La inesperada y drástica subida del euríbor y de los tipos de interés en los últimos meses ha propiciado que el mercado hipotecario haya dado un vuelco radical respecto a lo que veíamos viendo tanto en el año 2021 como a principios de este 2022. En los últimos cuatro meses, pero sobre todo a partir de julio, cuando el Banco Central Europeo (BCE) aumentó por primera vez los tipos en un 0,5% (ya están en un 1,25% tras la segunda subida de septiembre), los bancos han implementado grandes cambios en las ofertas de sus productos hipotecarios.

Lo más destacado: los tipos de interés medios de las hipotecas fijas han subido un 0,54% en los últimos cuatro meses y los de las hipotecas variables ha bajado de media un 0,17%. ¿Cuál es el objetivo de la banca? Hacer de la hipoteca variable un producto más atractivo para los futuros hipotecados en detrimento de la hipoteca fija. Eso sí, con este panorama ha entrado otro producto en juego: la hipoteca mixta, que ha vuelto con fuerza después de estar más de seis años desaparecida.

Esto se explica en el último informe del Índice iAhorro, que analiza el mercado hipotecario español entre los meses de junio y septiembre de 2022. En él también se demuestra cómo comparando todas las ofertas del mercado se pueden conseguir tipos de interés mucho más bajos y aporta una visión real de la situación de las hipotecas en España en comparación con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), más generalizados y alejados de la realidad de cada persona, pese a que es el único organismo oficial que ofrece datos sobre hipotecas.

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Los tipos fijos medios rondan ya el 2% de media

Marcel Beyer, CEO de iAhorro, analiza la situación del mercado hipotecario y afirma que “los tipos fijos que hemos visto en los últimos años, sobre todo en 2021, han sido los más bajos que se recuerdan de las series históricas, pero eso ya es cosa del pasado. A partir de mayo comenzamos a notar cambios significativos en las ofertas de los bancos y ya encontramos bastantes ofertas por encima del 3% TIN, lo que en TAE supone un punto más, aproximadamente”. Eso sí, este experto añade que “los datos que estamos manejando ahora están dentro de la normalidad”.

Si echamos un vistazo a los datos recopilados en los últimos meses por el comparador hipotecario iAhorro, vemos cómo la tendencia entre junio y septiembre ha ido al alza en lo que a tipos fijos se refiere. Eso sí, los últimos datos publicados por el INE corresponden al mes de julio de 2022, cuando los tipos fijos medios se situaban en el 2,68%, el mismo dato anotado en el mes de marzo, según este organismo oficial. Por tanto, el INE todavía no refleja esta subida tan drástica que vemos en iAhorro y es probable que haya que esperar uno o dos meses (el 26 de octubre publica los datos de agosto) para poder analizarla.

De momento, los datos de iAhorro son muy llamativos: el promedio de los tipos fijos medios registrados entre los meses de enero y mayo se situó en un 1,18%. Por el contrario, entre los meses de junio y septiembre ha ascendido hasta el 1,72%, lo que nos indica que la subida entre un periodo y otro es de hasta un 0,54%. Eso sí, cabe destacar que el dato medio mensualmás alto se anotó en el mes de agosto, con un 1,85%, y en septiembre se ha reducido levemente hasta alcanzar el 1,78%.

Por tanto, ¿qué es ahora una hipoteca a tipo fijo buena? “Podríamos considerar ahora una hipoteca fija buena la que está por debajo del 2%, y todavía hay entidades que están dando este tipo de hipotecas”, señala Beyer. De hecho, según los datos del comparador hipotecario, la mejor hipoteca fija concedida en septiembre de 2022 se situó en el 1,05% porque, “cuando el perfil del cliente es bueno y el banco lo quiere sí o sí, le va a ofrecer algo muy competitivo”. Para que esto ocurra, lo mejor es comparar y negociar entre las ofertas de diferentes bancos.

¿Me conviene ahora mismo cambiar la hipoteca a tipo fijo?

Los bancos apuestan por la hipoteca variable y reducen sus tipos

Las entidades financieras están cambiando su apuesta de la hipoteca fija a la hipoteca variable. Recordemos que para calcular el TIN (Tipo de Interés Nominal) de una hipoteca variable al euríbor hay que sumar el diferencial y, con la subida del euríbor (que en septiembre se situó en el 2,233%, el dato más alto registrado desde enero de 2009, cuando estábamos en plena crisis financiera global), para conseguir que la hipoteca variable sea atractiva para los usuarios, a los bancos no les ha quedado más remedio que bajar los diferenciales, la única parte del interés que el usuario puede negociar con el banco al contratar una hipoteca variable.

