¿Sabes qué es un contrato de arras? Se trata de la formula legal que te permite reservar una vivienda que te gusta antes de formalizar el contrato de compraventa. Lo cierto es que se trata de una herramienta que se usa muy a menudo en este tipo de operaciones, porque además es bastante sencilla. Aun así, hay algunas conceptos que debemos aclarar y tener presentes para no tener problemas en el futuro. ¿Vamos allá?

Veamos, ¿qué es un contrato de arras?

Según señalan desde la OCU, es un contrato privado que firman el vendedor y el comprador de una vivienda para asegurar la reserva de un inmueble y así evitar que alguna de las partes se eche para atrás antes de la formalización de la escritura pública ante notario. Se trata de un preacuerdo por escrito que implica una posterior compraventa en las condiciones que se acuerdan y se reflejan en este contrato.

Si de forma posterior a esta reserva y compromiso por escrito, alguna de las partes desestima completar la acción de compraventa, puede implicar una penalización. Por ello, pese a que la firma de un documento como el contrato de arras es algo sencillo, lo más recomendable siempre es contar con el asesoramiento de un experto en la materia.

¿Qué tipos de arras existen?

Existen tres tipos de arras que se adaptan a las necesidades de cada comprador o vendedor:

Arras penitenciales o de desistimiento

Son el tipo más común y se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil. Da a ambas partes la opción de no formalizar el contrato de compraventa. Si fuese el vendedor el que desistiera de la operación, tendría que devolver la cuantía económica de las arras multiplicada por dos. Sin embargo, si es el comprador el que desestima completar la adquisición de la vivienda, perdería las arras.

Arras penales

Estas se diferencian de las anteriores en que su objetivo es garantizar la compraventa del inmueble. Aparecen reflejadas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil. En este caso, si finalmente alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica que también se da en las arras penitenciales, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización en daños y perjuicios.

Arras confirmatorias

Quedan recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil y se caracterizan porque, en caso de incumplimiento, habría que acudir a juicio y ahí se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.

En cualquiera de los casos, a la hora de elaborar el contrato es preferible contar con el apoyo de un experto en cuestiones legales para asegurar cuál es el tipo de arras más conveniente.

¿Cómo debe ser un contrato de arras?

Estos son los puntos que no pueden faltar en un contrato de arras:

• Datos personales. Tanto del comprador como del vendedor.
• Datos de la vivienda. Todas las características de la vivienda, incluyendo la dirección o el número de referencia catastral.
• Coste de la reserva. La cuantía que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.
• Precio de la vivienda. Cuál es el coste total de la operación de compraventa.
• Gastos de compraventa. Los gastos añadidos y quién se hace cargo de ellos.
• Cargas. Si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume.
• Fecha límite. Cuánto tiempo hay para finalizar la operación.
• Penalizaciones. Las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato.

¿Qué hay que saber con respecto a la tributación?

¿Más dudas? Una de las más frecuentes tiene que ver con el tipo de tributación de las arras. Lo primero que hay que tener en cuenta son las características de la vivienda.

• Vivienda de segunda mano. Cuando no es la primera vez que se hace una transmisión de la vivienda, las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deberá realizarse cuando se formalice la venta ante notario.
• Vivienda de primera entrega. Si la entrega de la casa tributa por IVA porque se entrega por primera vez, el comprador, además de las arras, deberá abonar el IVA correspondiente.

En cualquier caso, a la hora de pagar los impuestos correspondientes, siempre es preferible consultar a un profesional que analice la situación de manera individualizada para asegurar cuáles son los pagos que hay que atender.