La fianza del alquiler es uno de los elementos principales en cualquier contrato de alquiler. Esta cantidad, entregada al propietario al inicio del contrato, tiene un propósito claro: garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Sin embargo, es habitual que surjan dudas en torno a cómo se usa o se gestiona, como si por ejemplo es válido destinarla al pago del último mes de alquiler. Vamos a ver qué dice la ley al respecto y cuáles son las implicaciones legales de hacerlo.

Propósito de la fianza del alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza del alquiler en su artículo 36. Según esta, se trata de “una cantidad de dinero en metálico que el arrendatario entrega al arrendador al formalizar el contrato”. Tiene, principalmente, dos objetivos:

Garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del inquilino

La entrega de la fianza asegura que el arrendatario (inquilino) cumplirá con sus obligaciones, como: el pago de la renta, el mantenimiento del inmueble en buen estado y la devolución en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso diario.

Cubrir las posibles deudas o desperfectos ocasionados en la vivienda

En caso de que el inquilino no cumpla con alguna de las obligaciones anteriores, el propietario puede utilizar la fianza para cubrir los gastos derivados de reparaciones, facturas o rentas de alquiler pendientes, o cualquier otro incumplimiento del contrato de alquiler.

Uso de la fianza como pago del último mes de alquiler: ¿es legal?

La fianza no sirve como pago adelantado de la renta, puesto que su fin es de prevención y protección al propietario frente a posibles incumplimientos del inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos no permite de manera explícita que el arrendatario la utilice como pago del último mes de alquiler, por lo que podría considerarse un incumplimiento del contrato, al desvirtuar el propósito original de la fianza.

Respecto a ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos considera que el propietario está obligado a:

Conservar la fianza mientras el contrato esté vigente. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que mientras dure el contrato la fianza del alquiler permanece al propietario, que deberá depositarla en el organismo correspondiente, según la comunidad autónoma a la que pertenezca su vivienda. No especifica ningún supuesto en el que pueda aplicarse como renta.

Devolver la fianza una vez haya terminado el contrato. Una vez finalizado el contrato de alquiler y tras la entrega del inmueble por parte del inquilino, el propietario tiene un plazo de un mes para devolverle la fianza, salvo que existan deudas pendientes o desperfectos que justifiquen su retención.

Consecuencias legales de usar la fianza para pagar el último mes de alquiler

En el día a día, la jurisprudencia respalda que la fianza debe debe mantenerse hasta el final del contrato, ya que su objetivo es garantizar el cumplimiento íntegro de las obligaciones del arrendatario, no para hacer frente al pago del alquiler. Por ello, su uso para pagar el último mes puede considerarse una interpretación unilateral y contraria de las obligaciones contractuales.

El arrendador tiene derecho a exigir el pago completo de todas las mensualidades pactadas, independientemente de disponer de la fianza como garantía. En el caso de que el inquilino deje de pagar el último mes para “compensarlo” con el importe de la fianza, podrá enfrentarse a consecuencias legales por incumplimiento del contrato de alquiler.

El propietario puede considerar que el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones al no abonar el último mes de renta, lo que puede dar lugar a:

• Reclamaciones por impago. El arrendador está legitimado para iniciar acciones legales contra el arrendatario por el impago de la renta. Aunque exista la fianza, esta no sustituye la obligación de pagar las mensualidades en tiempo y forma.
• Impacto en la devolución de la fianza. Si el arrendatario no paga el último mes de alquiler y el propietario puede quedarse la fianza y utilizarla para cubrir esta deuda, podría generarse un conflicto sobre la devolución de la misma -o de la garantía, si existiera- o la percepción de que la fianza no ha sido empleada según su propósito.
• Denuncias por desperfectos en el inmueble. La fianza también cubre posibles desperfectos en la vivienda, por lo que si esta se utiliza para abonar la renta, el arrendador quedaría desprotegido ante eventuales daños. En consecuencia, podría exigir al inquilino una compensación adicional o iniciar un proceso de reclamación.

Para evitar conflictos y posibles consecuencias legales, es fundamental que tanto propietarios como inquilinos actúen de acuerdo con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el contrato de alquiler. En el caso de que el arrendatario desee usar la fianza para pagar el último mes de alquiler, debería plantearlo previamente al arrendador. Aunque la ley no lo contemple específicamente, las partes pueden llegar a un acuerdo por escrito que modifique esta disposición.