elconfidencial.com, E.S., 10 de junio – La recuperación del mercado inmobiliario es ya una realidad que nadie discute. La venta de casas mantiene su senda alcista, la concesión de hipotecas también,
mientras que la subida de precios ha vuelo a instalarse en buena parte de la geografía española. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, durante el primer trimestre de 2016 los precios aceleraron su crecimiento hasta firmar un incremento del 6,3 %, muy por encima del 4,2 % del cuarto trimestre de 2015, y la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007. Sin embargo, aún queda mucho recorrido para que volvamos a ver los precios que se marcaron el año previo al estallido de la crisis.
En concreto, según un estudio del profesor del dirección financiera del IESE José Luis Suarez, el precio de la vivienda nueva en España no volverá a los niveles de 2007 -cuando se lo considera a precios constantes, descontada la inflación- ni siquiera 20 años después del inicio de la crisis económica. «El precio en términos nominales de 2007 se volverá a alcanzar en 2025, 18 años después», afirma el autor del estudio.
El informe sitúa su previsión para el precio corriente de la vivienda libre en España en 2.046 euros el metro cuadrado en 2025 y 2.212 euros en 2027 y recuerda que el precio más elevado se produjo en el 2007 con 2.062 euros por metro cuadrado; mientras que en 2014 ese precio bajó hasta los 1.400 euros, es decir, un 30 % por debajo de los máximos de aquel año. Y es que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo una abrupta caída de precios. Para que nos hagamos una idea, la variación interanual del precio de la vivienda libre llegó al 19 % en el año 2003, y su punto más bajo se alcanzó en el año 2012 con una bajada del 10 %.
Respecto a la demanda y construcción de nuevas viviendas, el informe indica que en España se necesitarán en la próxima década 140.000 viviendas al año. En concreto, la previsión de demanda de vivienda nueva del año 2016 al 2020 es de 100.000 viviendas de promedio anual; y para los años 2021 al 2025 la previsión es de 140.000 viviendas anuales.
Solo en Madrid se necesitarán 25.000 viviendas nuevas anuales hasta 2020, cerca de niveles anteriores a la crisis donde las transacciones de vivienda nueva según el Ministerio de Fomento eran de 33.000 al año. De hecho, el profesor del IESE calcula que Madrid es la comunidad autónoma con más necesidad de vivienda hasta 2020.
El estudio recuerda que promedio anual de construcción de vivienda nueva en España entre los años 1991 a 1997 fue de 250.000 viviendas; entre los años 1998 a 2007 se construyeron en España 580.000 hogares al año; y del año 2007 al 2014 el promedio anual de construcción de vivienda nueva en España descendió hasta las 75.000 viviendas.
«Este estudio tiene su origen en la necesidad de actualización de los estudios del mercado inmobiliario debido a la situación de cambio en el sector y en la sociedad. El sector de la promoción residencial ha desaparecido en su mayor parte y la sociedad también ha cambiado: población, migraciones, fragilidad laboral, y menores expectativas de revalorización de la vivienda», apunta el profesor Suárez.
Respecto a la relación de este sector con la administración pública, Suárez explica que sigue siendo necesaria una oferta adecuada de vivienda y una renovación de las políticas públicas que afectan al sector. «Las previsiones de demanda de vivienda suelen ser atendidas desde el ámbito académico, de hecho, algunos resultados parciales de este proyecto ya han sido utilizados por algunas administraciones públicas, asociaciones de empresarios y grandes operadores», concluye.
La metodología que se ha utilizado para la previsión de precios es el llamado Panel Data Analysis. Este modelo permite usar toda la información disponible y aprovechar el efecto cruzado de las variables en todos los ámbitos, incluidos en el estudio, optimizando la proyección. La previsión nace de un estudio del profesor del IESE José Luis Suárez sobre la previsión de necesidades y precios de la vivienda en España, presentado en el Simposio del Centro de Investigación Financiera del IESE (CIF).
Para este estudio se ha utilizado un modelo heurístico que se basa en conocer las principales fuentes de demanda de vivienda: variación en el número de hogares, la obsolescencia de la misma, y la demanda de reposición. Con esta demanda básica, se observa el stock por comunidades autónomas, y si hay más demanda que stock, se concluye que es necesario crear vivienda nueva.
