Conocer qué tipos de terrenos existen es fundamental para el desarrollo geográfico de nuestro territorio y, en consecuencia, la calidad de vida de sus habitantes. También es necesario saberlo por si nos estamos planteando comprar una parcela para nuestro propio uso, ya sea para levantar una vivienda, poner una casa prefabricada o bien para desarrollar actividades agrícolas, entre otras opciones.

¿Cómo podemos saber si el suelo que hemos comprado es apto para, por ejemplo, construir en él nuestra propia casa? ¿De qué depende? Hoy desde habitaclia descubriremos qué tipos de terrenos existen y qué se puede construir en cada uno, en base a lo que dice la ley.

¿Qué tipos de terrenos existen?

Existen principalmente tres tipos de terrenos: urbano, urbanizable y no urbanizable, también conocido como rústico. Esta clasificación se determina en base a lo que establece la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, así como a las normas autonómicas. Según esta normativa, “no es posible categorizar un suelo fuera de las clases ya predefinidas por la legislación”.

Terreno urbano

El terreno o suelo urbano, también conocido como edificable, es aquél que cuenta con todas las características, infraestructuras y permisos necesarios para poder construir en él.

Para hacernos una idea, son también todos aquellos que constituyen una localidad y que están equipados con servicios básicos y estructuras como calles, plazas, aceras, electricidad, saneamiento, agua, etc. Es decir, los que se encuentran dentro de la planificación urbanística de un determinado territorio.

Terreno urbanizable

El terreno o suelo urbanizable es aquel que cuenta con todas las características necesarias para poder ser urbanizado; es decir, donde después de llevar a cabo determinadas obras y actuaciones de transformación urbanística puede convertirse en terreno urbano, en el que se puede edificar, siempre que la normativa correspondiente lo permita.

Terreno no urbanizable

El terreno no urbanizable, también conocido como rústico, es aquel que está fuera del suelo urbano y del suelo urbanizable. Son por lo tanto, todos aquellos terrenos en los que no se puede edificar, ni tampoco se puede disponer de las infraestructuras necesarias para dotar a estas edificaciones de los servicios necesarios.

Este tipo de suelos se consideran incompatibles con el desarrollo urbano, lo que implica que no se puede construir sobre ellos. Aparecen en el Plan General de Ordenación Urbana como “no urbanizables” por estar destinados a usos agropecuarios o contar con algún tipo de protección. Suelen estar en el campo o en zonas rurales.

Principales diferencias entre los tipos de terrenos

La principal diferencia entre un terreno urbano y uno urbanizable es que el primero ya ha sido urbanizado y que, por tanto, ya cuenta con todo lo necesario (servicios e infraestructuras) para poder construir en él, mientras que el urbanizable está en proceso de urbanización o pendiente de ella. Por último, el no urbanizable no es apto para ser urbanizado, por su naturaleza agrícola o por su valor histórico o natural.

Por lo tanto, la diferencia entre ellos radica, principalmente, en su estado de urbanización y en las posibilidades que ofrece cada a la hora de edificar.

¿Cómo saber si un terreno es urbano, urbanizable o no urbanizable?

Podemos saberlo comprobando su clasificación urbanística. Para ello será necesario solicitar la cédula urbanística del terreno en cuestión, en el ayuntamiento de la localidad a la que pertenece.

En la cédula urbanística aparecerá toda la información al respecto,  es decir, si se trata de un terreno urbano, urbanizable o no urbanizable, así como otras características urbanísticas del suelo, que nos permitirán saber otros aspectos, como el tipo de construcción permitida (en caso de que lo esté), su altura y tamaño máximo, etc.

También podemos consultar el Catastro, puesto que sus datos también constan los usos que se le puede dar a un determinado suelo.

¿Qué se puede construir en cada tipo de terreno?

Cada comunidad autónoma, provincia o municipio regula las obras en sus respectivos suelos y terrenos, puesto que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana otorga a las CC.AA. el control de la edificación dentro de sus límites.

Pero en líneas generales, todos los bienes muebles (es decir, edificios, casas e, incluso, prefabricadas) se deben construir en suelo urbano, dado que debe contar con las infraestructuras necesarias y permisos y licencias de obras para poder edificar en él.

El ayuntamiento en el que se encuentre el terreno será quien otorgue las licencias de obras pertinentes, así como la cédula urbanística del terreno en la que, como hemos dicho, aparecerá el tipo de construcción permitida en cada caso.