elmundo.es, Jorge Salido Cobo, 28 de noviembre – Muchas cosas han cambiado y siguen cambiando en el mercado de la vivienda desde el pinchazo de la burbuja. Quizá la principal novedad haya sido la irrupción, ya sin complejos, de la banca como actor principal en el sector, tanto en el segmento de segunda mano, siendo grandes tenedores y comercializadores, como en el de obra nueva, asumiendo un papel protagonista de promotor, en solitario o en compañía.

Después de varios años colocando viviendas usadas adjudicadas -el producto de más bajo perfil-, 2014 ha marcado un antes y un después en el modus operandi inmobiliario de las entidades financieras. Durante el presente ejercicio, han consolidado su firme apuesta por la promoción y la venta de pisos a estrenar. ¿El objetivo? Poner en valor los suelos que han acabado en sus balances como pago de la deuda contraída por promotores caídos en la crisis.

Madrid capital es, posiblemente, el mejor ejemplo del poderío de los bancos en el escaparate de pisos a estrenar. A buen seguro, las entidades cuentan con el surtido más jugoso y variado (con el permiso de las cooperativas, cuya oferta aún es muy limitada). Sólo en la ciudad de Madrid la banca comercializa cientos de viviendas a estrenar en decenas de residenciales acabados, en obra o sobre plano (propios, de socios promotores o de otros propietarios). Su Vivienda ha puesto rostro a las principales promociones de esta cartera en la capital -hay mucha más oferta residual con unidades sueltas-. En total, 28 urbanizaciones, incluido un complejo de chalés, con cientos de viviendas en busca de comprador repartidos por toda la capital. Esta oferta va desde pisos por 87.500 euros a propiedades de lujo que superan el millón de euros.

No obstante, cabe puntualizar que buena parte de estas 28 promociones pertenecen, por completo o en parte, a promotores, con los que la banca colabora en la comercialización y que, por lo tanto, pueden considerarse como viviendas de bancos a efectos comerciales, gozando de la consabida financiación preferente y más barata. Los bancos, a cambio, llegan a diversos acuerdos que les son favorables, aunque el objetivo prioritario que persiguen es ayudar a que el crédito al promotor no acabe en fallido.

«Casi todas las entidades promueven en compañía de promotores profesionales, socios con experiencia. Aunque no tiene por qué existir una única fórmula adecuada. Lo imprescindible es contar con el know how (experiencia) de promotoras y comercializadoras idóneas», declara Darío Fernández, director de Residencial, Urbanismo y Suelo de JLL, consulta inmobiliaria que trabaja y asesora a la mayoría de entidades financieras. El director del Sector Financiero del IE Business School, Manuel Romera, opina lo mismo: «La banca, por lo general, no sabe construir, y no aliarse con un profesional puede acarrear riesgos».

Fuentes que conocen de primera mano cómo funcionan estas alianzas entre bancos y promotores recuerdan que «son acuerdos típicos de comercialización, en los que el promotor se beneficia de la capacidad de distribución propia del banco, pagando comisiones por ventas». Detrás de estos pactos, según las mismas fuentes, hay una triple motivación: la percepción del mercado de que hoy el producto está en manos de los servicios inmobiliarios de los bancos, la expectativa del promotor de que al comprador le resultará más fácil obtener crédito si vende en la plataforma de un banco y la colaboración de las entidades para que el promotor reduzca su deuda contraída.

Otras voces cercanas a estos procesos especifican que el tipo de acuerdo varía según el banco. Por ejemplo, algunas entidades no financian proyectos con promotores aunque sea sobre sus propios suelos sin el 70 % de las preventas cerradas, otras dan opción de compra del suelo al promotor (puede ejecutarla cuando ha vendido más de la mitad de las viviendas proyectadas) y, por último, algunos bancos sólo apuestan por edificar en sus terrenos si son el promotor único (en este pacto, el promotor tradicional aporta su gestión y cobra por ella). «En todos los casos, el banco tiene tal vinculación con el resultado de la promoción que obliga siempre al promotor ligado al proyecto a que lo comercialice con la empresa que la entidad designe. Por supuesto, le da prevalencia total a su filial inmobiliaria si es que la tiene«, aclara uno de los expertos en este sector.

Sea por lo que fuere, la banca ha tomado las riendas de la vivienda nueva en la capital con BBVA y Banco Santander al frente. La entidad presidida por Francisco González promueve -actualmente en fase de edificación- directamente dos promociones a través de su filial inmobiliaria, Anida (tiene 13 proyectos en toda España). Se trata de Madroños 25, en el barrio de Conde de Orgaz, y Jardín de Butarque, en Villaverde. En ambos proyectos, Anida comanda el proceso desde la elección del suelo hasta la entrega de llaves. Además de estas dos promociones propias, el grupo también tiene otra terminada en Eduardo Barreiros, en Usera. La oferta total del grupo BBVA asciende en Madrid a cerca de una veintena y en bbvavivienda.com pueden encontrase otras 13 promociones, con casi 200 inmuebles, de promotores o consultoras con los que ha llegado a acuerdos.

«La oferta de obra nueva de Anida es responsable», recalcan desde la filial inmobiliaria de BBVA. «Buscamos siempre», continúan estas fuentes, «el ajuste óptimo entre el precio, la tipología, la calidad y la zona». Para llegar a este equilibrio, Anida presume de realizar estudios muy rigurosos previos a la promoción. Sobre todo, verifica la potencial demanda y sus preferencias. «No todos los suelos son responsables ni todos los proyectos son viables», advierten.

