Comprar una casa es y será una de las operaciones financieras más importantes que pueda llevar a cabo una persona a lo largo de su vida. La magnitud de la transacción lo exige. Difícilmente haremos en otro momento de nuestra vida una operación más grande con nuestro dinero. Puede que una o dos veces, a no ser que seamos inversores.

En cualquier caso, está claro que para comprar una vivienda hay que disponer de cierto dinero ahorrado. Tradicionalmente, para adquirir un piso o una casa hay que contar con ahorros. En primer lugar, para cubrir la entrada inicial y, en segundo, para alcanzar los gastos asociados, incluidos los impuestos que pagarás al comprar una vivienda. Y es que es sumamente difícil que un banco nos proporcione el cien por cien del valor de tasación de la vivienda: lo que suele pedirse, como mínimo, es una entrada correspondiente al 20 % más los gastos. El 80 % restante suele concederlo el banco a través de la hipoteca.

Esto significa que para una vivienda que cueste 100.000 euros, deberemos tener ahorrados unos 30.000 euros. Estaríamos hablando de 20.000 para la entrada (el 20 %) y de los 10.000 restantes para los gastos (impuestos, gastos registrales, notaría, etcétera). De este modo, si ahorráramos unos 200 euros mensuales, tardaríamos alrededor de 12 años en reunir esta cantidad.

¿Qué alternativas tenemos? Pues bien, el Gobierno de España ha puesto en marcha hace poco un aval de hasta el 20 % a través del Instituto del Crédito Oficial (ICO) para que jóvenes y familias puedan acceder a la compra de una vivienda aunque no tengan todos los ahorros que necesitan.

¿Qué es el aval ICO para comprar vivienda y cómo funciona?

El aval que ha presentado el Gobierno es una garantía proporcionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) que cubre el 20% del valor de la vivienda. Esto permite que los compradores obtengan una hipoteca que financie el 100% del precio de compra, siempre que el valor de tasación de la vivienda lo respalde. Esta iniciativa está diseñada para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y personas con ingresos limitados que tienen dificultades para ahorrar para la entrada de un piso.

Imaginemos que quieres comprar una casa que cuesta 200.000 euros. Con una hipoteca tradicional, necesitarías ahorrar 40.000 euros (el 20%) para la entrada, más un 10 % adicional, que serían 20.000 euros más, para hacer frente a los impuestos y gastos. Con el aval ICO, el banco puede prestarte los 200.000 euros completos si la tasación de la vivienda es igual o superior al precio de compra.

¿Qué hay que tener en cuenta sobre la tasación al pedir el aval ICO?

Uno de los puntos clave del aval ICO es la tasación de la vivienda. ¿Una vivienda se financia según el valor de compraventa o de tasación? El banco solo te prestará hasta el 100% del valor de tasación, de modo que si la tasación resulta ser inferior al precio de compra, tendrás que cubrir la diferencia de tu bolsillo. Por ejemplo, si la casa se tasa en 190.000 euros, pero el precio de compra es de 200.000 euros, tendrás que aportar de tu bolsillo esos 10.000 euros adicionales.

Para estos casos, lo más recomendable es contar con un colchón financiero. Conviene tener ahorrado al menos un 5 % adicional del precio de compra para ayudarte a cubrir cualquier discrepancia entre el valor de tasación y el precio de compra. Estamos hablando, por tanto, de contar con 10.000 euros extra para hacer frente a este gasto.

Más gastos e impuestos asociados a la compra de la vivienda

Hay otras cuestiones que debes tener en cuenta antes de solicitar un aval ICO para comprar una vivienda. Porque aunque no necesitaras ahorrar nada para la entrada, hay otros gastos importantes que a la hora de comprar una vivienda debes tener en cuenta. Son gastos extra que no cubrirá el aval ICO y que suelen corresponder al 10 % del valor de la vivienda. Si tomamos como ejemplo la vivienda de 200.000 euros, serían 10.000 euros, que habitualmente se distribuyen del siguiente modo:

• Impuestos. Dependiendo de la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano, los impuestos pueden variar. Por ejemplo, el IVA en una vivienda nueva puede ser del 10%, mientras que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas usadas varía entre el 6% y el 10%.
• Gastos notariales. Los honorarios del notario por la escritura de compraventa y la hipoteca suelen estar entre 800 y 1.500 euros.
• Registro de la propiedad. Inscribir la propiedad en el Registro puede costar entre 400 y 800 euros.
• Gestoría. Si decides contar con los servicios de una gestoría para facilitar el proceso, esto puede añadir entre 300 y 500 euros al presupuesto.
• Comisiones bancarias. Algunos bancos cobran comisiones por apertura de la hipoteca, que pueden oscilar entre el 0,5% y el 1% del valor de la hipoteca.

Además de los gastos mencionados, hay otros costes que debes tener en cuenta a la hora de comprar una casa.

• Seguros. Si nos hipotecamos, el banco nos obligará a contratar un seguro de hogar. Además, muchos bancos también pueden exigirnos un seguro de vida que cubra el importe del préstamo.
• Reformas y mejoras. A menos que compres una casa nueva, es posible que necesites o quieras realizar algunas reformas. Es aconsejable tener un presupuesto aparte para esto.
• Mudanza. Los gastos de la mudanza pueden variar dependiendo de la distancia y la cantidad de pertenencias que tengas.

Por tanto, ¿cuánto hay que ahorrar para comprar una casa con el aval ICO?

Teniendo en cuenta todos estos factores, aquí tienes un desglose aproximado de lo que podrías necesitar tener ahorrado:

1. Diferencia de tasación (en caso de que el valor de tasación sea menor que el precio de compra). Alrededor del 5% del precio de la vivienda.
2. Gastos e impuestos. Aproximadamente, el 10% del precio de la vivienda.
3. Gastos adicionales (seguros, reformas, mudanza, etc.). Entre un 5% y un 7% del precio de la vivienda.

Un ejemplo de cálculo para la compra de una vivienda

Si deseas comprar una casa de 200,000 euros:

• Diferencia de tasación: 10.000 euros (si la tasación es 190.000 euros).
• Gastos e impuestos: 20.000 euros (10 % del precio de la casa).
• Costes adicionales: aproximadamente 10.000 euros.

En total, necesitarías tener ahorrado alrededor de 40.000 euros para cubrir estos costos adicionales. Por tanto, aunque el aval ICO puede ser de ayuda a la hora de adquirir una vivienda, siempre será necesario que dispongas de ahorros para hacer frente al resto de gastos y posibles imprevistos, como que el precio de tasación sea inferior al precio de venta. En planificar y en ahorrar para la entrada del piso y el resto de gastos seguirá estando la clave para mantener tus finanzas en paz.