Si los efectos de la COVID en el precio de la vivienda nueva no han sido alarmantes, no puede decirse lo mismo del stock residencial. Todo lo contrario, la pandemia ha frenado en seco su reducción, hasta el punto de que a 31 de diciembre de 2020 su número era de tan solo 191 unidades menos que en la misma fecha del año anterior. Es la principal conclusión que se desprende de los datos recogidos en la última edición del informe Inmocoyuntura, que elaboran Euroval, la quinta tasadora española por volumen de facturación según el ranking de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI).

“El pasado año se produjo una situación paradójica. A pesar de que se vendieran 4.000 viviendas más que en 2019, hasta las 60.000 unidades, el número de finalizadas también se incrementó notablemente, 77.000 frente a las 71.000 de un año antes. Es decir, el descenso del ritmo de ventas, unido a la entrada en el mercado, como resultado de expectativas pasadas, de un importante número de viviendas finalizas explicaría que el volumen del stock residencial apenas variara en 2020”, afirma el director técnico de Euroval, César Rodríguez.

De acuerdo con los datos de Euroval y el INSTAI, 2020 concluyó con un stock residencial de 456.918 viviendas, con una reducción respecto a 2019 de tan solo un 0,1%. Un porcentaje ínfimo si se compara con la media de los diez años anteriores, que es del 3,8%. El stock residencial a 31 de diciembre de 2020 alcanzó las 456.918 viviendas. Once años antes, en 2009, cuando este llegó a su cota más alta, era de 649.780 viviendas.

Además, la reducción del stock se ha visto ralentizada a partir de 2015, coincidiendo con la fase de recuperación y despegue de la construcción residencial, que ha actuado en contra de la reducción de este stock. De esta manera, si en el período 2010-2014, con un volumen medio de viviendas sin vender de en torno a 590.000 unidades, la reducción medio anual fue del 4,3%, en el período 2015-2020, y para un stock medio sensiblemente menor, de en torno a 475.000 unidades, la media anual fue de 3,2%.

Cifras que por sí solas hablan de la dificultad que está teniendo el inmobiliario para drenar el sobrante construido durante la burbuja y que queda manifiestamente reflejado en la diferencia de viviendas iniciadas en 2006 –el año más activo de aquel boom– y en 2020: 664.923 y 75.930, respectivamente. Además, en 2007 tuvo lugar un hecho que ejemplificó a las claras la gravedad del problema del parque residencial de nuestro país. 

Por primera vez, el número total de viviendas terminadas superaba el de iniciadas, invirtiendo la lógica de un mercado en el que, supuestamente, se vendía lo que se construía. Esta situación se prolongó hasta 2014, cuando las dos series casi se igualaron (32.120 viviendas iniciadas por 35.382 viviendas terminadas).

El pico en esta fase crítica del negocio residencial se registró en 2009: las viviendas terminadas llegaron a multiplicar por cuatro las iniciadas. Solo a partir de 2015, la proporción se invirtió a favor de las viviendas iniciadas, tendencia que se ha prolongado hasta el día (Euroval y el INSTAI estiman que este año se iniciarán casi 93.000 viviendas y se terminarán poco más de 74.000).

Una distribución dispar

El reparto de este stock por el territorio nacional es muy dispar. La mayor concentración de viviendas sin vender se localiza en las comunidades del arco mediterráneo. La Comunidad Valenciana, con 83.263 unidades a 31 de diciembre de 2020, encabeza el ranking de las regiones con un mayor stock residencial pendiente de vender.

También es una de las regiones españolas que presenta más problemas para deshacerse de él, ya que en 2011 suponía el 17% del total nacional y en 2020 era el 18,2%. A continuación de la Comunidad Valenciana se sitúa Cataluña, con 77.327 unidades en stock, el 17% a nivel nacional. También Cataluña ha visto como su stock aumentaba desde 2011, cuando era del 14,7%.

En tercera posición se encuentra Andalucía, con 67.892 unidades en stock. A diferencia de las dos otras dos comunidades mencionadas, Andalucía sí ha conseguido reducir su bolsa residencial desde 2011, cuando era el 17% del total nacional, dos puntos porcentuales más que en la actualidad. 

La Comunidad de Madrid ocupa la cuarta plaza. Con un stock de 45.071 unidades. Madrid acusa el hecho de ser la principal locomotora de la construcción residencial en nuestro país, lo que también explica que desde 2011 este stock no ha dejado de aumentar, pasando del 7,3% (30.000 unidades) al 10% en 2020. Castilla-La Mancha acumula un stock residencial 39.032 unidades, que ha reducido notablemente desde 2011, cuando era de 52.552. No obstante, sigue siendo el 8,5% nacional.

Castilla y León, con 31.342 unidades, es la sexta región española con un stock más numeroso. A pesar de que esta comunidad haya reducido progresivamente su stock residencial desde 2011, porcentualmente respecto al total nacional, este permanece estable con una ligerísima tendencia al alza: en la fecha antes señalada suponía el 6,5% (40.600 viviendas) y en 2020, el 6,9%.

Canarias, con 30.073 viviendas, es la séptima comunidad con mayor stock residencial y desde 2011 solo ha conseguido una reducción muy limitada, de poco más de 5.000 unidades, pasando de las 35.456 a las 30.073 unidades (5,7% y 6,6%, respectivamente). Ya a mucha distancia de las anteriores comunidades se encuentran otras dos comunidades. Por una parte, Galicia, que tiene 20.683 unidades en stock, el 5% nacional. La región gallega ha conseguido reducirlo significativamente desde 2011, cuando este era de 37.400 viviendas (el 6% nacional). Y por otra, Aragón, que con 12.132 viviendas ocupa la octava posición, habiendo pasado desde las 18.000 unidades en stock en 2011 (el 3% nacional) a las 12.000 actuales (2,7%). 

Asturias, con 10.099 unidades, representa el 2,2% del stock nacional. En 2011 este era de 12.348, el 2% del total. La Rioja tiene todavía un stock de 8.936 viviendas, apenas mil menos que en 2011. En este periodo su stock ha pasad de ser el 1,6% nacional al 2%. Baleares es una de las regiones que, en términos porcentuales, ha conseguido drenar más su stock desde 2011, cuando alcanzó la cifra de 16.442 unidades (el 2,6% a nivel nacional). En la actualidad, suma 7.394 viviendas (1,6%).

En el resto de las comunidades autónomas, el volumen de su stock es muy poco importante sobre el total de su producción residencial.