Por Nerea Gastesi (iAhorro)

Pagar la hipoteca se está convirtiendo un reto para algunos de los propietarios, en especial para aquellos que tienen una hipoteca variable. Hay que tener en cuenta que en el mes de enero, por ejemplo, el euríbor ha cerrado en el 3,337%, por lo tanto, las personas a las que les tocaba revisar su hipoteca han sufrió la mayor subida en su cuota en 12 meses.

Una persona con una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con una hipoteca del euríbor +0,99% tenía una cuota de unos 449,64 euros al mes y ahora va a empezar a pagar unos 733,28. Por su parte, con una hipoteca de 300.000 euros con las mismas condiciones la mensualidad pasa de 899,28 euros a 1.466,56.

Esto parece que no va a quedar aquí. A finales de enero el Banco Central Europeo (BCE) aplicó una subida de tipos de 0,50 puntos y se estima que habrá otra subida similar en el mes de marzo. Por lo tanto, todo apunta a que el euríbor va a seguir al alza.

¿Qué se puede hacer al respecto? Tener este tipo de cuotas en las hipotecas puede ser un problema y, por ese motivo, existen varias opciones para poder bajar la cuota.

Cambiar la hipoteca para tener una mejor

Una de las operaciones bancarias que puede ayudar al usuario a pagar menos por su hipoteca es la subrogación por cambio de acreedor. Es un procedimiento a través del cual la hipoteca se traslada a otro banco con mejores condiciones.

Además, si el usuario tiene una hipoteca variable no tiene por qué trasladar el préstamo con esa condición; al hacer la operación se puede cambiar el préstamo a uno de tipo fijo y viceversa. 

Por otro lado, lo bueno de la subrogación es que no se empieza a pagar la hipoteca desde el principio, sino desde el punto en el que se dejó con el anterior banco. Esto significa que el usuario se ahorrará una comisión de apertura (en caso de que la hubiera) y los intereses de los primeros años.

Otra de las ventajas que tiene la subrogación es su coste. Tras las medidas aprobadas por el Gobierno para paliar el impacto de la subida del euríbor en las hipotecas no hay que pagar una comisión por subrogación. Por lo tanto, tan solo habrá que pagar la tasación, que se sitúa entre los 400 euros.

Si no puedes subrogar puede optar por la cancelación

Algunas entidades no admiten la subrogación por cambio de acreedor y, por ello, si lo que una persona quiere es trasladarse de entidad sí o sí tendrá que hacer una cancelación. Con este procedimiento se cancela el préstamo en el banco actual y se abre uno nuevo en otro.

Al cancelar y tener que abrir una hipoteca desde cero el gasto que habrá que asumir aumenta: coste de la tasación, notaría y cancelación (unos 1.075 euros) junto con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IAJD (entre el 0,5% y el 1%, depende de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda).

¿No quieres cambiarte de banco? Prueba la novación

Si una persona no quiere cambiarse de banco la novación puede ser la opción que mejor se adapte a su situación. Consiste en cambiar las condiciones del préstamo en el propio banco. El usuario tendrá que negociar con la entidad para que le conceda las mejoras que necesita.

En este caso los gastos serían la comisión por novación (algunas entidades lo incluyen y se aplica con la modificación del periodo de amortización y el cambio de tipo de hipoteca), la mitad de los gastos de notaría, el registro, la gestoría y la tasación (solo se aplica si se modifica la financiación y han pasado 6 meses desde la última que se hizo).

La novación supone mayor gasto que la subrogación y, por ese motivo, siempre es más recomendable echar un vistazo al mercado para ver si alguna otra entidad nos ofrece mejores condiciones.

¿Tienes un dinero ahorrado? Amortizar puede ayudarte a bajar la cuota

Si una persona no quiere cambiarse de banco y cuenta con una cantidad de dinero ahorrada puede llevar a cabo una amortización parcial de la hipoteca. Es un mecanismo a través del cuál se paga de golpe una parte de la hipoteca para conseguir uno de estos dos objetivos: reducir cuota o tiempo.

En este caso lo que el propietario elegiría es reducir cuota. De esta manera, con el dinero invertido quizás consiga que la mensualidad baje lo suficiente como para no tener problemas para pagarla a corto plazo.

Hay que tener en cuenta que, dependiendo de la entidad, puede haber una comisión por esta operación. La reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 establece que con una hipoteca fija el recargo puede tener un máximo del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de entonces. En el caso de la hipoteca variable los primeros tres años la comisión es del 0,25%, en el cuarto y quinto año del 0,15% y, a partir de ahí, no se podrá aplicar.

En definitiva, existen múltiples métodos para acabar pagando menos con la hipoteca. La clave es tenerlos todos en cuenta para elegir el que mejor se adapte a la situación económica del usuario.