El Banco de España constata un «notable» aumento y dinamismo de los precios de alquiler en España y una «significativa heterogeneidad» en función de las zonas, así como una reducción de la rentabilidad bruta del alquiler en Madrid y Barcelona desde 2017, al tiempo que avisa de que las nuevas formas de alquiler vacacional en algunas zonas de grandes ciudades podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial.
Así lo señala en un artículo analítico sobre la ‘Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España’, publicado por el organismo regulador, en el que concluye que el aumento de la demanda concentrada en determinados mercados, frente a una oferta de alquiler residencial «relativamente rígida» en el corto plazo explicaría el dinamismo de los precios de oferta del alquiler en las zonas con mayores aumentos (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias).
El organismo echa en falta un índice de precios oficiales de los nuevos contratos de alquiler, si bien apunta que dicha «limitación de información» se puede mitigar parcialmente mediante el uso de índices no oficiales. Los datos proporcionados a través del informe reflejan un alza de en torno al 50% desde su mínimo en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de este año, periodo en el que los precios de oferta de venta de viviendas han crecido a un ritmo «significativamente menor», del 6,8%, con un alza del 14,5% desde su mínimo del último trimestre de 2016.
Conforme a estos índices, el Banco de España constata una «significativa heterogeneidad» en la evolución del precio de oferta del alquiler entre municipios y distritos de las grandes ciudades Los mayores incrementos se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Valencia) y en ciudades con elevada concentración turística (Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, o Santa Cruz de Tenerife), frente a los menores aumentos de las ciudades de la España interior.
De esta forma, el estudio apunta que no pueden inferirse patrones de precios claros ni identificarse causalmente sus determinantes», si bien evidencia la existencia de múltiples mercados locales de alquiler residencial con niveles y dinámicas de precios heterogéneos en función de la oferta y de la demanda de cada mercado, incluso dentro de una misma provincia o de un mismo municipio.
La rentabilidad se reduce en Barcelona y Madrid
Respecto a la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler, el indicador muestra una dinámica similar en las ciudades de Barcelona y Madrid, con un aumento del atractivo del alquiler como instrumento de inversión entre 2013 y 2017. Sin embargo, dicha rentabilidad se estaría reduciendo en estas ciudades y alcanza en la actualidad los niveles de 2014.
«Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler e incluso su estancamiento en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid», explica el Banco de España.
En este sentido, explica que un factor que podría haber contribuido a incrementar la rentabilidad bruta del alquiler residencial en relación con la compra sería la reducción del sesgo fiscal en favor de la vivienda en propiedad, como la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF, los alzas de tipos en IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o los aumentos de bases en el IBI, que podrían haber contenido la demanda de vivienda en propiedad y los precios. El aumento de la rentabilidad coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores.
El alquiler vacacional o turístico podría elevar los precios
El artículo también afirma que el menor dinamismo de la oferta se produce en un contexto de debilidad de la oferta pública de alquiler, y en el que aparecen fines alternativos para la vivienda residencial, como el alquiler vacacional.
Según el Banco de España, la aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial.
«En caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial«, alerta, aunque matiza que la evidencia no es concluyente por la «escasa y poco fiable» información.
En todo caso, afirma que la información disponible para España en los portales de alquiler turístico, como Airbnb, muestra una elevada concentración de la oferta de alquiler vacacional en las grandes ciudades, y en particular un mayor peso relativo de este respecto al alquiler residencial en sus distritos históricos, como el distrito Centro de Madrid y el Eixample en Barcelona.
Los colectivos con más dificultades
En su artículo analítico el Banco de España se hace eco del panorama del mercado de alquiler conforme a distintas fuentes, como Eurostat, el INE o plataformas turísticas, para señalar el aumento de la proporción de población que vive en alquiler en España (22,9%), menor respecto a las ratios de otros países de la UE (30,7%), como Alemania (48,6%), Austria (45) o Dinamarca (37,8%) , Francia (35,6%) o Reino Unido (35%).
La mayor relevancia y dinamismo del alquiler se concentran en determinados colectivos, fundamentalmente hogares jóvenes (un 29,9% en hogares con personas de referencia entre 30 y 44 años), inmigrantes (48,9%)y trabajadores temporales, y en áreas geográficas específicas (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias).
La dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes, asegura.
En los últimos años se ha producido una disminución del peso de jóvenes y extranjeros en alquiler residencial por la crisis, con una tendencia creciente en todos los tipos e hogar, especialmente en aquellos con la persona de referencia parada (27,8%) o es asalariada con contrato temporal (37,3%).
