Los últimos datos que tenemos sobre la mesa nos indican que las compraventas se han desplomado de nuevo. El último dato de transacciones inmobiliarias que se ha dado a conocer y que corresponde al mes de mayo de 2024, la compraventa de viviendas registra tasas negativas, con un descenso del 21,5 % respecto al mismo mes de 2023, hasta alcanzar las 44.013 operaciones. Hay que tener en cuenta que los datos del mes de abril recogían las operaciones acumuladas en Semana Santa, cuando no se produjeron tantas transacciones por el tradicional parón. Son datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En el mes de abril se registraron 53.091 operaciones, la mayor cifra para un mes de abril desde 2008, que reflejaba que la demanda y el interés por la compra de vivienda estaban en niveles positivos. Hoy no podemos indicar lo contrario. La demanda de adquisición sigue siendo más elevada que durante la pandemia y la cifra no presenta estridencias.

Durante los primeros meses de 2023 se hicieron prácticamente las mismas transacciones que en 2024, cuando se llevaron a cabo 249.024 operaciones. En cambio, el año pasado se firmaron 249.024, que son solo un 5 %, comparado con el dato actual. Conviene recordar, además, que 2023 fue el segundo mejor año de actividad desde 2007.

Hace tan solo dos años, entre 2021 y 2022, las cifras se incrementaban hasta en dos dígitos. No estábamos, por así decirlo, en una situación normal. El dinamismo del mercado inmobiliario que experimentamos tras la pandemia fue una situación puntual, de modo que es completamente lógico que tras aquél boom de compraventas e hipotecas, nos encontremos ante una caída que confirma que vamos hacia la moderación.

El hecho de que exista una intención marcada de compra y que nos enfrentemos al lastre de la escasez de stock provoca, de manera inequívoca, un desequilibro patente que no hace más que empujar los precios al alza. A pesar de eso, el encarecimiento de la financiación y la inflación, que sigue sin ser domada, se hace notar en el bolsillo de las familias situadas en una posición de vulnerable. Estas son las que han perdido con más seguridad la capacidad para comprar vivienda. Y es, en parte, uno de los objetivos del BCE para frenar la inflación en el corto plazo.

El precio de la vivienda en España: 1.963 €/m²

De acuerdo con los últimos datos proporcionados por Registradores, el precio de la vivienda en España es de 1.963 €/m². Con ello se ha registrado un incremento anual del 1 %, un nivel máximo desde 2008. Si ponemos la lupa en la tipología de vivienda, veremos que la vivienda nueva ha experimentado un crecimiento del 3,5 %, con 2.161 euros el metro cuadrado, mientras que la vivienda usada alcanza el 0,2 %, pasando a tener un precio medio de 1.917 euros el metro cuadrado.

Teniendo en cuenta esta referencia, podemos indicar que un piso de 80 m2 cuesta, de media, 157.040 euros, una cifra que está muy por encima de lo que se pagaba hace dos años, cuando el precio medio de un piso de estas características era de 148.240 euros, estando en los 1.853 €/m².

La evolución de las compraventas en España

El interés por comprar vivienda sigue siendo elevado, aunque como indicábamos, en mayo se ha registrado un frenazo. Esto tiene que ver con el hecho de que en abril se apuntaran unos datos inusuales, por el hecho de que se resolvió la demanda acumulada en Semana Santa, que cayó en marzo. Los datos de transacciones inmobiliarias más recientes que tenemos, que son los de mayo, reflejan un descenso mensual del -17,1% y una caída interanual del -21,5%.

Debemos tener en cuenta que venimos de la segunda mejor cifra del año, con un primer cuatrimestre de 2024 muy parecido al de 2023. Esto nos indica que estamos en una fase de estabilización, cerrando con 205.111 ventas: muy cerca de las 205.647 de los primeros cuatro meses del año anterior. Si tenemos en cuenta que, además, 2023 fue el segundo mejor año para el sector inmobiliario desde 2007, los principales actores del sector podemos darnos por satisfechos con el balance anotado hasta el momento.

Andalucía sigue siendo la comunidad autónoma en las que más operaciones sobre viviendas se realizaron en mayo, con 8.815 compraventas. Por detrás está Comunidad Valenciana (7.418), Cataluña (6.798) y Madrid (5.046). En todas las comunidades se registraron caídas durante el mes de mayo, pero las que menos frenaron el número de compraventas fueron: País Vasco (-3%), La Rioja (-8,6%) y Extremadura (-14,2%). Principado de Asturias (-25,8%), Andalucía (-25,0%) y Cataluña (-24,5%) anotaron las tasas más negativas.

La firma de hipotecas sobre viviendas cae un 18,2% en mayo

Los últimos datos que ha dado a conocer el INE revelan que las hipotecas se redujeron hasta un 18,2 % en el mes de mayo, que es el último mes del que se han registrado datos. De acuerdo con este balance, se han alcanzado hasta 27.425 préstamos, una suma mínima en un quinto mes del año 2020, muy a pesar de que el tipo de interés ha sido un poco más moderado que en el mes anterior.

Una de las primeras cuestiones que hay que tener en cuenta es que el dato de abril estaba condicionado, de algún modo por la Semana Santa. En ese momento se registraron menos compraventas y menos hipotecas, porque se paró la actividad, y esta se aceleró en abril. Ahora parece que las hipotecas se recuperan, por la vuelta a la normalidad, pero también por la adaptación que están experimentando con la desescalada de los tipos de interés. 

Hay que indicar, por otra parte, que el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas en abril ha sido del 3,25%, frente al 3,38% de abril, constituyendo el valor más bajo desde agosto del año pasado. El importe medio bajó un 0,3 % interanual hasta los 141.457 euros.

No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2024 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.

En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.