Puede que en los últimos años hayas oído hablar sobre una nueva fórmula para vender una casa y obtener un dinero extra. Es una opción pensada para personas mayores. Se llama nuda propiedad y es una fórmula que permite a los propietarios vender una vivienda, recibir dinero a cambio y seguir residiendo en ella de por vida.

Esto también es ventajoso para los compradores, puesto que esto les permite adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado. En los últimos meses, el porcentaje de propietarios que han optado por la nuda propiedad ha experimentado un crecimiento sin precedentes en España. Según datos de la Red Expertos Inmobiliarios y del Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM), en 2017 el número de operaciones de nuda propiedad aumentó un 150%, pero en el primer trimestre de 2018, el incremento fue de hasta un 300%, lo que nos indica que cada vez son más los que deciden sumarse a esta fórmula.

¿Qué es la nuda propiedad?

Pero definamos primero qué es el concepto de nuda propiedad. Los propietarios de una vivienda pueden poseer la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. Estos dos conceptos se pueden vender por separado, de modo que podemos vender el inmueble, pero seguir residiendo en él. En estos casos, el comprador del inmueble no obtiene el pleno dominio de la vivienda hasta que el usufructuario fallece.

Los vendedores suelen tener entre 75 y 80 años de edad y no es preciso que no tengan herederos. A veces puede darse el caso de que sí los tengan, pero que igualmente necesiten aumentar su liquidez. De hecho, la nuda propiedad les permite obtener una paga extra para vivir con más comodidad, costeándose la asistencia si es preciso o usar el dinero para disfrutar del tiempo libre en la etapa final de su vida.

Esta fórmula puede resultar especialmente interesante para personas que tienen una pensión de jubilación escasa y que al mismo tiempo, tienen una propiedad inmobiliaria interesante. De este modo, no hace falta que renuncien a seguir viviendo en la que ha sido su casa toda la vida y que pasen dificultades económicas durante el tramo de su jubilación.

¿Por qué es ventajosa la nuda propiedad?

La parte que vende puede recibir al instante el dinero de la venta. Gracias a la nuda propiedad, aunque la casa haya sido vendida, la parte vendedora podrá seguir residiendo en ella. Del lado de los compradores, también hay ventajas: la vivienda se vende a un precio por debajo del precio de mercado, de modo que a medio o largo plazo se trata de una buena inversión. Según los expertos, con la evolución alcista de los precios, al finalizar el usufructo, la propiedad se habrá revalorizado.

Es importante, en cualquier caso, que para la transacción sea ventajosa para ambas partes, los intereses estén equilibrados para el que compra y para el que vende. Los segundos deben estar bien informados del funcionamiento de la nuda propiedad y, lógicamente, acordar bien los precios y las condiciones.

La compraventa tiene que realizarse mediante escritura ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad. El usufructo se valorará en función de la edad de las personas vendedores, porque a mayor edad, menor duración prevista del usufructo. En estos casos, el precio que obtengan por la nuda propiedad será superior. Es importante, además, que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble y así evitar problemas con la Agencia Tributaria.

En el caso de que exista más de un propietario de la vivienda (esto puede pasar en casos de matrimonios mayores), lo más habitual es establecer lo que se denomina «usufructo sucesivo». De este modo, aunque fallezca uno de ellos, el usufructo continua para el otro y solo finaliza cuando fallece el último.

Otras cuestiones importantes a tener en cuenta sobre la nuda propiedad

El vendedor de la vivienda tiene el usufructo de la misma, pudiendo vivir en ella o incluso alquilarla hasta el momento del fallecimiento. Con respecto al pago de los gastos, que es otra cuestión importante a tener en cuenta, hay que tener en cuenta que una vez realizada la venta, los usufructuarios solo tendrán que pagar los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda, como son el agua, el gas, la electricidad, el teléfono, etcétera. La parte inversora, por su parte, tendrá que hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles y también de las derramas extraordinarias que se produzcan en el edificio.

Hay que tener en cuenta, por último, que la venta de una vivienda en nuda propiedad es una transacción definitiva. No hay posibilidad fácil de recuperar la casa por parte de los propios vendedores o de los herederos. Y esta es una de las diferencias más importantes con las hipotecas inversas, otro producto financiero que se oferta a personas mayores con inmuebles en propiedad. En ese caso, lo que sucede es que los propietarios reciben una cantidad mensual del banco con la que completan sus pensiones, pero no pierden en ningún caso la propiedad de la vivienda. Si después del fallecimiento de los propietarios, los herederos quisieran recuperar la vivienda, tendrían que devolverle al banco lo abonado anteriormente.