Los precios de las viviendas, sobre todo los de obra nueva, están mostrando una «mayor resistencia a la baja» pese a la pandemia, que sí que está influyendo, aunque de forma «muy heterogénea» a escala regional. Es lo que se desprende de un artículo del Banco de España sobre el impacto de la crisis sanitaria de la COVID-19 en el mercado de la vivienda en España.

De hecho, asegura que el precio medio de la vivienda nueva se ha acelerado en el segundo semestre de 2020, hasta alcanzar «un nuevo máximo» en términos nominales, coincidiendo con una alta demanda y una reducida oferta en esta modalidad.

No obstante, el Banco de España ha resaltado que, en términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa casi un 10% por debajo de su nivel máximo alcanzado en 2007. «Con todo, la información de las escrituras públicas correspondientes a los últimos meses apunta a un posible agotamiento de esta aceleración de los precios», ha añadido.

Mayor impacto de la COVID-19 en la costa y en las islas

Aunque la desaceleración de los precios es generalizada por regiones, la pérdida de dinamismo es mayor en zonas de la costa mediterránea y en las islas, que han presentado, tradicionalmente, un mayor porcentaje de compraventas por parte de ciudadanos extranjeros por su mayor atractivo turístico, según ha explicado.

La institución apunta que la pandemia impactó en el país cuando el ciclo inmobiliario se encontraba en una fase de madurez, con varios indicadores que evidenciaban una desaceleración, tras el periodo expansivo iniciado en 2014.

Así, ha apostillado que, pese a la intensa contracción de la actividad económica, los precios de la vivienda no han mostrado, por el momento, caídas generalizadas, en un contexto de ausencia previa de grandes desequilibrios en este mercado y de una posición financiera de los hogares «más sólida» respecto a la que tenían en los años posteriores a la crisis de 2008.

Asimismo, ha confirmado que las medidas adoptadas por las autoridades para combatir la pandemia supusieron que, en los primeros meses del año, la actividad del mercado inmobiliario se redujese intensamente, pero que a partir de verano del año pasado la actividad comenzó a recuperarse.

Cambios en las preferencias de las viviendas

No obstante, ha señalado que los desarrollos acerca de la pandemia han condicionado su evolución y se ha constatado el cambio en las preferencias sobre el tipo de vivienda demandada hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores.

En cuanto a las condiciones de financiación, la actuación del Banco Central Europeo, tanto a escala monetaria como financiera, ha contribuido al descenso de los tipos de interés medios aplicados a los nuevos préstamos para la compra de vivienda. A pesar de ello, la institución dice que se observan indicios de un cierto endurecimiento de los criterios de aprobación y de algunas condiciones aplicadas a los préstamos.

El artículo también señala que los indicadores de oferta muestran una pérdida de dinamismo en la parte final del año pasado y una prolongación de la atonía de la actividad constructora residencial a inicios e este año, «como consecuencia de los nuevos desarrollos adversos acerca de la pandemia y de su impacto sobre la demanda de obra nueva».

Reducción de las viviendas terminadas en los próximos dos años

El Banco de España ha puesto de relieve que en el conjunto de 2020 la cifra de visados descendió un 20% respecto a 2019, «año en el que ya se mostraban niveles muy bajos», por lo que anticipa que habrá un número de viviendas terminadas aún más reducido para los próximos dos años.

Respecto a las compraventas, ha subrayado que también acusaron el impacto inicial de la COVID-19, pero que se reactivaron e iniciaron una recuperación progresiva, aunque a lo largo de lo que va de año, según datos hasta febrero, el número de compraventas es inferior al registrado en el periodo análogo del año anterior antes de la irrupción de la pandemia.

Así, según la institución, la evolución reciente sigue condicionada tanto por la continuidad de algunas limitaciones a la actividad como por del descenso de la confianza de los hogares y el empeoramiento de sus perspectivas sobre el mercado de trabajo y su acceso a la financiación.

La inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia y de su impacto en las perspectivas económicas de las familias, en un contexto en el que el recrudecimiento de esta en la parte final de 2020 propició el aplazamiento de proyectos que debían iniciarse.

Crece la demanda en municipios más pequeños

Según el Banco de España, la pandemia también ha podido acelerar alguna tendencia previa en la demanda de vivienda, como su reorientación desde los municipios más poblados hacia otros con menor densidad poblacional.

«Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo», ha remarcado.

Por otro lado, el informe destaca que las adquisiciones de vivienda de los ciudadanos extranjeros han mostrado una mayor debilidad que las compraventas de nacionales por las restricciones a la movilidad, pero que «no se observa un impacto diferencial de la pandemia entre las nacionalidades extranjeras».

«El ajuste no está siendo tan intenso como en la crisis financiera»

El organismo ha indicado que en esta crisis el ajuste de los precios de la vivienda no está siendo tan intenso como en la crisis financiera global. Desde su punto de vista, esto se debe a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de concesión de crédito más rigurosos.

«Asimismo, el despliegue temprano de las distintas políticas económicas por parte de las autoridades europeas y nacionales ha evitado una destrucción mayor del tejido productivo y del empleo, y ha permitido un sostenimiento de las rentas de las familias», ha añadido.

Caídas de los precios de alquiler

Sobre los alquileres, el Banco de España ha dicho que los precios han descendido en algunas áreas, lo que ha revertido su trayectoria al alza de los años anteriores, y que la pérdida de dinamismo de los precios del alquiler es mayor en algunas de las ciudades más grandes, debido tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda.

El empeoramiento de la demanda del alquiler se debe a la reducción de estudiantes que alquilan vivienda por el aumento de la educación a distancia y a que se ha producido un desplazamiento de la demanda hacia otros municipios menos poblados con niveles de precios más bajos. El debilitamiento de los precios también se explica por el empeoramiento del mercado de trabajo.

Por último, ha señalado que la evolución del saldo del crédito para la adquisición de vivienda en 2020 estuvo marcada por el comportamiento de la actividad crediticia, junto con las moratorias de la deuda hipotecaria de las personas físicas, «que han frenado el volumen de las amortizaciones».