Cinco Días, Raquel Díaz Guijarro, 29 d’octubre de 2012 – La recesión ha hundido la compraventa de viviendas por motivos obvios: el aumento del desempleo o el temor a perder el trabajo han ahuyentado a la demanda a la espera de tiempos mejores. Ni siquiera la rebaja de precios y la expectativa de que los inmuebles seguirán abaratándose parecen tener capacidad para animar las transacciones. Si a este cóctel se le añade el cierre del grifo de la financiación, el resultado es el que acaba de constatar en la nueva explotación que hace de sus datos el Consejo General del Notariado con la colaboración del bufete Solchaga Recio & Asociados.

Si en pleno boom inmobiliario por cada diez compraventas de viviendas se suscribían más de seis préstamos hipotecarios, en agosto pasado esa ratio se situó por debajo de cuatro y ya son solo el 37% de las operaciones las que se financian un crédito de esta clase.

Este hecho podría explicarse, además de por la crisis económica, «por un aumento considerable de las transmisiones correspondientes al pago de promotores a entidades financieras de la deuda que tienen

con ellos. Sin embargo, la proporción de transmisiones de empresa a empresa, aunque ha aumentado significativamente en los últimos años, no explicaría todo ese desplome protagonizado por las compras de vivienda con financiación ajena», explica Jordi Esteve, director de Regulación y Competencia de Solchaga Recio & Asociados.

Préstamos al consumo y contado
Todos los analistas consultados coinciden en que la rebaja de precios de las casas ha propiciado que fuera de las grandes urbes y de los barrios más exclusivos de las principales ciudades se puedan encontrar ya casas por menos de 100.000 €, lo que hace viable que si el hogar dispone de ahorro previo y vende otro piso antes de comprar el nuevo, «pueda asumir la operación sin necesidad de suscribir una hipoteca». Así, el pago al contado lleva meses ganando enteros.

Algunas promotoras ofrecen como ventaja para captar nuevos compradores la posibilidad de pagar a plazos su vivienda directamente a ellas, lo que supone beneficios para estas compañías, ávidas de liquidez ante su delicada situación financiera y ciertos ahorros para los futuros propietarios, como son los gastos que lleva aparejada toda constitución de una hipoteca. El problema, subrayan algunos expertos, es que esta clase de planes de financiación a la carta pueden incluir sobrecostes que deben valorarse y compararse con los tipos de interés que cobraría el banco si se optara por el crédito con garantía hipotecaria.

Otra fórmula que se ha detectado que se está empleando para financiar algunas compras de casas es la de suscribir un préstamo al consumo, cuyos costes en materia de tipos son más elevados que los de una hipoteca, pero con unos trámites y otros costes, como los fiscales, muchos más sencillos y baratos. «Cuando el importe que se necesita no es muy elevado y dada la resistencia de la banca a conceder más crédito al ladrillo, compensa financiar la compra con un crédito al consumo», sostienen en una consultora inmobiliaria.

Menos de seis años de salario para pagar
Uno de los debates permanentes entre la opinión pública es si los precios de la vivienda han bajado todo lo que tenían que hacerlo, o aún es probable que promotores, bancos y particulares apliquen más descuentos. Todas las estadísticas, tanto públicas como privadas, aseguran que el ajuste que se ha producido en términos acumulados supera el 30% y, según sean los territorios que se consideren, alcanza el 45% y el 50%.

Pero la mayor parte de expertos en el mercado inmobiliario considera que si hay un indicador que mide de manera más fidedigna si ha habido o no ajuste de precios y, sobre todo, si las familias pueden o no permitirse la compra de una vivienda tipo, ése es la ratio que relaciona el precio medio de los inmuebles con la renta disponible de los hogares españoles.

Según las últimas cifras publicadas por el Banco de España, esa ratio no ha dejado de bajar desde el estallido de la crisis, aunque de forma muy suave. Pues bien, a finales del tercer trimestre de este año, este indicador se situó en 5,9 años. Es decir, que las familias españolas ahora deben destinar de media menos de seis años completos de su renta para pagar la casa en la que residen. Se trata de volver a niveles de esfuerzo o accesibilidad a la vivienda (que es como se denomina este indicador) de 2003, lejos del máximo de 7,7 años registrado en 2007. El mínimo, de 3,6 años, data de 1996.

Nuevo repunte de los créditos de ‘alto riesgo’
Durante muchos años las entidades financieras españolas negaron haber concedido de forma generalizada hipotecas por más del 80% del valor de tasación de las casas, los considerados préstamos de alto riesgo.

Eran catalogados así porque se trata, entre otras cuestiones, de los créditos más vulnerables a las fluctuaciones en el precio de los activos (en este caso, las viviendas).
La estadística que empezó a publicar el Banco de España en 2004 y lo desvelado mucho después al conocerse el grado de exposición de algunos bancos al sector inmobiliario han demostrado que no eran créditos meramente residuales en el balance de las entidades. En la serie histórica se comprueba como esta clase de hipotecas llegó a representar el 18% de todos los nuevos préstamos en 2006.

Después y ante los augurios de los riesgos que conllevaban, comenzaron a moderarse. Marcaron mínimos en 2009 tras la crisis de las hipotecas subprime en EE.UU. y el hundimiento de Lehman Brothers, con un 10,6% del total de los nuevos créditos hipotecarios, pero lo cierto es que nunca supusieron menos de ese 10%. Desde 2009, han vuelto lentamente a aumentar y a finales del segundo trimestre de este año ya se situaban en el 16,2% de todas las nuevas hipotecas que se suscriben ahora.

La explicación es sencilla, los bancos se han dado cuenta que si quieren dar salida a los inmuebles en cartera, deben ofrecer buenos precios y, sobre todo, buenas condiciones de financiación y qué mejor que prestar todo o casi todo lo que se necesite.