En todos los edificios hay zonas comunes, pero algunas son de uso común, por lo que pueden ser usadas por todos los vecinos, y otras de uso privativo o privado. Éstas últimas pertenecen a la comunidad pero sólo ciertas personas pueden acceder a ellas y usarlas de manera privada.

En casi todas las comunidades hay patios comunitarios de uso común y otros de uso privativo, pero hay cierta confusión sobre cuáles son las diferencias y qué se puede hacer en ellos, como por ejemplo techarlos para poder aprovecharlos durante todo el año o para tener una habitación extra en casa. A continuación aclaramos las principales dudas al respecto.

¿Qué es un patio comunitario de uso privativo?

Para saber qué podemos hacer y qué no en un patio comunitario de uso privativo debemos conocer qué es exactamente. Un patio -o cualquier espacio comunitario de uso privativo- es aquel que pertenece a la comunidad pero cuyo uso corresponde a un solo propietario (o a todos los que habiten en el mismo inmueble), por asignación.

Generalmente, los espacios comunitarios de uso privativo son los patios de los áticos o los pisos bajos, los patios de luces o los terrados. Pero para que cualquiera de estos se considere de uso privado debe:

• Aparecer en los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Constar en el título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
• Figurar en las escrituras de la propiedad a la que pertenece.

¿Quién puede usar un patio comunitario de uso privativo?

Como regla general, y según establece la Ley de Propiedad Horizontal, un patio comunitario de uso privativo sólo podrá ser usado por los propietarios a los que les haya sido asignado. No obstante, en caso de necesidad o emergencia podría usarse por el resto de vecinos e, incluso, por personas externas al edificio.

Hablamos, por ejemplo, de si se origina un incendio o una inundación, de si hay que llevar a cabo inspecciones en el edificio o hacer obras en determinadas zonas comunes para las que se necesita entrar en el patio. En este caso el propietario que puede hacer un uso privativo éste, estaría obligado a cederlo y dejar pasar a quien sea necesario en cada caso.

¿Se puede techar o modificar un patio comunitario de uso privativo sin permiso?

La Ley de Propiedad Horizontal determina que ningún propietario estaría autorizado a modificar la estructura o la configuración de una zona comunitaria de uso privativo, aunque sólo éste tenga acceso a ella. Esto conlleva que no podría instalar techos ni ningún tipo de cerramiento que esté anclado al suelo o a la pared, ni que disponga de elementos fijos, ya que estaría modificando su estructura.

Si decide hacerlo estaría actuando en contra de lo que establece la ley y, por lo tanto, podría enfrentarse a multas de miles de euros y, además, estaría obligado a deshacer las obras que haya hecho, para dejar el patio en el mismo estado que antes.

¿Se puede techar o modificar un patio comunitario de uso privativo con el permiso de la comunidad?

Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, un propietario podría techar, cerrar o hacer modificaciones en un patio comunitario de uso privativo siempre que el resto de propietarios lo acepten por unanimidad, y que respete el descanso y las normas de convivencia de los vecinos.

Además, si a pesar de contar con el apoyo unánime de la comunidad hacer dichas obras pone en peligro la seguridad y/o habitabilidad del edificio no podría llevarlas a cabo. “El uso de los elementos comunes de uso privativo deberá ser adecuado a la funcionalidad de estos y en ningún caso podrá perjudicar al resto de la comunidad”, concluye la normativa.

Por lo tanto, sería posible techar un patio comunitario de uso privativo, siempre que se cuente con el apoyo unánime del resto de propietarios de la comunidad y que las obras necesarias para conseguirlo no pongan en peligro la seguridad del edificio ni perjudiquen al resto de vecinos.