A la hora de comprar una casa hay que tener en cuenta una serie de gastos. Entre los más importantes está la propia entrada a la vivienda, que suele ser, como mínimo, del 20 % del importe, puesto que los bancos suelen financiar, como máximo, el 80 % del valor de tasación. También hay que pagar la escritura de la vivienda, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios de la gestoría, especialmente si necesitamos solicitar una hipoteca. 

Pero hay otro gasto igual de relevante que estos otros: el IVA de la vivienda. Muchas personas que van a comprar un piso se encuentran con la sorpresa de que hay que abonar el IVA. Pero, ¿es siempre así? ¿En qué casos se paga el IVA al comprar una casa y en qué otros no? Te damos las respuestas que necesitas, a continuación.

¿Qué es el IVA al comprar una casa?

Si vas comprar una vivienda nueva, debes saber que tienes que pagar IVA. Concretamente, el 10 % del importe que hayas escriturado para viviendas corrientes. Este porcentaje se reduce al 4 % en el caso de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública. Esto significa que, por una vivienda de obra nueva con un coste escriturado de 200.000 euros, pagarías 20.000 euros de IVA y que por una vivienda de protección oficial de 100.000 euros, el importe del IVA alcanzaría los 4.000 euros.

Este importe tiene que abonarse en el mismo momento en que se hace efectivo el pago de la vivienda, ante notario. Debes tener en cuenta, por otra parte, que el mismo porcentaje de IVA también se aplicará al importe a pagar por las plazas de garaje (dos, como máximo, por cada vivienda de obra nueva) y trasteros. Esto en el caso de que los precios no estuvieran incluidos en el precio total de la vivienda. Si compraras más de dos plazas de garaje, la tercera se pagaría con un IVA del 21 %. De este modo, por una plaza de 7.000 euros, tendrías que pagar 1.470 euros adicionales de IVA.

¿Se paga IVA al comprar un local comercial?

La respuesta es sí, pero un poco más. Si compras un local comercial de obra nueva tendrás que pagar el mismo IVA que si compraras una tercera plaza de parking, es decir, el 21 %. Para un local de 45.000 euros, el IVA a pagar alcanzaría los 10.920 euros. 

¿Por qué solo se paga al comprar vivienda de obra nueva?

Cuando se compra una vivienda de segunda mano, no es necesario pagar el IVA. Y es que, según la legislación vigente, este impuesto solo puede aplicarse cuando la vivienda se transmite por primera vez. En lugar de pagar el IVA, cuando se compra una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que puedes encontrar bajo las siglas de ITP.

No obstante, sucede que cuando la compra de la vivienda de segunda mano se hace como inversión, sí se puede pagar el IVA. Esto puede hacerse cuando el comprador es una empresa o un autónomo, puesto que con la compra podría deducirse el IVA en la declaración trimestral. Esta norma viene recogida por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

¿Qué impuestos se pagan al comprar viviendas de segunda mano?

Que no sea necesario aplicar el IVA en la compra de viviendas de segunda mano no significa que esta operación esté exenta de impuestos. Además de parte de los gastos mencionados al principio (escritura, registro y gestoría), hay que pagar las siguientes tasas fiscales:

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): es un impuesto que se paga cuando una vivienda que ya está construida cambia de titular y que paga el comprador.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): este otro impuesto también debe asumirlo el comprador y se calcula sobre la escritura realizada ante notario, gravando la legalización de los documentos administrativos.

Resumiendo, el IVA es un impuesto que se paga únicamente por la compra de viviendas de obra nueva. Existen algunas excepciones en las que también puede aplicarse el IVA, como la compra de una tercera plaza de garaje o la compra en caso de empresas y autónomos, realizada como inversión. Para la compra de viviendas de segunda mano se reservan otros dos impuestos distintos, que sustituyen el IVA: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).