El ritmo de crecimiento del precio de la vivienda nueva está duplicando el registrado por la vivienda de segunda mano ante la falta de stock disponible, sobre todo en Madrid y Barcelona; la mayor demanda; un «acelerado» ritmo de absorción y el aumento de los costes de construcción, según un informe de Sociedad de Tasación sobre el mercado residencial en España presentado este jueves por su consejero delegado, Juan Fernández-Aceytuno.

En concreto, el precio de la vivienda nueva ha crecido un 6,4% en los últimos doce meses, hasta alcanzar a cierre de junio los 2.641 euros por metro cuadrado, mientras que el importe de la vivienda usada aumentó aproximadamente un 3,7%, según los datos de Sociedad de Tasación.

Ante el «dinamismo» mostrado por el mercado residencial y la fuerte demanda, el índice de confianza inmobiliario que publica Sociedad de Tasación se mantuvo en niveles positivos a cierre de junio, hasta situarse en 54,8 puntos sobre 100.

Según Sociedad de Tasación, el ciclo inmobiliario de evolución de precios de la vivienda se sitúa históricamente en una media de siete u ocho años de evolución al alza y posterior mantenimiento de precios y/o evolución a la baja, como ocurrió después de la última gran recesión. Sin embargo, el último ciclo, cuya tendencia era alcista, debería haber abarcado el periodo 2013-2020, pero la respuesta del mercado ante la pandemia lo ha alargado hasta hoy, 2022.

El informe subraya que la situación actual del mercado residencial presenta diferencias con respecto a 2007, cuando se inició la crisis financiera. Así, pese al aumento del precio de la vivienda nueva en España, el dato de junio de 2022 publicado por Sociedad de Tasación (2.641 euros por metro cuadrado) es un 9% inferior al de 2007 (2.905 euros).

En términos de oferta de obra nueva, el estudio señala que la promoción de este tipo de vivienda es cinco veces menor a la de hace 15 años.

Para Sociedad de Tasación, «el gran dinamismo» de la demanda está relacionado con el adelanto de las decisiones de compra en respuesta a las próximas subidas de tipos y/o como alternativa a los mercados financieros.

En el informe se pone de manifiesto que no hay indicios de «sobrecalentamiento hipotecario», con casi práctica ausencia de financiación de suelo y estabilidad en indicadores de riesgo. Así, la ratio hipotecas/transacciones se sitúa en un 0,7 frente al 1,6 de 2008, y la tasa de esfuerzo de los hogares permanece estable, con un 33% frente al 50% que se alcanzó en 2008.

Aumenta la demanda de alquiler

El exceso de liquidez, la inflación y los tipos de interés negativos han fomentado durante los últimos meses la inversión en el mercado inmobiliario, cuyo objetivo de rentabilidad se sitúa en torno al 3,4-3,7%, apunta el informe.

Según Sociedad de Tasación, el incremento del coste necesario para adquirir una vivienda está incentivando que la demanda de alquiler aumente.

«Los salarios son todavía la principal limitación de la capacidad de endeudamiento de los compradores españoles, lo que hace que, con un incremento de inflación, subida de tipos y menor ingreso residual mensual, el alquiler adquiera protagonismo, tal y como está ocurriendo en Estados Unidos y Europa», argumenta.

Sociedad de Tasación señala además que en los últimos meses, tanto Estados Unidos como algunos países del norte de Europa vienen registrando «sobrevaloración» en los precios, con incrementos de doble dígito en el último año tanto en alquiler como en compra, mientras que en España la situación «es algo más contenida», aunque se aproxima progresivamente al incremento medio de la eurozona.

La firma recomienda una visión realista y prudente del sector, no adelantando test de stress, sino siguiendo de cerca el mercado. En el caso de España, Sociedad de Tasación también ve esencial que se analice el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones, por la peculiaridad de la campana demográfica; el porcentaje de vivienda en propiedad; la antigüedad de los inmuebles; su baja calificación de niveles de eficiencia energética, y «la evidente movilización de riqueza que los activos inmobiliarios van a generar en los próximos 20 años».