Por Noelia Pérez (iAhorro)

Cuando vas a comprar una vivienda, lo más habitual es que necesites que el banco te conceda una hipoteca para poder hacer frente al pago completo. En función del fin de tu compra (si es para residencia habitual, segunda residencia o vivienda como forma de inversión) la entidad financiera te dará unas condiciones u otras. No obstante, los pasos que debes dar son los mismos, sin importar el objetivo de la compra.

Como es lógico, lo primero será encontrar la vivienda que encaje en tus necesidades; después hacer una oferta por ella y, en caso de que llegues a un acuerdo con el vendedor, debes formalizar la operación. Para ello, normalmente primero se da una pequeña señal a modo de reserva y después se firma un contrato de arras en el que el comprador aporta otra cantidad acordada con el vendedor (entre un 5% y un 10% del precio total de compraventa). Ese contrato de arras no es obligatorio, pero sí aconsejable para evitar desacuerdos entre las partes. Después debes buscar el banco que te ofrezca mejores condiciones y es aquí cuando importa el fin de la vivienda:

Si es para vivienda habitual, lo más normal es que el banco te conceda una financiación en torno a un 80% del valor de compraventa o de tasación del inmueble. El 20% restante tendrás que aportarlo de ahorros, a lo que habría que sumar también los gastos de gestión y el pago de impuestos (IVA o ITP) de la hipoteca, que suponen aproximadamente otro 10% del valor total. 

En caso de que el objetivo de la compra sea tener una segunda residencia, la diferencia más notoria está en que, en vez de concederte el 80% de financiación que las entidades dan para vivienda habitual, llegarán como mucho al 60 o 65%. Así, tendrás que aportar más de entrada, es decir, deberás tener más dinero ahorrado para que el banco te la conceda. 

• Si compras una vivienda con el objetivo de sacarle una rentabilidad, es decir, como inversión, normalmente el banco te suele ofrecer la misma financiación que para compra de segunda residencia. Además, si el banco conoce el verdadero objetivo de la compra, puede imponerte mayores comisiones por amortización anticipada del préstamo porque si la vivienda te va a dar ingresos, lo más normal es que pagues la hipoteca antes de que finalice el plazo de amortización marcado en un inicio y la entidad querrá aprovechar eso. 

En lo que respecta a las demás condiciones del préstamo hipotecario (como en cualquier compra de vivienda) los tipos de interés, el plazo de amortización, el cobro o no de comisiones… dependerá de tu situación económica, laboral, etc. Aunque sí es cierto que al comprar una vivienda como inversión la posibilidad de que la vendas en un corto periodo de tiempo aumenta, por lo que el banco puede imponerte un tipo de interés más alto o un plazo de amortización más corto, de 25 años como máximo.

En definitiva, los mismos factores que se tienen en cuenta cuando se concede una hipoteca para primera vivienda el banco los valora también cuando va a pedir una hipoteca para una vivienda que posteriormente va a alquilar o reformar y vender.

¿Qué puedes hacer para que te den mejores condiciones?

Si no tienes ninguna otra vivienda en propiedad y quieres comprar una como inversión, pero no vas a vivir en ella, puedes decirle igualmente a la entidad con la que quieras firmar la hipoteca que el objetivo de la compra es que sea tu vivienda habitual y luego alquilarla o venderla una vez firmado el préstamo. Nadie te va a pedir explicaciones mientras sigas pagando regularmente el préstamo hipotecario. Así lograrás que el banco te conceda al menos una financiación del 80% del valor total.

Sí que es importante que el alquiler de una vivienda habitual no sea con fines turísticos porque entonces sí podría ser una actividad ilegal. Los arrendamientos turísticos se rigen por otra legislación diferente a la ley de arrendamientos urbanos y que varía en función de cada comunidad autónoma. 

En caso de que sí tengas una vivienda adicional en propiedad y no puedas atribuirte la compra de una nueva casa con ese objetivo, esa vivienda habitual podrá servir de aval, siempre que esté libre de cargas, para que el banco te reduzca el tipo de interés o te amplíe el plazo de amortización, entre otras cosas. Lo que debes tener en cuenta en este caso es que, en caso de impago, podrías perder las dos viviendas.