cincodias.com, Gema Escribano, 18 de julio – La adquisición de las hipotecas problemáticas de Catalunya Banc ha sido la última operación de una tendencia que se viene repitiendo en los últimos tiempos. Mientras las entidades españolas centran sus esfuerzos en reducir su exposición al ladrillo, los fondos de capital riesgo ven en este proceso la oportunidad perfecta para obtener unas jugosas rentabilidades. La premura de la banca por sanear su balance es aprovechada por estos inversores para hacerse con inmuebles y carteras de préstamos a precios muy reducidos para su posterior venta. Pero, ¿cómo afectan estas operaciones al deudor? ¿Qué significa que su hipoteca pase a manos del capital riesgo? Lo primero que hay que diferenciar es si el hipotecado cumple con los pagos o si, por el contrario, ya ha protagonizado algún episodio de morosidad.

Cumplimiento de todos los pagos

En principio, todo aquel que se mantenga al corriente con los pagos de su hipoteca no notará cambio alguno, pues las condiciones del préstamo para la compra de la vivienda siguen siendo las firmadas con la entidad en el momento de su contratación. La diferencia es que ahora el acreedor en lugar ser Catalunya Banc es Blackstone. Tomando como ejemplo casos anteriores, la gestión continuará corriendo a cargo de la entidad catalana. Es decir, la persona que disponga de una hipoteca con Catalunya Banc englobada dentro del paquete adquirido seguirá tratando con susucursal. En estos casos, y de acuerdo a lo señalado por fuentes financieras, la gestión suele ser subcontratada por el fondo al banco, que es el que tiene informatizado todos los procesos.

El hipotecado dispone además de la posibilidad, una vez haya comprobado que su crédito está en manos de Blackstone, de lanzar una oferta con fuertes descuentos y saldar su deuda a la vez que el nuevo acreedor recupera la cantidad que se le debe.

Situaciones de impago

El escenario varía cuando se presentan episodios de impago. Las entidades, deseosas de aligerar su carga inmobiliaria, suelen recurrir a estrategias de refinanciación para evitar acumular más ladrillo en sus balances. Esto cambia cuando el acreedor es un fondo de capital riesgo. Si el hipotecado no puede hacer frente a sus cargas, las vías de negociación para una reestructuración del crédito son escasas y su objetivo se centra ahora en hacerse con el inmueble a un precio muy bajo para sacar el mayor partido posible en la posterior subasta. Pero no todos los aspectos son negativos. Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) reconoce que en los procesos mantenidos con los fondos su porcentaje de éxito es mayor que con la banca. “A pesar de la mala fama de este tipo de inversores, la actitud que mantienen frente al deudor es menos agresiva”, señala.

En el caso de un impago, el fondo se pone en contacto con el deudor. Si este no puede hacer frente a sus obligaciones las soluciones que se aplican son dos: la dación en pago o una quita. “Con la dación en pago el hipotecado entrega las llaves del inmueble y consigue el objetivo perseguido que no es otro que el de saldar su deuda. En el caso de las entidades bancarias la refinanciación acaba siendo la vía preferida, asfixiando aún más al ciudadano”, indica Baños.

La otra alternativa es presentar al deudor una oferta ajustada al valor real de vivienda. Por ejemplo, si una persona firmó un préstamo por importe de 300.000 euros y la vivienda, a precios de mercado actuales, está valorada en 150.000 euros, el nuevo acreedor puede ofrecerle la posibilidad de reducir el volumen de la deuda a los nuevos precios y recuperar el dinero que se le adeuda más unas plusvalías adicionales. “Existe la posibilidad que el hipotecado no pueda pagar el precio inicial, pero sí hacer frente a la nueva deuda”, argumenta el presidente de AFES. Estas quitas, que ayudan a aliviar la carga de los ciudadanos, se deben en parte a los fuertes descuentos con los que el fondo adquiere las hipotecas problemáticas.

Derecho de retracto

Existe no obstante una tercera vía, solo reservada para los créditos litigiosos. Es el conocido derecho de retracto según el cual la persona propietaria de la vivienda puede saldar su deuda pagando la misma cantidad que el fondo entregó a la entidad por su hipoteca más unos gastos adicionales. Para poder acogerse a esta opción el cumplimiento de los plazos es esencial al igual que la disponibilidad del dinero. El hipotecado dispone de nueve días desde que el acreedor empieza a exigir el pago del préstamo.

Hasta el 40% de los préstamos son morosos

La cartera de hipotecas que ha adquirido Blackstone después de que su oferta se impusiera a las presentadas por Oaktree, Lone Star y Cerberus-Goldman Sachs, engloba tres tipos de préstamos. Según fuentes cercanas a la entidad, del total de créditos que pasarán a estar ahora bajo el control del fondo estadounidense, aproximadamente el 40 % están al corriente de pagos. Aunque, eso sí, en su mayoría se trata de préstamos que han sufrido algún tipo de refinanciación por parte de Catalunya Banc. Junto a estos, otro 20% de las hipotecas han vivido algún episodio de impago y el 40 % restante están calificados como morosos.

Antes de que se conociera el nombre de la oferta ganadora, el FROB señaló que la firma que se hiciera con la cartera de la entidad tendría que aceptar el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Es decir, Blackstone está obligado a renegociar las hipotecas de las familias con mayores problemas que cumplan los seis requisitos del documento. Además de este código, el banco dispone de uno propio reforzado. El objetivo que se persigue con ello es proteger a los hipotecados y que el desahucio sea siempre la última opción.