Las cooperativas de vivienda han experimentado un auge en los últimos meses. Según Libra Gestión Proyectos, desde abril de 2020 ha habido un incremento del 82% de interesados en las viviendas en régimen de cooperativa. Sin embargo, este tipo de viviendas siguen siendo grandes desconocidas en el mercado inmobiliario.

¿Qué y cómo funciona una cooperativa de viviendas?

Una cooperativa de viviendas es una asociación de personas sin ánimo de lucro que tienen una necesidad en común, la vivienda, y se asocian para conseguir las mejores condiciones de precio y calidad.  Los propios socios o cooperativistas son quienes conjuntamente participan en el proceso de compra de terreno, diseño y desarrollo de la promoción. En estas asociaciones la figura del promotor desaparece. De este modo, al eliminar intermediarios se consigue una vivienda a precio de coste.

Hasta hace unos años existía la creencia de que las viviendas en régimen de cooperativa eran baratas porque sus calidades eran peores. Esto era y es falso. Adquirir una vivienda a través de una cooperativa implica que los socios deben decidir las calidades de la vivienda, su distribución y el resto de las decisiones que sean necesarias para llevar a cabo la construcción del inmueble.

Así pues, podríamos decir que estas son las características que definen las cooperativas de viviendas:

• Precio de coste: las cooperativas promueven viviendas a precio de coste, al no tener ningún fin lucrativo
• Participación: los socios eligen y puede ser elegidos para participar en los órganos rectores de la cooperativa
• Democracia: las decisiones se toman por mayoría. Cada socio tiene un voto
• Pagos adaptados: suelen disponer de pagos accesibles para adaptarse a los socios (siempre que no se comprometa la viabilidad del inmueble)
• Transparencia: los socios pueden participar desde el primer momento en la actividad de la cooperativa
• Calidades: por mayoría, los socios pueden elegir mejorar las calidades de las viviendas

Otro dato interesante sobre los socios y sus viviendas es que estas se eligen por riguroso orden de inscripción. Lo que quiere decir que el que primero se inscribe en la cooperativa, antes elige vivienda. Además, un socio se podrá dar de baja en cualquier momento y tendrá derecho a recibir la devolución de todas las cantidades entregadas desde la concesión de la licencia de obra.

¿Cómo se forma una cooperativa?

Para constituir legalmente una cooperativa se deben cumplir con una serie de requisitos legales.

• Solicitar el certificado de denominación no coincidente
• Realizar una asamblea constituyente en la que se deben fijar los estatutos, las aportaciones de los socios, la voluntad de la cooperativa y la elección de los cargos de responsabilidad
• Solicitar el CIF
• Desembolsar el capital inicial
• Elevación a escritura pública de los acuerdos relativos a la constitución de la entidad, los estatutos y la elección de los cargos
• Liquidar el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados
• Inscribirse en el Registro de cooperativas

Las cooperativas de viviendas están fuertemente reguladas por Ley Estatal de Cooperativas, Ley 27/1999 de 16 de julio de cooperativas, y por las Leyes Autonómicas de cada Comunidad Autónoma. La regulación de las cooperativas es una competencia cedida a las diferentes CC. AA., por lo que las leyes autonómicas prevalecen sobre la ley estatal. Esta última es aplicable cuando las sociedades cooperativas desarrollen su actividad en varias Comunidades Autónomas -y en ninguna sea la actividad principal- o si desarrollan su actividad en las ciudades de Ceuta y Melilla.

Hay empresas que ofrecen servicios de gestión a las cooperativas de viviendas y participan en la promoción del proyecto. Ellas son las que se encargan de los aspectos jurídicos, técnicos y administrativos, como la constitución de la propia cooperativa, escrituras, localización de suelos, licencias, estudios, administración, control de cuentas, asambleas, entregas, etcétera. No hay que perder de vista que la gestión es compleja y contar con un profesional que pueda ayudarnos en ello es fundamental.

Comprar viviendas en cooperativa

• No solo los socios de la cooperativa pueden adquirir una vivienda a través de esta modalidad. Cualquier persona puede realizar una solicitud y esperar la adjudicación si se dan los condicionantes oportunos. A través de las cooperativas de viviendas se pueden comprar viviendas libres y protegidas, aunque en este último caso se puede producir una reducción más significativa del precio. Esto es gracias a las ayudas económicas. Las viviendas libres se podrán adquirir a un precio más beneficioso, al prescindir del promotor, pero no habrá ningún tipo de ayuda económica a la que los nuevos compradores puedan acogerse.

Las ventajas de las cooperativas de viviendas

Está claro que las cooperativas de viviendas tienen muchas ventajas. ¿Cuáles son los beneficios a los que optarán los nuevos propietarios? Bueno, pues para empezar disfrutarán de un ahorro que puede significar entre un 20 y un 30 % respecto a lo que pagarían en una promoción normal. Existen, por otra parte, diversas ventajas aplicables a nivel fiscal. Las cooperativas, por ejemplo, están exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD y del Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, en la adquisición del suelo. También tienen una exención del 95% en la cuota del IBI y tributan al 20% el Impuesto de Sociedades. Además, solo pagan el 5% de la cuota del Impuesto de Actividades Económicas. En cuanto a los socios, estos pueden desgravarse las cantidades que aportan a la cooperativa.

Las personas que formen parte de la cooperativa también contarán con un mayor poder en la toma de decisiones, participando en el proyecto de construcción e incluso decidiendo sobre las características y las calidades de la vivienda. En caso de que se produjera algún tipo de contratiempo o condiciones especiales, podrían encontrar flexibilidades en el pago y también verían reducidos los gastos de notaría y registros. Por si esto fuera poco, al estar reguladas al máximo nivel, las cooperativas de viviendas son una vía segura y clara, a través de la cual es difícil que se pueda cometer un fraude.