La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la que regula todo lo que concierne a las comunidades de vecinos y determina las obligaciones y derechos de los propietarios que viven en ellas. Entre otros aspectos, establece el uso de las zonas comunes, tanto las de uso público como las de uso exclusivo y privativo.
Aunque es habitual oír hablar de estos términos, suele haber cierta confusión sobre qué son, qué se puede hacer y a quién pertenece cada una de ellas, especialmente en lo que respecta a las zonas de uso exclusivo y de uso privativo. Lo descubrimos a continuación.
Tipos de zonas comunes en las comunidades de propietarios
Según la Ley de Propiedad Horizontal, hay principalmente dos tipos de zonas comunes en las comunidades de vecinos: las de uso público y las de uso privado (y dentro de éstas últimas, las de uso exclusivo y las de uso privativo, como veremos más adelante).
También quedan definidas en el artículo 396 del Código Civil, que establece que son las “necesarias para el adecuado uso y disfrute del edificio”, entre las que se encuentran:
- El suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas.
- Los elementos estructurales.
- La fachada, las terrazas, los balcones y las ventanas.
- El portal, las escaleras, la portería, los corredores, los pasos, y todos los recintos destinados a instalar ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, aunque ellos fueren de uso privativo.
Zonas comunes de uso público
Las zonas comunes de uso público son “todas aquellas que pertenecen a todos los propietarios del edificio”, tanto en lo que respecta a la propiedad como a su uso. Es decir, todos los vecinos del edificio pueden usarlas sin ningún tipo de restricción.
Zonas comunes de uso privado
Las zonas comunes de uso privado son “todas aquellas cuya propiedad pertenece a la comunidad de vecinos pero cuyo uso corresponde a un propietario que habitan en los pisos del edificio”. Generalmente, estas zonas suelen ser los terrados, los patios comunitarios y las terrazas de los bajos y los áticos.
Dentro de estas, encontramos las zonas comunes de uso privativo y las zonas comunes de uso exclusivo, dos términos que suelen confundirse.
¿Qué diferencia hay entre las zonas comunes de uso privativo y las de uso exclusivo?
Los conceptos de “privativo” y “exclusivo” se utilizan para describir el uso de dichos espacios de manera individual o privada, pero hay ciertas diferencias entre ambos, que radican principalmente en su legalidad, ya que el uso privativo está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que el exclusivo lo está por el Código Civil.
Uso privativo
La Ley de Propiedad Horizontal determina que las zonas comunes de uso privativo son aquellas que pertenecen a la comunidad pero cuyo uso es de un determinado propietario o vecino que vive en alguno de los pisos del edificio. En este caso, su uso viene asignado y tiene que aparecer en los estatutos de la comunidad.
Si hubiera algún tipo de necesidad o emergencia en el edificio (incendios, inundaciones, realización de obras, instalación de servicios…), el resto de vecinos podrán usarlas, así como el personal necesario autorizado en cada caso, sin que el propietario pueda oponerse a ello.
Uso exclusivo
El Código Civil determina que el propietario de una vivienda puede hacer un uso exclusivo de ciertos elementos que sean de su propiedad individual, pero en este caso tendrá exclusividad en su uso, sin tener que contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos. Es decir, podrá hacer un uso directo del espacio sin necesidad de un acuerdo previo.
En este caso, sólo él tiene derecho de usarlo y sin su autorización ni el resto de vecinos ni el personal necesario pueden usarlo.
Por lo tanto, las principales diferencias entre ambos radican en que:
- El uso privativo está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y el exclusivo por el Código Civil.
- Para establecer el uso privativo de un espacio se necesita autorización de los propietarios, mientras que para el exclusivo no se precisan acuerdos previos.
- El uso privativo no excluye necesariamente a otros propietarios de usar el mismo espacio, pero da derecho preferente al propietario asignado, a diferencia del exclusivo, que sólo puede ser usado por este.
En ambos casos, los propietarios tendrán la obligación de mantener el espacio y sus elementos en buen estado y cumplir con todas las normas establecidas por la comunidad de vecinos.