Si analizamos los datos recopilados en los últimos meses por el comparador hipotecario iAhorro, vemos cómo la tendencia ha ido a la baja en lo que a tipos variables se refiere. Tanto es así que el promedio de los tipos variables medios registrados entre los meses de enero y mayo se situó en un 0,99% y entre los meses de junio y septiembre se ha reducido hasta el 0,82%, lo que nos indica que la bajada entre un periodo y otro ha sido de un 0,17%. Eso sí, cabe destacar que el dato medio mensual más bajo se anotó en julio, con un 0,59%, y que en septiembre ese dato ha aumentado hasta el 1,05%.

Por su parte, en julio el INE publicó una media de los tipos variables del 2,03%, su dato más bajo de todo el año, por lo que en este sentido sí que está empezando a reflejar el descenso en los diferenciales de las hipotecas variables.

¿Podrá la hipoteca variable desbancar a la fija?

Pese a que siguen siendo mayoría los usuarios que apuestan por contratar una hipoteca fija frente a la variable o la mixta, la tendencia es que las hipotecas variables están volviendo a ganar terreno. Tanto es así que, si en junio solo un 4,90% de los usuarios del comparador se decantó por una hipoteca variable, en julio subió al 13,11% y en agosto ese porcentaje se disparó hasta el 18,28%, el dato más alto desde que iAhorro realiza esta recopilación. Eso sí, el pasado septiembre la firma de hipotecas variables volvió a bajar hasta representar el 8,22% del total.

Por el contrario, los datos del INE todavía no reflejan esta tendencia. Es más, en julio, último mes del que aporta datos, el Instituto Nacional de Estadística registró que un 75,40% del total de hipotecas que se firmaron ese mes en España se regían por un tipo fijo y el 24,60% restante por uno variable. Así, por un lado, el dato de firmas de hipotecas fijas registró su máximo histórico y el de variables su mínimo.

Recordemos que hasta marzo de 2020 las hipotecas a tipo variable reinaban en el mercado, representando siempre más de la mitad de las firmas, pero a partir de ahí las hipotecas fijas fueron imponiéndose hasta llegar a los datos actuales.

Los consumidores medios cada vez contratan más hipotecas mixtas en momentos de crisis

Cada vez más bancos ofrecen hipoteca mixta

A las hipotecas variables les ha salido otro competidor. Mejor dicho, ha revivido un competidor antiguo. En septiembre, el 84,93% de las personas que firmaron su hipoteca con iAhorro en septiembre lo hicieron con un tipo de interés fijo y el8,22% eligió un tipo variable. El 6,85% restante optó por la hipoteca mixta como una alternativa que parece que vuelve a resurgir tanto para los usuarios como para los bancos después de permanecer muchos años desaparecida.

Por ahora, Openbank, ING, Banco Santander, Bankinter, EVO e Hipotecas.com han incluido este producto en su cartera vista la demanda que tiene. “Si miramos las ofertas de los bancos, la hipoteca fija ha triplicado su tipo de interés en tan solo unos meses, hasta el 2,5% o incluso 3%, y la variable no da confianza a los clientes vista la tendencia de su índice de referencia. Pero los españoles, muy conservadores a la hora de invertir su dinero, no están valorando como se merece que la hipoteca mixta es ahora mucho más competitiva y podría ayudarles a ahorrar un dinero importante en intereses”, señala el CEO de iAhorro.

Marcel Beyer analiza la tendencia que podremos ver en unos meses: “Es más fácil que el mercado vaya a una hipoteca mixta que a una variable, cuando lo más demandado en los últimos meses ha sido la hipoteca fija”. Tanto es así que, durante el mes de agosto en el comparador ya se ha visto un aumento de las firmas de hipotecas a tipo mixto por parte de sus usuarios, representando estas un 8,60% del total, el porcentaje más alto visto desde que iAhorro recoge estos datos.

Cabe destacar que el Instituto Nacional de Estadística no contabiliza las hipotecas mixtas como tal, sino que las agrupa junto con las hipotecas fijas. Esto se debe a que el primer tramo del préstamo se rige por un tipo de interés fijo, pese a que en la segunda parte es variable. Por este motivo, de momento iAhorro es la única fuente que aporta datos sobre hipotecas mixtas y no se puede hacer una comparativa con los datos recabados por cualquier otro organismo oficial.