Si tienes un contrato del alquiler firmado, ya sea en la posición de inquilino como de propietario, lo más probable es que la duración del mismo se haya establecido en un año. Es lo más común. No obstante, en el mismo contrato se suele especificar que el contrato se prorrogará de forma tácita, transcurrido ese período de tiempo. Pero, ¿qué pasa si una de las dos partes quiere cancelar el contrato de alquiler antes de tiempo? 

¿Se puede hacer? ¿Tendrá que enfrentarse cualquiera de las dos partes a sanciones económicas? Bueno, lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que regula los alquileres, es que ninguna de las dos partes puede finalizar ese acuerdo antes del plazo estipulado en el contrato. No obstante, existen algunos supuestos en los que las dos partes pueden hacerlo y los veremos más adelante.

Si no se produce ninguna causa de fuerza mayor, si el inquilino o el propietario incumplen el contrato, la parte afectada puede reclamar que se mantenga lo pactado en el documento. También puede pedir que la relación contractual finalice como consecuencia del incumplimiento de alguna de las cláusulas.

¿Puede un inquilino cancelar un contrato del alquiler antes de tiempo?

Te hemos indicado al principio que no, pero hay salvedades. Por ejemplo, un inquilino puede cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo si han transcurrido seis meses desde que lo firmó y preavisa al propietario con 30 días de antelación. Esta notificación tiene que hacerse siempre, a ser posible por vías legales como el burofax.

Otro motivo por el que un inquilino puede cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo tiene que ver con la desidia del propietario, si este no realiza las reparaciones u obras necesarias para garantizar el bienestar del inquilino. No en vano, este tipo de reparaciones o acciones de mantenimiento tiene que asumirlas el propietario.

¿Cuándo puede el propietario cancelar el contrato de alquiler?

El propietario está obligado a cumplir con lo acordado en el contrato de alquiler, siempre y cuando no se produzca alguno de estos supuestos, por los que sí adquiriría el derecho de rescindirlo antes de tiempo:

• Si el inquilino no paga la renta del alquiler
• Si este subarrienda o cede la vivienda sin el consentimiento del propietario
• Si el inquilino produce daños o realiza obras sin permiso
• Si en la vivienda se realizan actividades molestas, insalubres, ilícitas o peligrosas
• Si el inquilino ya no usa el inmueble como vivienda habitual
• Si el propietario necesita recuperar la vivienda como residencia habitual para él o algún familiar de primer grado de consanguinidad

En este último caso, el propietario tiene que avisar al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

¿El propietario tiene que devolver la fianza al inquilino si se cancela el contrato?

Aquí pueden ocurrir dos cosas. La primera es que el inquilino haya dejado el inmueble antes de los seis primeros meses, por tanto, estará incumpliendo el contrato. En estos casos, se suele pedir al inquilino que indemnice al propietario hasta alcanzar, por lo menos, los seis meses de contrato, quien podrá quedarse con la fianza como parte de esta indemnización.

La segunda es que el inquilino quiera desistir el contrato después de los seis primeros meses. En este caso estaremos ante un desistimiento y, por tanto, no se estará incumpliendo ninguna cláusula. El arrendador tendrá que pagar las rentas de los meses correspondientes a la ocupación de la vivienda más la del mes de preaviso: una mensualidad más. Si este paga, el arrendador tendrá la obligación de devolver la fianza.

¿Qué sanciones se contemplan para el inquilino?

Si el inquilino incumple el contrato y así se ha indicado por escrito en el mismo, puede ser que tenga que asumir una indemnización. Lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos es una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplirse. En esos casos, el arrendador suele quedarse con la fianza como parte del pago.

Por tanto, y visto todo lo que puede llegar a suceder, es muy recomendable revisar bien el contrato de alquiler antes de firmarlo, así como incluir aquellas cláusulas que permitan al propietario protegerse al máximo ante este tipo de contratiempos para evitar futuros problemas y disgustos.