elconfidencial.com, M. Lamelas, E. Sanz, 29 de junio – La venta del centro comercial de Diagonal Mar, uno de los más grandes de Cataluña, ha provocado un auténtico aluvión de ofertas. El fondo propietario de este activo, el británico Northwood, ha recibido una decena de ofertas que superan ampliamente los 400 millones de euros. Según ha podido saber El Confidencial, los nombres que se han interesado por el activo son el fondo del grupo Henderson TIAA Henderson Real Estate (TH), la socimi Merlin Properties, Unibail-Rodamco, CBRE Global Investors, Deutsche Bank, ECE, Axa, Invesco, Klépierre y Pradera European Fund.

El precio que inicialmente manejaba el mercado, de 300 millones de euros, se ha visto ampliamente superado, hasta aproximarse a los 500 millones, por lo que de cerrarse en esos niveles, la convertiría, sin duda, en una de las transacciones inmobiliarias más importantes que se cierran en España en los últimos cinco años, solamente por detrás de la venta el año pasado de Torre Espacio al grupo filipino Emperador por 558 millones de euros y en línea con los importes que pueden pagarse por Torre Cepsa -Amancio Ortega ha puesto 450 millones sobre la mesa- o el complejo empresarial Adequa -por el que Lone Star pide 490 millones-. De hecho, se trataría de la mayor operación del año en el mercado inmobiliario de Barcelona.

La operación, además, supondrá un éxito para el grupo Northwood, que adquirió el centro comercial, considerado el segundo mejor de Barcelona, en 2013 por 160 millones. Eso quiere decir que en menos de tres años habría obtenido una plusvalía bruta en torno a los 300 millones de euros. Todo un pelotazo. De hecho, para encontrar parangón habría que remontarse a la época previa a 2007, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria.

Alcampo no entra en la operación

Hay que tener en cuenta que esta operación no es por todo Diagonal Mar sino solo por las galerías comerciales y las plazas de aparcamiento, ya que la gran superficie que ocupa Alcampo (27.100 metros cuadrados) y que es la locomotora del centro siempre ha sido propiedad de este grupo francés y no ha sido objeto de la transacción.

Diagonal Mar está en el límite del barrio de Poblenou, en el distrito 22@, muy cerca de la playa, como dice su nombre, y atrae por ello tanto a compradores locales como a turistas. Sus 87.000 metros cuadrados lo convierten en el segundo centro comercial más grande de Cataluña, solo por detrás de los 97.000 de La Maquinista, y uno de los 25 más grandes de toda España, según datos de la Asociación de Centros Comerciales (AECC).

Este centro registró un total de 16,7 millones de visitas durante 2015, lo que supone un aumento del 2,3 % respecto al año anterior. Las ventas subieron respecto a 2014 en un 9 % más. En Diagonal Mar trabajan más de 3.000 personas y cuenta con 190 inquilinos, entre los que figuran firmas como Media Markt, Fnac, Primark, Zara, H&M y Cinesa, con 18 salas de cine.

Con los precios de venta que se manejan, el futuro propietario obtendría rentabilidades en torno al 4 % o incluso inferiores, según explican las fuentes inmobiliarias conocedoras de los detalles de la operación. Bajas rentabilidades debido al alto precio pagado que alguno de los interesados está dispuesto a pagar por un activo de 60.400 metros cuadrados y 4.800 plazas de aparcamiento.

Más operaciones en Cataluña

Todos ellos tienen una amplia experiencia en el segmento de centros comerciales. El todopoderoso Unibail-Rodamco ya ha adquirido otros centros comerciales de la capital catalana, como La Maquinista o Glòries. Si bien su estrategia en Cataluña ha sido la de comprar a bajo precio, invertir fuerte en una ampliación y ahogar a los competidores más cercanos a través de contratos de exclusividad con buena parte de sus inquilinos.

TH, por su parte, compró el 50 % del proyecto ‘outlet’ en Viladecans, que desarrolla con Neinver. Además, cuenta con otros nueve centros comerciales en la península Ibérica. Merlin Properties, por su parte, se hizo el año pasado con el 50 % del centro comercial Arturo Soria Plaza, mientras que CBRE Global Investors compraba en febrero de este año, y en ‘joint-venture’ con IBA Capital Partners, el emblemático centro comercial ABC Serrano y un edificio comercial en la calle Preciados.

La recuperación coge velocidad

La venta de este activo por parte de Northwood se produce en tiempo récord, lo que, según los expertos consultados, demuestra el tipo de recuperación del ciclo inmobiliario en España.

Fuentes del sector inmobiliario explicaban recientemente a El Confidencial: «No sorprende que se pague un precio tan elevado, ya que en Cataluña, debido a la moratoria para grandes superficies, se está pagando un precio extra por este tipo de activos. Pero, además, lo llamativo de esta operación es que supone un claro ejemplo sobre cómo un inversor extranjero sanea las cuentas de un activo, le inyecta CAPEX a través de una reforma para posicionarlo en poco tiempo, creándole rápidamente un gran valor añadido».

El fondo TH Real Estate es uno de los mayores inversores en centros comerciales en España, con una cartera valorada en casi 1.300 millones de euros. Entre los activos que gestiona, se encuentran Islazul (Madrid), Centro Comercial Bulevar Getafe (Madrid) o Parque Miramar (Málaga).