Tanto el mantenimiento como las mejoras en los edificios se suelen financiar mediante las derramas aprobadas por la comunidad de vecinos. Por ello, negarse a pagarlas puede conllevar ciertas consecuencias, como la posible restricción de uso de zonas comunes del edificio. Analizamos qué dice la Ley de Propiedad al respecto.

Qué tipos de derramas existen en un edificio

Antes de analizar las posibles consecuencias de no pagar una derrama, es necesario conocer los tipos de derramas que pueden existir en una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece algunas directrices sobre las derramas y sus tipos, aunque estas pueden variar en función de los estatutos de cada comunidad.

Derramas ordinarias

Las derramas ordinarias (también conocidas como gastos ordinarios) son aquellas que se destinan a los gastos de mantenimiento y reparaciones menores. Pueden incluir, por ejemplo, la limpieza del edificio, las reparaciones en el sistema de iluminación, el mantenimiento de jardines y zonas comunes, etc. Son aquellas que se pagan periódicamente de manera obligatoria en las cuotas de la comunidad.

Derramas extraordinarias

Las derramas extraordinarias (también conocidas como gastos extraordinarios) están destinadas a llevar a cabo reparaciones o mejoras de mayor envergadura, que suelen surgir de forma inesperada o que representan una inversión importante.

Hablamos en este caso de, por ejemplo, todo tipo de obras de rehabilitación, poner un ascensor, la instalación de placas solares, la creación de nuevas zonas comunes, etc. Estas derramas requieren la aprobación en una junta de propietarios, en las que generalmente se necesita una mayoría cualificada para decidir su establecimiento.

¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?

Generalmente, no es posible negarse a pagar una derrama que haya sido aprobada legítimamente por la comunidad, y las ordinarias son siempre de pago obligatorio para todos.

Dentro de las derramas extraordinarias, es decir, aquellas que se pagan excepcionalmente y que no estaban contempladas en los presupuestos anuales, encontramos aquellas que son de pago obligatorio y las que no. La obligación de pagar una derrama depende de varios factores, como el tipo de obra, el tipo de propiedad y el resultado de la votación en la junta de propietarios.

Derramas de pago obligatorio

Las derramas de carácter obligatorio son todas aquellas destinadas a reparaciones esenciales que afecten la habitabilidad, seguridad o estabilidad del edificio, así como aquellas necesarias para cumplir con normativas de accesibilidad o seguridad. Estas obras están destinadas a facilitar el acceso a personas con movilidad reducida o con discapacidad, y en la mayoría de casos son obligatorias por ley. En estos casos, aunque el propietario no esté de acuerdo, deberá pagar la derrama, ya que no hacerlo podría desencadenar medidas legales.

Derramas de pago opcional

Existen otras derramas, generalmente para mejoras estéticas o de comodidad, que solo son obligatorias para aquellos propietarios que aprueban la medida en la junta. Por ejemplo, si la comunidad decide instalar un servicio opcional como una piscina comunitaria o un gimnasio y un propietario vota en contra, puede eximirse de pagar esta derrama al considerar que no es necesaria o que no beneficia a todos.

Consecuencias de negarse a pagar cada tipo de derrama

Negarse a pagar una derrama puede tener consecuencias diversas, dependiendo del tipo de derrama y de las circunstancias de cada caso. Por tanto, conviene que tengas muy en cuenta las diferentes casuísticas.

Negarse a pagar derramas obligatorias

Cuando un propietario se niega a pagar una derrama obligatoria, la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento judicial para exigir el pago. Este proceso puede llevar a embargos de bienes o salarios en caso de impago. Además, la negativa reiterada podría llevar al propietario a enfrentar intereses de demora o sanciones adicionales.

Negarse a pagar derramas opcionales

Si la derrama es para una mejora opcional un propietario puede negarse a pagar. En este caso, la comunidad no puede obligarle a pagarla ni negarle acceso a las zonas comunes del edificio, tanto si han sido modificadas mediante la derrama como si no.

¿Qué dice la ley sobre el uso de zonas comunes en caso de impago?

La Ley de Propiedad Horizontal no establece de manera explícita la prohibición de uso de las zonas comunes del edificio en caso de impago de derramas, pero sí otorga a las comunidades de propietarios el derecho a iniciar acciones judiciales para el cobro de las deudas pendientes. Es decir, la ley permite reclamar el pago de las derramas mediante procesos legales, pero no autoriza a la comunidad a restringir el acceso a zonas comunes como sanción por el impago.

“El vecino que tenga pagos pendientes tendrá derecho a utilizar los elementos comunes a pesar del incumplimiento de la normativa”, asegura la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, a un propietario que se niega a pagar una derrama no se le puede negar el uso de zonas comunes del edificio, pero sí se le puede obligar al pago mediante acciones legales.