Las hipotecas autopromotor están más de moda que nunca. Y es que, el crecimiento de la demanda de viviendas unifamiliares y fuera de las grandes ciudades a raíz de la crisis sanitaria, ha incrementado también el interés de muchos españoles por contratar este tipo de préstamo hipotecario, que permite financiar la construcción de su propia vivienda. En este artículo analizaremos qué son los préstamos o hipotecas autopromotor, qué las diferencia de las hipotecas tradicionales, por qué están tan en auge y cómo podemos conseguir una para nuestra futura casa. 

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

La autopromoción inmobiliaria consiste en la construcción de una vivienda para uso particular. Por tanto, una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario dirigido a aquellos que necesitan financiar la construcción de una vivienda en un terreno de su propiedad. 

Diferencias y similitudes de una hipoteca autopromotor con una hipoteca `tradicional´

Existen varias diferencias entre las hipotecas tradicionales y las autopromotor, que analizaremos a continuación. 

El importe financiado suele ser ligeramente superior

Mientras que en las hipotecas tradicionales las entidades financieras suelen prestar aproximadamente el 80% del valor de la compraventa o tasación del inmueble, en el caso de las hipotecas autopromotor el valor puede ser superior, rondando el 85% y en algunos supuestos llegando hasta el 100% del presupuesto de las obras del inmueble que queramos construir. 

Como ocurre con el resto de las hipotecas, si el préstamo autopromotor que solicitamos está destinado a edificar una segunda residencia, el importe financiado también se reducirá, aproximadamente hasta el 60% del presupuesto de las obras del inmueble que se construye. 

El plazo para devolver el capital prestado puede ser inferior

Las hipotecas autopromotor tienen que devolverse en un plazo máximo de 30 años. Si bien este es el plazo máximo recomendado por el Banco de España para la amortización de cualquier préstamo hipotecario, existen entidades financieras que permiten devolver el capital prestado de una hipoteca tradicional hasta en 40 años. 

La entidad financiera entrega el dinero por fases

En las hipotecas autopromotor el dinero no se entrega en una sola disposición, como ocurre con el resto de los préstamos hipotecarios. Con la concesión del préstamo se cierra el acuerdo con la entidad financiera sobre el importe inicial, las cuotas, los plazos y las disposiciones en función de las fases de la obra. 

• Fase inicial. En esta fase la entidad normalmente entrega al cliente hasta la mitad del capital concedido.

• Fases de certificación. Se trata del período más largo, y se divide en varias fases, en las cuales la entidad va entregando el dinero a medida que avanza la obra. En este periodo se suele entregar el 30% o el 40% del capital concedido. 

Antes de cada entrega un arquitecto encargado de la supervisión de la obra debe presentar las certificaciones correspondientes para garantizar a la entidad que la construcción avanza según lo previsto. 

• Fase final. En esta fase la entidad entrega el importe restante, que suele ser el 10% o el 20% del capital concedido. Una vez más, el arquitecto deberá dar fe de que la construcción de la vivienda ha terminado y ya está lista para entrar a vivir. 

Algunas entidades permiten que durante los primeros años (normalmente un máximo de 2 años) sólo paguemos los intereses, es decir, ofrecen una carencia parcial. 

Los intereses son más elevados

Las hipotecas autopromotor tienen, en la mayoría de los casos, unos intereses más elevados que las convencionales. 

El tipo de interés dependerá de muchos factores como: la entidad, si contratamos junto con la hipoteca otros productos con la misma entidad (vinculación), o si disponemos de otras propiedades que puedan servir como garantía, entre otros.  

Debemos demostrar que tenemos solvencia económica

Como ocurre con el resto de las hipotecas del mercado, para acceder a una hipoteca autopromotor debemos acreditar que tenemos solvencia suficiente para poder pagar las mensualidades; estabilidad laboral e ingresos suficientes, los ahorros necesarios para poder afrontar una parte del importe que necesitamos (depende del caso, aproximadamente el 20%), más en torno a un 10% del importe de préstamo para asumir de los gastos de formalización e impuestos, así como un buen historial crediticio, entre otros. Sin estos requisitos será muy complicado que nos la concedan.  

¿Qué requisitos y documentación necesitamos para que nos concedan una hipoteca autopromotor?

Más allá de los requisitos de solvencia que debemos cumplir para solicitar cualquier préstamo hipotecario, la solicitud de un préstamo autopromotor requiere cumplir las siguientes condiciones y aportar la correspondiente documentación.

• Tener un terreno urbanizable en propiedad, certificando nuestra propiedad y su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad
• Licencia de obra y licencia urbanística del Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el terreno
• Visado del proyecto expedido y validado por parte del Colegio de Arquitectos
• Certificado de eficiencia energética, que se emitirá durante la fase de redacción del proyecto
• Certificado de final de obra y el acta de aceptación de obra

Conociendo cuáles son los requisitos de las hipotecas autopromotor y qué características debemos cumplir para que nos la concedan, tendremos más posibilidades de acceder a una y de disfrutar construyendo la casa de nuestros sueños desde cero.

Sin embargo, muy pocos bancos españoles ofrecen este tipo de hipotecas. De hecho, se trata de un producto novedoso que solo algunas entidades financieras ofrecen, como UCI y su canal online Hipotecas.com. Además, ésta entidad permite, incluso, financiar una parte de la compra del terreno.