunca antes se habían vendido tan pocas unidades en España. Nunca antes había sido tan difícil comprar o vender una casa como entonces. Las transacciones hundieron hasta niveles nunca vistos en los últimos quince años por culpa del elevado desempleo, la incertidumbre económica y la falta de financiación.

A pesar de la fuerte corrección de precios, a pesar de que el esfuerzo financiero -porcentaje de ingresos para comprar una casa- había caído desde máximos hasta niveles mucho más aceptables -por debajo del 25 %-, eran muy pocos los ciudadanos que se aventuraban a comprar casa y quienes vendían, lo hacían por pura necesidad con lo que acababan aceptando precios de derribo, mientras que quienes sólo querían tantear el mercado, no encontraban comprador y sus carteles de ‘se vende’ palidecían en los balcones.

Ahora, con un panorama económico mucho más alentador -aunque la tasa de desempleo siegue siendo muy elevada- y con un renovado apetito comprador, las ventas empiezan a recuperarse. No obstante, existe una enorme disparidad geográfica sobre los tiempos de venta de una vivienda. En ciudades como Madrid o Barcelona (6,4 y 6,6 meses, respectivamente) un vendedor puede tardar algo menos de siete meses en encontrar comprador para su casa, mientras que en otras como Cantabria, Álava y Segovia los plazos medios de venta oscilan entre 18 y 24 meses, lo que da una idea de la mayor o menor dificultad a la hora de vender dependiendo de la ubicación del inmueble lo que, en definitiva, se traduce en una mayor o menor liquidez por parte del propietario de la vivienda.

Muy lejos en el pasado quedan aquellos tiempos en los que los pisos ‘volaban’ literalmente de las manos. En 2003, por ejemplo, según datos de idealista, podía llegar a venderse una casa en apenas quince días. De hecho, hoy en día no es raro que algunas promociones, antes siquiera de haberse empezado a construir, estén vendidas al 100 % en cuestión de meses. Eso sí, promociones muy bien ubicadas, en zonas donde apenas queda o ha desaparecido el stock de viviendas, y a precios muy ajustados. Una competencia muy fuerte para aquellos particulares que intentan vender sus pisos de segunda mano que en lo peor de la crisis también tuvieron que competir con las agresivas rebajas de la banca.

La disminución en el tiempo medio de venta de una vivienda se ha producido paralelamente a la mejora de la situación económica, la apertura del crédito por parte de las entidades financieras, la fuerte caída de los precios y la reducción del esfuerzo financiero que deben realizar las familias para afrontar la compra de una casa.

Así por ejemplo, mientras que en 2007 y 2008 se necesitaban algo más de 8 años de salario para poder comprar una casa -algo más del 33 % de los ingresos iban destinados a pagar la hipoteca-, hoy en día, la media se sitúa en 5,8 años de salario -el 23 % de los ingresos-. Madrid, aunque es la capital más líquida a la hora de vender una casa, se sitúa en los primeros puestos del ranking de esfuerzo financiero: se necesita el 23,4 % de los ingresos anuales del hogar para afrontar el pago del primer año de la hipoteca media, casi cinco años de sueldo.

Aunque mucho más llamativo es el caso de Baleares. En las islas se necesitan entre 6 y 12 meses para vender una casa, pero se necesitan más de 12 años de salario necesarios para comprar una residencia, frente a los 5,8 años de la media española. Esta ratio llegó a alcanzar en la región insular un máximo de 15,9 años en 2007, frente a los 8,1 años de la media española. En el extremo opuesto en términos de esfuerzo, comprar una vivienda en Zaragoza exige el equivalente a 4,4 años de salario, el 19 % de los ingresos para pagar la hipoteca. Y, sin embargo, también se tarda entre seis meses y un año en vender un casa.

Cuánto cuesta la vivienda más vendida

Por otra parte, aquellas ciudades en las que se tarda menos en vender una vivienda como Madrid o Barcelona, se está experimentando una recuperación de los precios. Así por ejemplo, en la capital de España, el repunte ha sido del 2,5 % desde el segundo trimestre de 2015 y el mismo trimestre de 2014, mientras que en la Ciudad Condal, el avance es del 4,9 %, según la estadística de precios Tinsa IMIE Mercados Locales.

Precisamente la Comunidad de Madrid y Cataluña se convierten en los dos únicos mercados en España donde los precios de la vivienda retoman las subidas. Avances interanuales del 0,6 % para la primera, y del 1,3 % para la segunda. Incrementos puntuales, en dos zonas muy concretas de la geografía española, puesto que el precio medio de la vivienda en España todavía registra una caída del 2,9 %, pero avances al fin y al cabo en un mercado, el residencial, que lleva inmerso en un proceso de estabilización desde el segundo semestre de 2013 y que empieza a mostrar indicios puntuales de recuperación, impulsado por las locomotoras tradicionales.

Por otra parte, el informe de Tinsa revela en qué rangos de precios se vendieron más viviendas. Casi un tercio de las unidades adquiridas mediante hipoteca tenían un valor entre 50.000 y 100.000 euros. En Barcelona, la vivienda tipo sube un escalón y se sitúa entre 100.000 y 150.000 euros, franja en la que se sitúa casi un 25 % de las operaciones.

El segmento más alto de viviendas (por encima de 400.000 euros) aglutina un significativo 19 % en Baleares, que recoge el efecto de la existencia de un mercado de villas de lujo. También es relevante el 9,7 % que supone en Madrid y el 7,6 % en Barcelona. Por el contrario, en las provincias de Valencia y Zaragoza, las viviendas más baratas, las de menos de 50.000 euros, alcanzan una cuota más significativa que en el resto de provincias analizadas: en torno al 10 % de las operaciones.