La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que engloba a las principales tasadoras del país, cree que los precios de la vivienda crecerán entorno al 4% hasta 2020 y que posteriormente crecerán más «si no pasa nada», según ha señalado durante la presentación del ‘X Observatorio de la Valoración de la AEV’.
En esta línea, la profesora y responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y autora del informe, Paloma Taltavull, ha puesto de relieve que si los tipos de interés crecen, podría haber una reducción de los precios de vivienda a partir del año que viene, por lo que cambiarían estas previsiones.
El estudio pone de relieve que los precios residenciales están mostrando un comportamiento dispar «de nuevo», que oscila entre un crecimiento cercano al 4% nominal en las viviendas usadas, una subida menos intensa en la vivienda nueva y la escasez de crecimiento en la vivienda pública.
Asimismo, la AEV ha señalado que este crecimiento es «asimétrico», por lo que puede ser que algunas regiones pierdan el valor relativo de sus viviendas (como Alicante), frente a otras donde la revalorización es «fuerte» (Baleares, por ejemplo).
Por otro lado, ha hecho hincapié en que «los jóvenes no tienen capacidad para asentar su hogar y su vida» y considera que es «buenísimo» que el empleo joven se esté estabilizando, aunque ha afirmado que es necesario que se cree empleo «permanente y duradero» y que este vaya acompañado de salarios que den capacidad de pago.
Asimismo, cree que el hecho de que la Administración inicie la construcción de viviendas sociales o públicas supone una recuperación de la actividad del mercado y permite que las constructoras tenga una actividad base para poder iniciar promociones privadas. Así, Taltavull ha recordado que la creación de viviendas públicas fue el origen del fuerte crecimiento del ciclo edificador de los años 70, por lo que considera que, «perfectamente», puede ser un incentivo de empuje del mercado.
El alquiler pierde dinamismo
Respecto al alquiler, la AEV ha destacado que este mercado experimentó «fuertes tensiones» durante 2015 y 2017, pero ha señalado que ha perdido dinamismo, «de forma generalizada», en 2018, aunque ha dejado «elevados niveles de precios en las poblaciones, lo que estarían afectando a la accesibilidad residencial local». «Si no aumentamos la oferta, la demanda seguirá tensionando los precios», ha apostillado.
Para la AEV, los precios de alquiler se están ralentizando, porque está habiendo una nueva entrada a la propiedad, pero es posible también que los alquileres se estén tensionando por una falta de accesibilidad. «En el momento en el que no se puede acceder a los alquileres, estos dejan de crecer», ha apuntado Taltavull, tras afirmar que lo que está ocurriendo en el mercado del alquiler «es una combinación de ambas».
La mayoría de los expertos consultados (90%) para la realización del X Observatorio creen que los factores que han provocado la caída de la demanda del alquiler en 2018 son la incapacidad de crecimiento en algunas zonas, tras registrar incrementos cercanos al 20%; la limitación de la capacidad de pago, el menor crecimiento económico del último año y el trasvase de parte de los inquilinos al mercado de la propiedad.
Por otro lado, el estudio pone de relieve que el desajuste entre los salarios y el precio de la vivienda es «la principal limitación del mercado residencial español». Así, el 70% de los encuestados considera que el «insuficiente» flujo de créditos para la nueva construcción y una estructura productiva del sector «muy mermada» tras la crisis forman parte de las principales dificultades del mercado inmobiliario español.
No obstante, consideran que ha habido una mejora en las condiciones de acceso a la vivienda y han destacado que la concesión de hipotecas crece a ritmos del 20% y que el número de créditos concedidos es equivalente al de 1992, «pese a que la remuneración real del trabajo continúa perdiendo capacidad de compra».
Sobre el aumento de tipos de interés, que podría darse en 2020, los expertos analizados creen que provocarían un encarecimiento de la financiación, que podría «disuadir la demanda de hipotecas y consecuentemente la compraventa de viviendas» o incluso que podría provocar una «pérdida de atractivo del mercado inmobiliario».
La secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, ha afirmado que las conclusiones del informe respaldan la idea de que el mercado inmobiliario, «pese a haber experimentado signos evidentes de recuperación», sigue «lastrado por un comportamiento ineficiente de la oferta de obra nueva y por una incapacidad de la demanda de acceder a la propiedad».
