La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), empresa especializada en la gestión integral de alquileres, ha realizado un estudio, basado en un caso práctico, donde ha seleccionado una muestra de 29 viviendas que la agencia tiene actualmente alquiladas en la Comunidad de Madrid, y les ha aplicado el Índice de Precios del Alquiler (*), desarrollado por los técnicos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El objetivo de este estudio es comprobar cómo quedarían esas rentas, en el caso que se utilizara este Índice, como la herramienta para intervenir las rentas de alquiler en España, medida que recientemente ha aprobado el Gobierno. 

La principal conclusión a la que ha llegado la Agencia Negociadora del Alquiler es que este Índice no es válido para intervenir las rentas del alquiler, es más, de aplicarse ahora mismo, subiría los precios del alquiler, de media, un 33%, lo que se traduciría en incrementos de las rentas que van desde menos de 100€, hasta más de 300€. Estas son las principales conclusiones:

• En 23 de las 29 viviendas, el 79 %, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno, es superior al precio del alquiler de las viviendas actualmente alquiladas por ANA (rentas de enero de 2021).
• Todas las viviendas analizadas, tomando como referencia la horquilla de precios que establece el percentil p75, la totalidad de sus propietarios podrían subir la renta de alquiler, es decir, utilizando este parámetro, el índice se podría usar como una herramienta para subir el precio del alquiler en España.
• En seis viviendas de las 29 seleccionadas por ANA, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno, es inferior al precio al que ANA ha alquilado esas viviendas. En concreto estas rentas estarían en: 80, 10, 162, 7, 21 y 24 euros por encima, respectivamente (desde un 1,2 % hasta un 18 % por encima del actual precio de mercado). 
• Por otro lado, estas seis viviendas, tomando como referencia la horquilla que muestran los percentiles 25-75, están dentro de esta franja de precios, e incluso podrían subir la renta. Por ejemplo, la vivienda situada en Nuestra Señora de Guadalupe 18, se podría subir la renta 124€ más, quedando una renta de alquiler de 724€, cuando ahora se ha alquilado en 600€. También el propietario de la vivienda de AV. Villaviciosa, nº5 en Alcorcón, podría subir su renta en 481€ más, pasando de una renta que actualmente se ha alquilado en 675€ a los 1.156€ que propone el índice, según el p75. 
• En el 79 % de las viviendas analizadas, el Índice de precios de alquiler del Gobierno, indica que la renta media por metro cuadrado, debería tener un precio superior al actual precio de mercado. Divididos en 5 grupos, los incrementos de renta que plantea este Índice en cada una de las viviendas, son los siguientes:
• Incremento de la renta en menos de 100€, en cantidades de: 10, 40, 43, 46, 84 y 86€
• Incremento de la renta de más de 100€, en cantidades de: 100, 102, 118, 122, 134, 177 y 178€ 
• Incremento de la renta de más de 200€, en cantidades de: 261, 240, 292€ 
• Incremento de la renta de más de 300€, en cantidades de: 306, 339, 340, 386 y 391€.
• Incremento de la renta de más de 800€: 890€.

Este incremento de la renta de alquiler, en las 23 viviendas, representa un 33% de media.

• En siete viviendas analizadas, de las 29, un 24 %, hemos detectado que la horquilla de precios que sitúa el percentil 25, que serían las rentas mínimas, están incluso por encima del precio al que se han alquilado actualmente esas viviendas. Estos siete casos son especialmente preocupantes por el desfase de rentas que hay entre lo que plantea el índice de precios de alquiler del Gobierno y los actuales precios de mercado. En detalle, estas son las viviendas:
• 1. Julio Caro baroja 5 (Chalet), en Bohadilla del Monte, con 260m2, alquilado en 1.450€, el Índice plantea una renta media de 2.340€/mes, 890€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 1.898€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 448€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere un precio máximo (p75) de 2.860€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.

2. CL. Terradas, nº8, en Getafe, con 105m2, alquilado en 575€, el Índice plantea una renta media de 966€/mes, 391€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 766€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 191€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.512€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.     

3. CL. Canencia de la Sierra, nº29 en Vallecas, con 70m2, alquilado en 675€, el Índice plantea una renta media de 1.015€/mes, 340€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 707€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 32€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.372€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.

4. CL. Fernando Poo, nº39 en Arganzuela, con 75m2, alquilado en 690€, el Índice plantea una renta media de 982€/mes, 292€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 795€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 105€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.440€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.

5. CL. Cardenal Cisneros, nº16, Madrid, con 70m2, alquilado en 795€, el Índice plantea una renta media de 1.456€/mes, 661€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 1.106€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 311€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 2.128€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.

6. CL. Doña Romera, nº6 en Getafe, con 100m2, alquilado en 550€, el Índice plantea una renta media de 790€/mes, 240€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 650€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 100€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.350€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.

7. CL. Amparo, nº100, centro, con 65m2, alquilado en 675€, el Índice plantea una renta media de 1.014€/mes, 339€ más. La renta mínima del Índice (p25) es de 786€. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 111€ para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.521€ de alquiler, según el Índice Gubernamental.

• En el Índice de Precios de Alquiler del Gobierno, lo máximo que desciende es a la denominación de sección censal, que en muchos casos abarca una zona muy amplía con una tipología de viviendas muy diversas. En este sentido, este Índice no puede identificar correctamente las 29 viviendas alquiladas por la Agencia Negociadora del Alquiler, en cuanto a la altura de la vivienda, su estado, orientación, certificado energético, etc…  

Manuel Romillo, Director Ejecutivo de la Agencia Negociadora del Alquiler, analiza estos resultados, “si ahora mismo el Gobierno quisiera intervenir las rentas de alquiler y tuviera que utilizar este Índice, la mayoría de los alquileres subirían bastante de precio, es la conclusión más importante a la que hemos llegado y que hacemos pública para que todo el mundo pueda comprobarlo” 

“Entendemos que el mercado del alquiler le está jugando una mala pasada, sobre todo a una parte del Gobierno, cuando su principal y única herramienta para controlar lo que ellos denominan “desorbitados precios del alquiler”, es claramente inflacionista, y si se aplicara ahora mismo, como hemos visto, la mayoría de los inquilinos tendrían que soportar subidas de las rentas de alquiler, desde 40€, a más de 300€”, un incremento de las rentas de un 33% de media, alerta Romillo. 

Manuel Romillo, profundiza en la naturaleza del Índice, “utilizar un índice estadístico de carácter estructural, basado en la explotación de fuentes tributaria del año 2018, para intervenir las rentas de alquiler en 2021 y pretender seguir interviniendo los precios en el tiempo, en un mercado como el del alquiler de viviendas, que es claramente coyuntural y cambiante, es inconcebible y metodológicamente imposible, como hemos demostrado en nuestro caso práctico.”