Romera avala esta estrategia promotora de la banca. «Las entidades financieras no promueven en cualquier sitio. No se tiran a la piscina así como así», indica. Este economista explica que hacen residenciales que, normalmente, van ligados a un perfil de comprador de clase media y alta. «A los bancos les tienen que salir los números y de ahí que apuesten a lo seguro, a las buenas zonas y a un buen producto. Además, no hay que olvidar que hablamos de obra nueva, una oferta preciada. No son duros a cuatro pesetas», dice Romera.

Solvia, la filial inmobiliaria de Banco Sabadell, es otra de las firmas ligadas al sector bancario que más apuesta por la promoción residencial. Acabó 19 proyectos en 2013 con 900 viviendas y hasta octubre de 2014 ha finalizado otras 24 con 707 pisos. Además, tiene 18 en curso (663 unidades). «Hemos vuelto a vender sobre plano, lo que supone una señal más de cambio», remarca Javier García del Río, director general de Solvia. El éxito de esta comercialización se debe, según García del Río, a que el cliente es el centro de atención. Por ello, explica, que la innovación y la personalización del producto de Solvia es la clave de la rápida venta de las promociones.

«Los estudios de viabilidad y de definición del producto son ciertamente la llave de la comercialización», ratifica Fernández. En este sentido, desde JLL se tiene la percepción de que las viviendas de obra nueva que promueven los bancos desde cero (no las que le llegan vía promotor) son mayores en superficie (de tres y cuatro dormitorios, principalmente) y están pensadas para ser la primera residencia de familias.

Independientemente de todo lo que envuelve este producto de obra nueva, Romera aconseja a los demandantes que lo miren igual que las demás viviendas a estrenar disponibles en el mercado. «Hay que ver el precio, la calidad y la promotora que lo está realizando. A partir de ahí, ver si se ha aplicado un 40 % de descuento con respecto a los precios máximos del boom en esa zona. No hay que examinar el escaparate de la banca de manera diferente al resto», asegura el director del Sector Financiero del IE Business School.

Al abordar el punto de los precios de las nuevas promociones en construcción o recientemente acabadas en manos de los bancos, Fernández recalca que suelen ser promociones para clase media o media alta. «Mirando el precio de los pisos», añade, «puede parecer un importe alto, pero si vemos su tamaño se observa que casi todo lo que promueve la banca lo hace a un coste de repercusión por metro cuadrado atractivo para el entorno en el que se ubica».

Mercado en auge

Pese a la importante oferta de obra nueva que abanderan los bancos, «este mercado está aún muy limitado en volumen y se centra en zonas de clara demanda de público nacional de primera residencia», según el responsable de JLL. «Este negocio está en auge», asegura Fernández. Apunta que su compañía maneja peticiones de inversores que buscan entrar en proceso de compra de suelos o participar en este tipo de promociones.

En este sentido, según Romera, la gran presencia de la banca en la promoción no durará siempre: «Los bancos no han llegado para quedarse (ya que su negocio es prestar dinero), pero seguirán potenciando esta actividad hasta que reduzcan su stock de suelo o pisos en promociones adjudicadas porque no les queda más remedio. Además, tienen la sartén por el mango de la financiación».

Sin embargo, pensando en el corto y medio plazo, Romera avisa de que «la banca aún no ha apostado todo lo fuerte que podría por la promoción viendo todo el suelo que posee». Previsión que se confirma viendo los planes de CaixaBank, que está ultimando el lanzamiento de varias promociones más, tanto en la capital como alrededores que se sumarán a su oferta en Servihábitat, la plataforma inmobiliaria en la que participa la entidad catalana. Sin lugar a dudas, el presente y el futuro inmediato de la obra residencial pasa por la banca.

Con el beneplácito de la financiación

La oferta de vivienda nueva de la banca cuenta con el punto fuerte del crédito seguro en una doble vertiente. Los propios bancos financian, en primer lugar, la construcción del proyecto y posteriormente, y quizá lo más importante, financian la adquisición de estos inmuebles (las entidades tientan al comprador con ofertas hipotecarias preferentes que no dan para adquirir casas ajenas). De este modo, si se requiere financiación, acceder a pisos a estrenar de los bancos es más fácil y asequible. Las diferencias de estas hipotecas con el resto se constatan en tres principales variables: plazo de amortización, volumen del crédito y tipo de interés. Mientras que para adquirir un piso de promotor los bancos dan préstamos, en la mayoría de los casos, por un plazo de hasta 30 años, por un importe máximo del 80 % del valor de tasación y con diferenciales ligados al Euribor que acarician el 2 %; para comprar una vivienda nueva de la cartera de un banco, la banca suele financiar hasta el 100 % del valor de tasación en créditos de hasta 40 años y con diferenciales próximos al 1,5 % o incluso por debajo. Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, entiende esta flexibilidad de la banca. «Las entidades actúan como empresa y financiera cuando prestan para vender sus casas o para edificar sobre uno de sus suelos. Ganan por vender el activo y por prestar. Eso sí, siempre a demanda solvente. Además, se deshacen de un solar, reduciendo su cartera de riesgo», explica Bernardos. «Siendo promotor-financiador», añade, «la banca tiene más posibilidades de ganar, por lo que arriesga más al dar crédito». Olivia Feldman, cofundadora del comparador de productos financieros HelpMyCash.com, comparte la opinión de Bernardos, aunque avisa de que estos incentivos financieros a la compra de viviendas de la banca podrían tener los meses contados. «La tendencia muestra que las condiciones de la oferta hipotecaria para inmuebles de bancos se igualarán con el resto a corto y medio plazo», advierte.