Amat Inmobiliaris ha presentado su ya tradicional Informe del Mercado de 2021, que engloba y resume los datos extraídos por la empresa durante el año pasado y nos ofrece una perspectiva de cómo ven el presente y el futuro del mercado inmobiliario.

Algunos de los temas que se han tratado en el informe tienen que ver con la recuperación del mercado se segunda mano, las tendencias en obra nueva y a cómo las nuevas leyes del alquiler han afectado al mercado, haciendo que muchos propietarios hayan terminado decidiéndose por vender su inmueble de alquiler por el cambio constante de leyes.

Mercado del alquiler

En 2021 confluyeron dos hechos que marcaron el mercado del alquiler: por un lado la pandemia y por el otro, la regulación del mercado del alquiler. A rasgos generales, según los expertos de Amat, el mercado contractual se mantuvo. En cambio, la oferta disminuyó. En sus tres oficinas se encontraron con movimientos diferentes: en Barcelona creció el alquiler, en Sant Just se mantuvo y en Sant Cugat se redujo. Sin embargo y, en términos generales, es cierto que en 2021 se cerraron un 9 % más de nuevos contratos respecto a 2020, por la disponibilidad de oferta durante estos años.

Según datos de Amat, la mayor parte de la gente, un 48 %, buscan viviendas con tres habitaciones de entre 65 y 95 metros cuadrados. Además, la gran mayoría de los inmuebles que se alquilan tienen un calificación energética E, que es considerada baja. Así pues, estamos hablando de viviendas con muchas opciones para mejorar gracias a las ayudas de los fondos Next Generation. El perfil del arrendador es de entre 30 y 50 años, con una renta media mensual de entre 801 a 1.500 euros.

Pero como decíamos, en 2021 la oferta de inmuebles de alquiler se redujo y esto, en gran parte, es por la nueva regulación, que ha supuesto, por un lado, un freno en la bajada de las rentas, ya que los precios del mercado estaban por debajo del máximo permitido para la regulación. Esto ha hecho que los propietarios mantengan su precio hasta encontrar a un arrendador dispuesto a pagarlo. Por el otro, la regulación también ha supuesto un goteo constante de ventas de pisos de los propietarios de alquiler, por la estigmatización de los propietarios, que ahora son considerados ‘grandes tenedores’.

Mercado de compraventa

Por lo general, la actividad registrada en 2021 ha sido inferior que en años anteriores, pero en el caso del mercado de segunda mano, se ha registrado un incremento del 34 % en el número de operaciones, comparado con 2020. En el mercado de obra nueva, en cambio, las ventas han disminuido por la escasa oferta que la inmobiliaria ha tenido para comercializar.

En el caso del mercado de segunda mano, el precio medio de todas las ventas de 2021 es de 500.000 euros, aproximadamente. Un precio bastante más elevado que hace tres años, cuando la media estaba en 400.000 euros. Puede parecer que los precios han subido, aclaran desde Amat, pero lo cierto es que no es así: la mayoría de inmuebles vendidos se encuentran en una franja de precio más elevada, que otros años no experimentaba tantas ventas. Es decir, la franja de precio más activa fue otra, ya que los inmuebles han mantenido su precio.

Un 33 % de las viviendas vendidas a través de Amat tienen más de 180 metros cuadrados y un 40 % tienen más de tres y cuatro habitaciones. La edad media de los compradores se ha reducido, pero sigue situándose por encima de los 40 años. Destacan, además, que existe una fuerte demanda de inmuebles con terraza.

La mayor parte de inmuebles de segunda mano se enfrentan al reto de mejorar desde el punto de vista energético, ya que más del 60 % de las propiedades vendidas tienen una calificación energética E o peor. De ahí que insistan en la gran oportunidad que suponen los Fondos Next Generation.

Si nos centramos en la obra nueva, podemos decir que en 2021 las ventas se han reducido. Esto es así porque la oferta que tienen en Amat es inferior con respecto a otros años por la falta de suelo disponible. Esta situación ha ido empeorando año tras año. Eso sí, la demanda de obra nueva ha permanecido estable este 2021 y a través de los proyectos que hemos tenido sobre la mesa hemos podido cerrar ventas de entre tres y cuatro inmuebles al mes.

La vivienda más vendida está entre los 95 y los 100 metros cuadrados y consta de tres habitaciones con niveles energéticos entre A y B. Los compradores que han demandado este tipo de vivienda han sido tanto de primera compra como de segunda. En el caso de las obras nuevas, años atrás, nos encontrábamos de manera recurrente con pequeños inversores que querían adquirir un inmueble para después alquilarlo. Sin embargo, este tipo de ventas han desaparecido por la regulación del mercado del alquiler que antes comentábamos.

Mercado luxury

Igual que con el mercado de segunda mano, el mercado del lujo ha seguido la misma línea que en 2020. Las ventas están centradas en casas con jardín en el entorno de Barcelona, en municipios como Sant Just Desvern, Sant Cugat del Vallès y Esplugues. Esto pasa porque en la ciudad de Barcelona este tipo de inmuebles escasean.

Debemos destacar, eso sí, que en 2021 la venta de solares unifamiliares para construir se ha vuelto a incrementar a un nivel incluso superior al de 2019. El mercado internacional sigue centrado en Barcelona ciudad, pero la recuperación de esta demanda tras la pandemia sigue siendo lenta.