Ser copropietario de una vivienda o de cualquier bien inmueble significa tener un condominio. El caso más general es compartir la propiedad al 50% con el cónyuge, pero también lo es el tener condominios en caso de recibir bienes en herencias. En estos casos, con distinto porcentaje. También es muy común que una de las partes quiera hacerse con el bien. Por eso en estos momentos es normal que nos preguntemos si está obligado a vender. 

Esto suele suceder cuando una pareja se separa y no sabe qué hacer con el piso. Afortunadamente, existe una figura que se denomina extinción de condominio, por la que se puede transmitir la propiedad a uno de los copropietarios de forma más barata y rápida. Lo explicamos, a continuación. 

Qué es la extinción de condominio

No hace falta que exista una unión matrimonial entre los propietarios. Se puede comprar vivienda juntos sin estar casados. Pero, si por la razón que sea existe la necesidad de unir esa unión, tenemos que acudir a la figura de la extinción de condominio. Esta se rige por los artículos 400 y 406 del Código Civil como forma práctica de dividir una comunidad de bienes o condominio. 

Siempre consiste en que una de las partes cede la propiedad a otra, entregando normalmente a cambio, aunque no es obligatorio, una contraprestación económica. En el caso más normal, esta suele ser de igual valor que el bien entregado, no generando con ello variaciones patrimoniales, como veremos más adelante. Si en su día se compró la casa con aportaciones diferentes, será imprescindible valorar esta cuestión. 

Ventajas fiscales de la extinción de condominio frente a la compraventa

La extinción de condominio es más sencilla en su tratamiento que una compraventa, pero su principal ventaja es fiscal. 

En el caso más común, el de una pareja que se divorcia o separa, un gran problema es tener en propiedad un inmueble con hipoteca. Más del 90% de las viviendas que se compran en común lo hacen repartiendo a partes iguales la carga hipotecaria. Por ello, cuando llega este momento de separación-divorcio, lo más común es que uno de los cónyuges se quede con la vivienda asumiendo la totalidad de la deuda, siendo minoritaria la opción de venta de la vivienda, cancelación de deuda y reparto de las ganancias. En cualquier caso, estas son cuestiones que deben hablarse antes de ir a vivir con la pareja. 

La decisión de quedarse con la vivienda tiene que ser meditada. No hay que olvidar que se pasa de compartir el pago de la hipoteca a afrontarlo de forma individual. Este endeudamiento hace incluso que algunas entidades financieras sean reacias al cambio de titularidad a una sola persona, algo que debemos dejar cerrado una vez acordada la extinción de condominio.

En todo caso, gracias a la extinción del condominio se consiguen grandes ventajas fiscales. Solo se paga por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicando entre un 0,5% y un 1%, según la comunidad autónoma, sobre el valor real de los bienes adjudicados. A este pequeño importe hay que añadir gastos notariales. En todo caso, se consigue ahorrar el 6 o 7 % que se paga si se realiza una compraventa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Variaciones patrimoniales en la extinción de condominio

Como hemos señalado, este pago reducido de impuestos se produce si la contraprestación económica no genera variación patrimonial. Por ejemplo, en el caso de una vivienda de 100.000 euros de valor con 50.000 euros de hipoteca pendiente, un cónyuge tendría que abonar una contraprestación de 50.000 euros, con un desembolso de 25.000 euros, siendo los 25.000 euros restantes la cantidad que asume de deuda hipotecaria. 

Si no se recibe ninguna contraprestación, las autoridades fiscales podrían entender que se trata de una donación encubierta, y, por tanto, obligar a tributar por el impuesto de donaciones. También puede pasar lo contrario, que la contraprestación sea mayor que el valor de recibido. En este caso quien percibe este incremento tendrá una plusvalía y como tal tendrá que declararla en su declaración de la renta. 

En este punto conviene indicar que hay que considerar seriamente cómo hacer el reparto de bienes inmuebles si hay hijos menores en común. No hay que perder de vista que en caso de la custodia exclusiva y con relación a los bienes inmuebles, si la vivienda en la que vivía el matrimonio fue adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio, con independencia del régimen económico, la propiedad seguirá siendo del mismo, pero el padre o la madre que tenga la custodia podrá seguir residiendo con sus hijos en la vivienda en cuestión.

Cómo se realiza la extinción de condominio

El proceso de extinción también es muy sencillo. La forma más común es acudir al notario para firmar la pertinente escritura de extinción. En el caso de separaciones o divorcios también es posible hacerlo a través del Convenio Regulador que de mutuo acuerdo se obtiene junto a la demanda de divorcio.