Los últimos datos que tenemos sobre la mesa nos indican que el ritmo de las compraventas ha vuelto a reiniciarse. A finales de 2023 cerramos con una caída de las hipotecas del 17,8 % y una reducción anual de hasta el 9,7 % de las compraventas. En realidad esto tiene sus causas. La primera tiene que ver con un dinamismo que se explica por las vacaciones navideñas, en las que todo se ralentiza. Muchas personas esperan a principios de año para retomar las operaciones. La otra razón tiene que ver con la estabilidad del euríbor, que ha motivado la compra y el endeudamiento hipotecario. 

Hace tan solo dos años, entre 2021 y 2022, las cifras se incrementaban hasta en dos dígitos. No estábamos, por así decirlo, en una situación normal. El dinamismo del mercado inmobiliario que experimentamos tras la pandemia fue una situación puntual, de modo que es completamente lógico que tras aquél boom de compraventas e hipotecas, nos encontremos ante una caída que confirma que vamos hacia la moderación.

El hecho de que exista una intención marcada de compra y que nos enfrentemos al lastre de la escasez de stock provoca, de manera inequívoca, un desequilibro patente que no hace más que empujar los precios al alza. A pesar de eso, el encarecimiento de la financiación y la inflación, que sigue sin ser domada, se hace notar en el bolsillo de las familias situadas en una posición de vulnerable. Estas son las que han perdido con más seguridad la capacidad para comprar vivienda. Y es, en parte, uno de los objetivos del BCE para frenar la inflación en el corto plazo.

El precio de la vivienda en España: 1.963 €/m², nivel máximo desde 2008

De acuerdo con los últimos datos proporcionados por Registradores, el precio de la vivienda en España ha alcanzado los 1.963 euros/m2, de modo que ha caído ligeramente con respecto al año pasado. De este modo, un piso de 80 m2 en España cuesta, de media, 157.040 euros, cuando en 2022 salía por 157.920. No obstante, esta cifra está bastante por encima de lo que se pagaba hace dos años, cuando el precio medio de un piso de estas características era de 148.240 euros, estando en los 1.853 €/m².

Con estos datos, pues, podemos verificar que el precio medio por vivienda comprada se ha reducido ligeramente, hasta un 1,1 % anual en 2023. Esto ha roto la tendencia alcista y no ha hecho más sino confirmar las diferencias territoriales, que son más que significativas. Así, Baleares y Madrid siguen estando por encima de los 300.000 euros por operación, contrastando enormemente con los precios que se pagan en Castilla la Mancha y Extremadura por una vivienda: menos de 100.000 euros por transacción.

La evolución de las compraventas en España

El interés por comprar vivienda se ha incrementado. Así lo indican los últimos datos que ha dado a conocer el INE en cuanto a compraventas. Los datos de transacciones inmobiliarias más recientes que tenemos, que son los de febrero, reflejan una caída mensual del -2,9 % y, sin embargo, anotan un incremento interanual del 5,8 %. Esto significa que por primera vez en treces meses, las compraventas se sitúan en niveles positivos. Y todo esto muy a pesar de que los tipos de interés siguen altos y que todavía existen dificultades de acceso a la financiación.

En cualquier caso, el mes de febrero ha cerrado con un total de 52.796 transacciones. Y es, sin duda, una buena noticia para el mercado inmobiliario. No hay que perder de vista que venimos de cinco largos meses de tipos al 4,5 %, lo que en principio no tenía que facilitar el acceso a la vivienda. No obstante, si hacemos la comparativa nos daremos cuenta de que en febrero, como en enero, hemos vuelto a superar las 50.000 transacciones, algo que ya sucedió en 2023 (el año pasado), que terminó siendo el mejor año para el mercado de la vivienda desde 2007.

Andalucía sigue siendo la comunidad autónoma en las que más operaciones sobre viviendas se realizaron en febrero, con 9.606 compraventas. Por detrás está Comunidad Valenciana (9.154), Cataluña (8.518) y Madrid (6.323). No obstante, los mayores incrementos se registraron en Navarra (+50,6%), Galicia (+38,4%) y Murcia (+19,5%). Las comunidades que más se han moderado son Madrid (+0,4%) y País Vasco (+1,4%).

Las hipotecas regresan a tasas positivas en febrero

Los últimos datos que ha dado a conocer el INE revelan que las hipotecas vuelven a incrementarse. Los datos, que son de febrero de 2024, revelan un incremento mensual del 12,4 % y una subida interanual del 3,8 %. Se trata de un incremento que ha roto con 12 meses de descensos encadenados y que apunta a la recuperación, gracias a la estabilidad que proporciona al sistema el hecho de que el Euríbor haya comenzado a estabilizarse y el Banco Central Europeo (BCE) no haya subido más los tipos.

Y vayamos a por las cifras: en febrero se han firmado hasta 37.232 hipotecas. En realidad, los expertos lo tienen claro: estamos retornando a la normalidad previa a la pandemia, cuando se registraron datos anormalmente elevados. Por tanto, la moderación actual solo nos está llevando a los niveles que teníamos en 2019, lo que no significa que estemos ante cifras negativas para nuestra economía en general y el sector inmobiliario en particular. Además, podemos indicar que desde hace tres meses estamos registrando volúmenes de más de 31.000 operaciones y que la escalada de los tipos de interés se ha visto paralizada, lo que también repercutirá en las ofertas que los bancos vayan a proponer a sus clientes de ahora en adelante.

No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2024 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.

En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.