El Pleno del Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra varios artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, al entender que invade competencias estatales.

La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Sáez, declara inconstitucionales y nulos únicamente los artículos 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera.

El fallo explica, según ha avanzado el TC, que esos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el artículo 149.1.8 de la Constitución y referido a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales.

El mismo artículo, al reservar al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia.

¿Cuáles han sido las reacciones de los principales actores del sector?

ANA: «Anulada la limitación de rentas, el alquiler volverá a crecer en Cataluña»

Tras conocer que el Pleno del Tribunal Constitucional ha estimado por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad contra 11 artículos de la Ley catalana de alquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), considera que “Una vez que el Constitucional ha anulado la limitación de rentas, el alquiler volverá a crecer en Cataluña y se firmarán más contratos”, afirma José Ramón Zurdo, director general. “Esta es una excelente noticia para propietarios, y también para inquilinos, porque el mercado de alquiler en Cataluña volverá a funcionar con normalidad, y los generadores de oferta, que son los arrendadores, podrán confiar en mantener y ampliar la oferta de viviendas en alquiler, y de esta manera el mercado regulará los precios”, afirma José Ramón Zurdo, director general de ANA.

LA VÍA DE LAS INDEMNIZACIONES

“Aunque el TC no ha entrado en anular contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad, nosotros creemos que los propietarios que hayan sufrido la limitación de las rentas de alquiler, y también aquellos que hayan tenido que pagar multas, bajo el paraguas de una Ley inconstitucional, ahora se abre la vía para que puedan reclamar las justas indemnizaciones”, señala Zurdo.

¿QUÉ PASA AHORA CON LA TRAMITACIÓN DE LA LEY DE VIVIENDA EN EL CONGRESO?

“La Ley de Vivienda lleva en su articulado aquellos aspectos referidos a la invasión de competencias del Estado sobre las autonomías, que el Tribunal Constitucional puede declarar inconstitucionales, y que previamente, también contó con el rechazo del CGPJ. Aun así el Gobierno y sus socios siguen adelante, a sabiendas que esta Ley contiene elementos inconstitucionales y que la intervención de precios no está debidamente justificada, pero comprobamos con estupor, como la política se quiere poner por encima de la Ley, a sabiendas que se está actuando mal”, subraya José Ramón Zurdo.

Fotocasa: “El Tribunal Constitucional devuelve la libertad al alquiler con la nulidad del índice de precios”

Las sucesivas sentencias del Tribunal Constitucional van confirmando los defectos y la inadecuación de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, que introdujo la limitación en el mercado de las rentas.

Este fallo supone una liberación para los propietarios obligados a rebajar el precio de sus alquileres acorde al índice de precios establecido en las zonas tensionadas. De esta forma se devuelve la libertad al mercado, levantando las medidas coactivas y no voluntarias impuestas a los arrendadores.

Sin embargo, la aplicación de la norma durante año y medio ha tenido efectos en el mercado catalán. Desde entonces, la oferta de vivienda en alquiler en ciudades limitadas como Barcelona se ha reducido en más de un 20%. La consecuencia más directa de su estancia en vigor ha sido la retirada de parte de la vivienda en alquiler del mercado, al considerar -el propietario-, que la obligación de alquilar por debajo del precio de mercado no le compensaba. Esta contracción de la oferta ocasiona que los colectivos más vulnerables se encuentren con más dificultades a la hora de poder acceder a una vivienda, ya que la oferta es mucho más escasa.

Asimismo, la limitación en los precios no ha resultado eficaz, ya que, en Barcelona capital, por ejemplo,  el precio del alquiler presenta un incremento interanual del 11,7% en el mes de febrero, según el Índice Inmobiliario Fotocasa. Los demás municipios limítrofes también han presentado subidas significativas de aproximadamente un 4,3%, a pesar de tener los precios intervenidos. Por tanto, la medida no estaba teniendo el efecto deseado y sí que ha generado una contracción de la oferta de vivienda en alquiler.

De todas formas, aunque la sentencia sea positiva para los pequeños propietarios con vivienda en alquiler al levantar las restricciones, este tipo de cambios normativos en periodos tan cortos de tiempo, generan inseguridad jurídica tanto en los particulares como en profesionales, ya que se transmite un mensaje de inestabilidad en el mercado que produce desconfianza. Además, la incertidumbre en el mercado de cara al inversor puede hacer que lleve su negocio fuera de Cataluña.

Desde Fotocasa esperamos que esta sentencia sirva para que Cataluña recupere la oferta perdida durante este tiempo y que la administración trabaje para que haya mucha más oferta de vivienda en alquiler en estas ciudades, ya que esto haría que los precios se autorregulen sin necesidad de establecer limitaciones por ley.

La anulación de la limitación del precio del alquiler aumentará la oferta inmobiliaria en Cataluña

El Tribunal Constitucional ha anulado parte de la ley catalana de 2020 que limitaba el precio de los alquileres en Cataluña y, a su vez, determina que el Parlament de Catalunya no cuenta con las competencias para fijar el precio de los alquileres. En este escenario, la anulación de la limitación del precio podría suponer un aumento de la oferta del parque inmobiliario en Cataluña.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), señala que “se trata de una decisión muy positiva y dentro del sector inmobiliario veníamos esperando desde hace más de 18 meses». A su vez, el experto lamenta que la decisión del TC “ha tardado mucho y ha perjudicado a los propietarios que han estado alquilando sus viviendas en este periodo«.

Desde que se aplicó la ley, las ciudades limitadas en Cataluña experimentaron una reducción de más del 20% la oferta. Unsain asegura que “a partir de ahora, se espera los arrendadores vuelvan a recuperar la confianza y seguridad de mantener sus inmuebles en alquiler, ya que será la propiedad privada quién fijará los precios que considere más oportunos para sus viviendas”.

En este sentido, si se produce un aumento de viviendas en alquiler a estas zonas, por ende, también incrementará la capacidad de acceso a la vivienda por parte de los colectivos más vulnerables. “La ley era un arma de doble filo, ya que el hecho de que los propietarios retirarán sus inmuebles del mercado presentaba dificultades para acceder a una vivienda debido a la contracción”.