Si quieres alquilar una vivienda o ya la estás alquilando, son muchas las dudas que te pueden surgir durante el proceso. Algunas preguntas que suelen hacerse los arrendatarios tienen que ver con la obligatoriedad (o no) de cobrar una fianza o de qué manera puede actualizarse la cuota mensual del alquiler al vencer cada anualidad.

Muchos propietarios también tienen dudas con respecto al mantenimiento de la vivienda que tienen alquilada. Quieren saber si están obligados a correr a cargo de las reparaciones, si es preciso tener un seguro y responsabilizarse del mismo o qué hay que hacer si a la hora de rescindir el contrato se encuentran con desperfectos en la vivienda

A continuación y para salir de dudas, te contamos cuáles son los derechos y también las obligaciones de cualquier propietario.

¿Cuáles son tus derechos como casero?

• Como propietario de un inmueble puedes fijar la renta y las condiciones del contrato de alquiler
• Más derechos del propietario: puede recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad
• Desahuciar al inquilino en caso de impago del alquiler
• Desgravarte parte de la renta como propietario de una vivienda
• Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato de alquiler
• Exigir que se devuelva a los dueños de la vivienda el inmueble tal y como se alquiló
• Quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble del propietario
• Derecho del propietario a rebajar el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda

¿Cuáles son los derechos como del propietario de un inmueble?

Como propietario del inmueble tienes una serie de derechos que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que se encarga de regular los alquileres. Veamos cuáles son:

Como propietario de un inmueble puedes fijar la renta y las condiciones del contrato de alquiler

Como propietario tienes el derecho a poder fijar una cuota de renta mensual y una fianza. Además, puedes establecer las condiciones que desees, siempre que entren dentro de la legalidad del contrato: duración, actualización, posibles indemnizaciones… En este punto debes tener muy en cuenta de qué manera se actualizará el precio de los alquileres en los próximos años, puesto que con la nueva Ley Estatal de Vivienda se han incorporado cambios.

Más derechos del propietario: puede recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad

Entre los derechos de los dueños de una casa también está el de poder reclamar el inmueble si quieren usarlo como vivienda habitual, ya sea para ellos mismos, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Eso sí, si no ocuparan el inmueble tres meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, podría regresar como inquilino por un nuevo período de hasta tres años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o siendo indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato. Así se indica en el artículo 14 de la LAU para las viviendas de uso habitual.

Como propietario también tienes derecho a recuperar la vivienda si se entra en proceso de sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial, salvo si se tiene el contrato inscrito en el Registro Civil con una duración pactada del contrato de arrendamiento.

Desahuciar al inquilino en caso de impago del alquiler

Se puede recuperar la vivienda y solicitar el desahucio de un inquilino moroso transcurridos 10 días de impago desde que hayas puesto la denuncia en el juzgado. El desistimiento del inquilino está regulado por el artículo 11 de la LAU. El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento si han transcurrido al menos seis meses, comunicándoselo al casero con un mínimo de 30 días de antelación.

Desgravarte parte de la renta como propietario de una vivienda

Uno de los cambios de la nueva reforma fiscal iba a ser la desaparición de este beneficio fiscal, pero el Gobierno dio marcha atrás y los propietarios todavía pueden beneficiarse del 60 % de exención tributaria en el IRPF de las rentas del alquiler, tal como se indica en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato de alquiler

Si el inquilino se va antes de finalizar el contrato, como propietario puedes reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, siempre y cuando haya una cláusula en el contrato que así lo indique. Así se indica en el artículo 11 de la LAU.

Exigir que se devuelva a los dueños de la vivienda el inmueble tal y como se alquiló

Tienes el derecho a exigir la devolución de la vivienda tal y como estaba al inicio de contrato. Si no es así (por ejemplo una pared pintada de otro color al original) el inquilino puede llegar a perder la parte proporcional de la fianza. Es una obligación derivada de lo que establece el artículo 1.563 del Código Civil, pero es que además, viene avalada por la sentencia 3/2017 de 5 enero de la Audiencia provincial de Islas Baleares.

Quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble del propietario

El artículo 36 de la LAU indica que como arrendador tienes derecho a reclamar la parte proporcional de la fianza si el inquilino ha provocado daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al arrendatario. No obstante, es importante destacar que no puedes hacerlo por tu cuenta, sino que estos daños deben demostrarse jurídicamente mediante pruebas con fotos del antes y del después. La recuperación de parte de la fianza dependerá de lo que el juez dictamine.

Derecho del propietario a rebajar el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda

El inquilino puede realizar obras de mejora siempre y cuando no afecten a la estabilidad o la seguridad de la vivienda y, por supuesto, con permiso del casero por escrito (si las obras se realizasen sin permiso, como propietario puedes llegar a exigir al final del contrato que el inquilino dejase la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna). Por tu parte, tienes derecho a finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan bajo los términos pactados.

¿Cuáles son tus obligaciones como casero?

• Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda
• Mantener el contrato de alquiler pese al cambio de propietario de la vivienda
• Permitir al inquilino la cesión de contrato de alquiler en determinadas situaciones
• Permitir hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
• Como propietario de la vivienda estás obligado a pagar impuestos y tasas municipales

¿Cuáles son las obligaciones del propietario de una vivienda de alquiler?

Te hemos contado cuáles son tus derechos como casero, pero del mismo modo, tienes que asumir una serie de obligaciones como propietario de la vivienda:

Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda

Una vez finalizado el contrato, de acuerdo con el artículo 36 de la LAU, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, como propietario de la vivienda debes solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino, como muy tarde, un mes después de la devolución de las llaves. Si la devolución se demora, el inquilino podría reclamar intereses.

Mantener el contrato de alquiler pese al cambio de propietario de la vivienda

Si has comprado una vivienda con inquilinos y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, debes saber que una de las obligaciones del propietario de un inmueble es mantener el contrato de alquiler a estos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes con los mismos derechos y obligaciones que tenían hasta ese momento. Así lo clarifica el artículo 14 de la LAU.

En caso de querer hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen, y reclamar al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Permitir al inquilino la cesión de contrato de alquiler en determinadas situaciones

Como arrendador debes saber que, si la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, de acuerdo con el artículo 15 de la LAU. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicártelo en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial.

Si falleciese el inquilino, se podría pactar la no subrogación (si sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres años (si se produce antes).

Permitir hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

Como propietario de la vivienda tienes la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años, de acuerdo con el artículo 24 de la LAU. Eso sí, estas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este, y, finalizado el contrato, puedes exigir que el inmueble quede tal y como estaba al principio.

Como propietario de la vivienda también estás obligado a pagar impuestos y tasas municipales

Si bien las facturas de los suministros – siempre que no se indique lo contrario en el contrato – van a cuenta del arrendatario, como propietario debes hacerte cargo de los impuestos como el IBI y las tasas de basura o el seguro del continente de la vivienda, entre otros, según se especifica en el artículo 20.1 de la LAU.