Por Laura Martínez (iAhorro)

España afronta un ejercicio 2021 con un mayor impulso en la construcción de viviendas nuevas tras el parón de 2020. El último dato de visados, del mes de abril, muestra que en el primer cuatrimestre se han solicitado cerca de 33.000, un 16,7 % más que el año anterior, pero un 12 % menos que en 2019. En este número hay un incremento importante de chalés y viviendas unifamiliares.

Con todo ello, la aportación al parque de viviendas sigue lejos de la cifra de antes de la crisis inmobiliaria. Por ejemplo, el 31 de diciembre de 2020, el stock de vivienda nueva rozó las 457.000 viviendas. Esto supone cerca del 6,8% a nivel nacional sobre el stock total de vivienda para compraventa, con algunas provincias como Madrid (9,86%) o Barcelona (9,41%) que superan esta cifra. 

Este primer dato ya nos muestra un punto importante, su escasez dentro del mercado de compraventa, su menor oferta, factor que impulsa siempre su precio. 

El segundo es lo que aporta una vivienda nueva, especialmente si la comparamos con parques de más de 20 años de antigüedad. Nuestros hogares reflejan muchas mejoras en confort, que van desde sus acabados a prestaciones añadidas como son jardines o piscina. Si a esto añadimos no tener deterioros propios del uso, y que lleva a que mucha vivienda de segunda mano necesite una reforma cuando se compra, la diferencia de precios es, generalmente, siempre superior en la vivienda nueva.

Cuánto es más cara la vivienda nueva

Como norma general, el metro cuadrado de vivienda nueva (menos de cinco años) se sitúa entre el 15% y un 30% superior al de vivienda antigua, según datos de tasaciones del Ministerio de Fomento. 

Según datos del primer trimestre de 2021, en Madrid el precio medio por metro cuadrado de vivienda nueva es de 3.698,9 euros frente a los 3.193,6 euros de la de mayor antigüedad, un 15,9% más cara. En Barcelona la nueva cuesta 3.928,3 euros, un 17,8% más caro que los 3.335,10 euros que la antigua. La diferencia en Valencia es incluso mayor, un 30,5% más cara la nueva, mismo porcentaje que en Zaragoza. En Sevilla es de un 27,6% y en Málaga un 22%.

¿Es siempre la vivienda nueva más barata?

Esta tendencia es general, pero hay excepciones a tener en cuenta, no tanto en el global de ciudades, que también existen, sino especialmente en las grandes urbes por las diferencias en zonas. 

Muchos de los centros urbanos son áreas muy valoradas y también en la que la escasez de espacio hace que el stock de vivienda nueva sea prácticamente nulo. En estos casos, empujada por el valor del terreno, podemos ver diferencias a favor de muchas viviendas de segunda mano. Un ejemplo claro lo tenemos, por ejemplo, en Bilbao, en el que la diferencia entre vivienda nueva y la vivienda de segunda mano es de tan solo un 3,3% o Salamanca que es solo de un 2,7%.

¿Es más cara a la larga la vivienda nueva?

En definitiva, cuando se compra una vivienda hay que tener en cuenta en su precio no solo su antigüedad, también su localización y el valor añadido que ofrezca esta vivienda nueva en el lado de calidades de construcción y servicios añadidos. 

Pero, también hay que considerar el coste de “actualización” posterior al que hay que hacer frente, ya sea voluntario o forzoso, ya que muchas viviendas requieren invertir en partidas tan importantes como fontanería, electricidad o incluso solados. 

Todo ello hay que tenerlo en cuenta, tanto para la compra como para la financiación necesaria, ya que, en muchas ocasiones, es más complejo conseguir un préstamo adicional para una reforma tras haber firmado una hipoteca por el precio de venta. El resultado es que en bastantes ocasiones estas reformas se posponen por falta de dinero. Por todo ello, hay que analizar muy bien todas las opciones y el coste global mucho más allá del precio de la vivienda.