¿Te enfrentas por primera vez a la firma de un contrato de alquiler? Estamos ante un documento básico, que todas aquellas personas que se disponen a alquilar una vivienda deberían tener sobre la mesa. De otro modo, tanto inquilino como propietario se arriesgan a tener problemas. Y en este sentido, lo más importante es minimizar riesgos y garantizar la estabilidad del acuerdo.

La mejor manera de hacerlo es elaborando y firmando un buen contrato de alquiler, que contenga las condiciones del acuerdo y se ajuste a lo indicado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la norma que se encarga de regular los alquileres.

Con el objetivo de ayudarte a firmar el contrato de alquiler adecuado, lo que haremos será definir todas aquellas cláusulas que debes conocer antes de estampar tu firma en el documento. Te contamos cuáles son las cláusulas más comunes y te las traducimos para que, en el momento de firmar el acuerdo, no quepa ninguna duda sobre la mesa.

Lo que debes conocer antes de firmar el contrato de alquiler

Puede que hayas escuchado muchos términos vinculados al alquiler que te suenen familiares o que ni tan siquiera eso. Solo podemos decirte que es importante que estés familiarizado con los principales conceptos o con aquellos conceptos que son más comunes, con los que tendrás que bregar a menudo si participas principalmente en el mercado del alquiler. Veamos cuáles son las cláusulas más habituales. A continuación, las definimos.

Arrendador y arrendatario

El de arrendador y arrendatario son dos términos que suelen aparecer a menudo, pero que si no estás familiarizado con ellos, pueden prestarse a confusión. Para deshacer el embrollo de una vez por todas, te diremos que arrendador sería lo mismo que inquilino. Es decir, aquél que arrienda la vivienda, que la alquila. En cambio, el arrendatario es el propietario, el que alquila la vivienda que tiene en propiedad para que otro resida en ella a cambio de un importe determinado.

Fianza

En cuanto empieces a mirar pisos y a conocer precios, aparecerá otro concepto que es clave en el momento previo al alquiler de una vivienda. Nos referimos a la entrega de la fianza. La fianza es un importe que el inquilino debe aportar al propietario de la vivienda para asegurar que cumplirá con la obligación de pago y respetará, en este caso, el buen estado de la vivienda. De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza para el alquiler de una vivienda habitual deberá corresponderse a un mes de la renta que se haya pactado. Si se trata de otro tipo de alquiler (una segunda residencia o un local comercial, por ejemplo), la fianza podrá ser de dos meses.

Garantía adicional

La fianza es una garantía para el impago del alquiler, pero puede que en el contrato se puedan incluir garantías adicionales. Eso sí, estas deben contemplarse en la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque de otro modo no serían válidas. Pueden incluirse avales bancarios, seguros del hogar para hacer frente a reparaciones en el piso de alquiler o el segundo mes de fianza del que te hemos hablado en el apartado anterior.

Actualización de la renta

Es normal que al terminar el contrato de alquiler, el propietario de la vivienda quiera realizar una actualización de la renta. Hasta ahora las rentas del alquiler se han actualizado de acuerdo con el IPC, pero con la nueva Ley de Vivienda esta opción desaparece. Ahora mismo se han pactado incrementos máximos (durante 2023 y 2024) y se espera que en 2025 ya esté vigente un nuevo índice de actualización del alquiler. Este será más estable que el IPC y más bajo.

Duración del contrato

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), todos los contratos de alquiler firmados desde marzo de 2019 han de tener una duración mínima de cinco años, respecto a la duración de los anteriores, que estaba fijada en tres años. Esta misma norma establece una prórroga tácita de tres años para personas físicas, a no ser que una de las partes no quiera renovarlo.

En el caso de que el propietario de la vivienda (arrendador) sea una persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años y la prórroga, como mínimo de tres. Si no se quiere llevar a cabo la prórroga, el propietario tendrá que notificarlo con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino, con dos.

Desestimiento

Un contrato de alquiler se puede rescindir de manera anticipada. Esta cuestión está regulada por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de modo que si el inquilino lo desea, podrá desistir el contrato si han transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. ¿Y hay que indemnizar al arrendador? Esto tendrá que haberse pactado antes en el contrato y, si es así, el inquilino tendrá que abonar al propietario la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que no haya cumplido.