elconfidencial.com, E. Sanz, 12 de septiembre – La vivienda de segunda mano es la protagonista indiscutible del mercado residencial español. A pesar de que las transacciones se desplomaron tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en la actualidad no solo protagonizan ocho de cada 10 ventas que se cierran en España, sino que en los siete primeros meses del año se han vendido ya más casas usadas que entre enero y julio de 2008. El renovado apetito por esta tipología de viviendas se ha traducido en un empuje alcista de los precios. De hecho, en el último año se ha registrado la mayor subida en los últimos 10 años.

Son varios los factores que se esconden detrás de este furor. A pesar de que la construcción de obra nueva ha crecido en los últimos meses, esta no está siendo suficientemente abultada para atender a una demanda que, una vez superada la crisis y tras salir de su letargo, quiere comprar. Además, la brecha de precios entre ambas tipologías ha llevado a buena parte de la demanda —incluyendo inversores— a optar por los pisos de segunda mano.

Según datos de los notarios, de media, el metro cuadrado de una vivienda de nueva construcción es 569 euros más caro. El metro de la vivienda usada se situó en junio a nivel nacional en 1.478 euros frente a los 2.047 de la obra nueva. Así por ejemplo, para un piso de 100 metros cuadrados, el desembolso en el primer caso sería de 147.800 euros, y en el segundo, de más de 200.000 euros. Es decir, una diferencia de algo más de 50.000 euros.

En el año 2012, la venta de casas de segunda mano marcó mínimos. Aquel año se vendieron 160.000 unidades, frente a las casi 450.000 de 2007. No obstante, excepto en 2009 y 2010, siempre se han vendido más casas usadas que de obra nueva. En 2008, el primer ejercicio tras el estallido de la burbuja, las cifras incluso iban a la par. La brecha entre ambas se fracturó definitivamente en 2015. Hasta el punto de que el año pasado, ocho de cada 10 viviendas vendidas en España fueron de segunda mano.

Los precios suben un 5 % en un año

Este apetito comprador ha tenido un impacto inmediato de los precios. Durante el mes de agosto, se registraron subidas del 4,9 %, el mayor incremento interanual de los últimos 10 años, hasta situar el precio medio del metro cuadrado en 1.708 euros, según datos de Fotocasa. En mayo de 2007, antesala de la crisis, la subida fue del 5,4 %. A partir de ese momento, se inició la caída libre que concluyó en 2013. A nivel intermensual, la subida fue del 0,5 % respecto a julio.

El comportamiento ha sido, una vez más, muy irregular a lo largo y ancho de la geografía española. Destacan las fuertes subidas experimentadas en Baleares (16,2 %) y Cataluña (11,6 %), las únicas comunidades que suben con valores superiores al 10%. Les siguen Canarias (5,6 %), Andalucía (5,4 %), Castilla-La Mancha (4,7 %), Madrid (4,2 %) y Extremadura (3 %).

No obstante, no debemos olvidar que, desde los máximos, la caída aún es muy abrupta en la inmensa mayoría del territorio español. El precio medio de la vivienda de segunda mano en España acumula una caída del 42,2 % desde que registrara su máximo histórico en abril de 2007 con 2.952 euros el metro cuadrado. En este sentido, 11 comunidades autónomas cuentan con caídas superiores al 40 % desde que alcanzaron el precio máximo hace nueve años. Así, La Rioja es la comunidad que más ha visto caer el precio en los últimos años (-56,8 %), seguida de Navarra (-53,8 %), Aragón (-51,4 %), Castilla-La Mancha (-51,3 %), Murcia (-49,4 %), Asturias (-46,8 %), Comunidad Valenciana (-45,7 %), Cantabria (-43,1 %), Cataluña (-42,1 %), Madrid (-40,9 %) y Extremadura (-40,6 %).

“El mercado de la vivienda está registrando niveles de actividad que no veíamos desde hace 10 años como consecuencia de la mejora de la economía y del empleo, así como de una vuelta de la confianza en el sector. Como consecuencia de todo ello, están repuntando los precios, aunque lo hacen a un ritmo muy diferente según la zona del país”, explica Beatriz Toribio, responsable de estudio de Fotocasa. No obstante, Toribio recuerda que “pese a los abultados crecimientos en número de hipotecas, compraventas y precios, el sector sigue en niveles muy inferiores a los de los años de mayor esplendor”.

A nivel provincial, la mancha de aceite de los incrementos se ha extendido de manera generalizada, en algunos casos, con subidas de precios superiores a los dos dígitos. En concreto, en 35 provincias se registran avances interanuales, con incrementos que van del 16,2 % en Baleares al 13,8 % en Barcelona, 11,2 % en Málaga y 10,2 % en Cáceres. Por el contrario, caen en 14 de ellas. El descenso más acusado se registra en Zamora (-4,7 %), seguida de Ávila (-3 %), Pontevedra (-2,6 %), Cantabria (-2,4 %) y Navarra (-1,7 %).

Subidas generalizadas en Madrid y Barcelona

Madrid y Barcelona, dos de los mercados más activos desde el punto de vista inmobiliario, no son, ni mucho menos, ajenos a este encarecimiento de la segunda mano. De los 21 distritos madrileños analizados por Fotocasa, 19 registran aumentos del precio en el mes de agosto. Los distritos madrileños de Centro, Vicálvaro y Hortaleza son los que registran un precio más alto, con un 3,1 %, 2,8 % y 2,5 % respectivamente. Por el contrario, Arganzuela y Moncloa son los únicos distritos que registran un descenso en el mes de agosto, en concreto lo hacen un -0,9 % y -0,4 %.

En cuanto a los distritos con mayor y menor precio, Salamanca es el más caro de la capital para comprar una vivienda, con un precio de 4.923 euros el metro cuadrado. Le siguen Chamberí (4.681 euros/m2), Centro (4.453 euros/m2) y Chamartín (4.448 euros/m2). En el lado opuesto, Villaverde es el distrito más económico para adquirir una vivienda de segunda mano, con un precio medio de 1.518 euros el metro cuadrado.

En la ciudad de Barcelona, siete de los 10 distritos analizados por Fotocasa incrementan el precio en agosto. El mayor ascenso se da en Nou Barris, con una subida del 2,7 %. Le siguen la zona de Ciutat Vella, con una subida de un 1,9 %, y Horta-Guinardó, con un 1 %. Sant Martí y Les Corts son los dos distritos que han sufrido un descenso en el precio, con una caída de un -2,2 % y un -2,1 % respectivamente.