elconfidencial.es, Elena Sanz, 08 de mayo – España huele de nuevo a grúas, suena a excavadoras que remueven la tierra donde, en unos meses, se levantarán nuevas viviendas. Algo está cambiando y basta con salir a la calle o coger el coche y dar una vuelta por los alrededores de la capital para comprobarlo. Aunque todavía es pronto para lanzar las campanas al vuelo y el sector prefiere hablar de prudencia en lugar de euforia, de estabilización en lugar de recuperación, lo cierto es que se vuelven a ver escenas que invitan al optimismo.

Aumenta la concesión de hipotecas, se construyen más casas y también se venden más. Y, aunque la segunda mano todavía gana por goleada –las estadísticas, no obstante, están distorsionadas por las adjudicaciones de pisos por parte de la banca–, las viviendas de nueva construcción han despertado de nuevo el apetito de la demanda. Así, la compra de casa sobre plano, una práctica que con la crisis se convirtió en algo prácticamente anecdótico, vuelve a cobrar protagonismo siete años después del pinchazo inmobiliario.

Son varias las ventajas de comprar sobre plano. Se adquiere una vivienda nueva que, generalmente, no necesita reformas. Algunas promotoras permiten incluso al futuro propietario adaptar la vivienda a sus gustos o necesidades –convertir una vivienda de 4 dormitorios en una de 3 con un salón más amplio, por ejemplo–, pero, sin duda, la principal ventaja es que no obligan al comprador a realizar un importante desembolso de dinero desde el principio, sino que, hasta la entrega de llaves, efectúa pequeñas aportaciones que finalmente se descuentan del precio final de la vivienda. El principal inconveniente es que esta no está terminada, por lo que no se puede disponer de ella inmediatamente. Las obras pueden durar entre 18 y 24 meses.

Recientemente, varias decenas de personas hicieron cola durante toda la noche para reservar una de las 62 viviendas que Solvia construirá próximamente en Barcelona. Su primera promoción en la capital. «Parecía una escena más propia de un concierto para ver a los Rolling Stones», explica a El Confidencial Augusto Monte, director de Comercialización y Transacciones de la compañía. «Se generó una enorme expectativa porque era un producto bien ubicado, con muy buenas calidades y con un precio muy ajustado y atractivo. Nada de gangas. Evidentemente, fue algo excepcional y no se puede generalizar lo que sucedió con esa promoción». A pesar de ello, Monte reconoce que el miedo a comprar sobre plano se ha atenuado en los últimos meses.

De hecho, en nuestras retinas se reflejan las escenas protagonizadas recientemente por las cooperativas de viviendas –por ejemplo, el solar en Raimundo Fernández-Villaverde o las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos–, que han conseguido el 100 % de los socios en tiempo récord para optar a unas viviendas que todavía tardarán un par de años en llegar.

Promotoras, bancos y servicers son conscientes de este cambio y han acudido a la mayor feria inmobiliaria de España, el SIMA, con este tipo de producto. Así, por ejemplo, Solvia cuenta con una promoción en Alcalá de Henares, Madrid, de 75 viviendas. Entre julio y septiembre del año pasado, el 64 % de la promoción ya tenía contrato de arras. No es el único.

«Todavía notamos bastante incertidumbre entre los futuros compradores. Muchos de los que entran en la caseta de ventas nos preguntan cuándo van a empezar las obras. Tienen cierto temor a que la construcción se retrase o no se llegue a realizar», comenta Inmaculada López-Gasco, responsable comercial de Magnum & Partners, que el pasado mes de abril comenzó la comercialización de 63 viviendas en San Sebastián de los Reyes. «Ya hemos vendido 16 –el 25%– y la licencia para comenzar las obras la tendremos en junio. Entonces, una vez que las excavadoras empiecen a cavar esperamos que las ventas se aceleren».

Promociones sobre plano, estrellas de la feria

«Hace justo un año comenzamos la comercialización de Residencial Nature en Plaza de Castilla y en apenas cuatro meses habíamos vendido las 96 viviendas», apunta Francisco Santiago, consejero delegado del grupo ACR. La compañía acude al SIMA con otras dos promociones, en Valdebebas (protegida) y Puerta de Hierro (libre), cuya comercialización arrancó el pasado mes de febrero y con ritmos de ventas que rondan el 50%. «La banca suele exigir un nivel de preventas por encima del 50%, así que esperamos que las obras arranquen en la recta final de este año».

Los proyectos de obra nueva son, de hecho, el producto estrella de esta edición de la feria. De hecho, algunas entidades reconocen su preferencia por poner en marcha nuevas promociones, adaptadas a las necesidades de la demanda, con buenas calidades y a precios atractivos, que terminar proyectos en marcha que en muchas ocasiones no se ajustan a lo que el comprador busca ni en cuanto a precio ni en cuanto a tipologías ni calidades.

No obstante, arrancar las obras de una promoción no es tarea sencilla. La banca suele exigir a los promotores niveles de comercialización superiores al 50 %. Las exigencias se reducen en el caso de la promoción delegada, es decir, cuando la entidad se asocia con un promotor para la puesta en marcha de una promoción. «En ese caso, generalmente piden que esté vendida entre un 30 % y un 50 %», explica Francisco Santiago. Precisamente bajo este modelo, ACR desarrolla actualmente dos promociones, una en Barcelona y otra en Pamplona.

Cuando es la banca la que promueve y construye directamente, no hay niveles de preventa, sino que la promoción arranca y paralelamente lo hace la comercialización. También hay excepciones a la regla. Es el caso de Iberdrola Inmobiliaria. Benito Peinado García, director de promoción residencial de la compañía, reconoce que «no comenzamos a vender las viviendas hasta que no tenemos la licencia de obras. De esta manera minimizamos el miedo que puede tener un comprador a que finalmente la promoción salga adelante o no. El hecho de que ya se haya comenzado a excavar en el terreno da mucha confianza».