Cinco Días, Javier Bau, 08 de septiembre – El desplome de los mercados inmobiliario e hipotecario ha acarreado profundos cambios en los hábitos en la adquisición de viviendas en España. En los momentos de auge de ambos mercados, cuando se vendían muchas casas y se daban muchas hipotecas, el nexo entre estos dos conceptos parecía algo indisoluble.
Sin embargo, la contracción del mercado causada por la crisis económica, la sequía de crédito y la parálisis del mercado inmobiliario han provocado algo que hace unos años parecería insólito: se compran casas sin hipoteca. Las hipotecas han dejado de ser una condición sine qua non para comprarse una casa. En enero de 2007 dos tercios de las casas necesitaron hipoteca. Ahora, tras 38 meses consecutivos de descenso en el número de hipotecas concedidas, ese nexo entre vivienda e hipoteca se ha dado la vuelta: solo una de cada tres viviendas requiere financiación hipotecaria, según el Consejo General del Notariado.
El foco que han puesto los bancos en reducir su riesgo inmobiliario y la creciente entrada de compadores extranjeros sin apuros de financiación para adquirir una casa explica la caída en la concesión de hipotecas. Los préstamos hipotecarios han retrocedido hasta julio en casi 39.000 millones de euros desde el cierre de 2008, según datos del Banco de España. Y el hecho de que los diferenciales hayan pasado del entorno de los 0,3 puntos sobre el euríbor hasta rondar los tres puntos ha contribuido a que la demanda de crédito se haya hundido.
Así, la comparación actual entre las casas vendidas e hipotecas constituidas dibuja un nuevo escenario en el que vivienda e hipoteca no tienen por qué ir de la mano. Las ventas de casas comenzaron una caída en picado en 2007, por lo que la reducción en las hipotecas se antoja como consecuencia lógica. No obstante, la restricción hipotecaria ha sido mucho más pronunciada que el descenso de la venta de pisos.
Si se echa la vista atrás, hasta enero de 2005, se observa que se constituyeron hipotecas sobre 126.566 viviendas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. De esa cifra hasta las 14.053 hipotecas constituidas en junio de 2013 media una abismal caída del 89 % que refleja la brutal contracción del mercado en España. En cambio, la disminución de venta de viviendas en igual periodo está alrededor del 60 %.
Esta pérdida de peso de las hipotecas no acaba en que cada vez se compren más casas sin necesidad de recurrir a ellas. Su importancia también se reduce por la proporción de la vivienda que financian. Cada vez cubren un porcentaje inferior sobre el valor total del inmueble.
Vacaciones con la casa
La tendencia en los años de bonanza era que el porcentaje de financiación se acercase al valor de tasación de la vivienda. O incluso lo superase. Los comerciales de las sucursales llegaban a aconsejar que se estirara el crédito para pagar los gastos de escritura e impuestos, los muebles, el coche o incluso para irse de vacaciones… Pero esto ha cambiado, y parece que la situación tardará mucho –si es que lo hace– en volver a tiempos pasados. Mientras que en enero de 2007 el promedio de financiación era del 86 %, el pasado abril la media se había reducido 10 puntos porcentuales.
Que la hipoteca financie cada vez menos sobre el valor de tasación es también una causa evidente de la disminución del importe medio de las hipotecas. Pero no es menos determinante la caída libre del precio de la vivienda en los últimos años. La relación entre la causa y el efecto se aprecia en el descenso paralelo de los dos conceptos. Desde inicios de la crisis, en verano de 2007, las casas son un 35 % más baratas, una proporción cercana a la rebaja de un tercio que ha sufrido el importe medio de las hipotecas en ese periodo.
Esta evolución queda recogida en los datos del INE: en enero de 2007 el importe medio de un préstamo hipotecario sobre una vivienda era de 147.332 euros; ahora, conocidos los últimos números oficiales de junio de este
año, la cantidad media es de 97.495 euros. El fin de la fiebre inmobiliaria también ha mitigado el esfuerzo de los españoles para comprarse una casa.
En pleno auge del mercado, en el último trimestre de 2006, la hipoteca absorbía la mitad de los ingresos mensuales de los españoles según la estadística de los Registradores de España. Pero la crisis económica ha cambiado las prioridades y se ha rebajado el gasto mensual en el pago de la vivienda. Las estadísticas del primer trimestre del 2013 sitúan en torno al 30 % la proporción del salario invertida para pagar la hipoteca.
De entrada, 19 años pagando
Después de todos los vaivenes en el mercado de crédito y en el inmobiliario, la tendencia general es reducir el tamaño de la hipoteca y eso se nota en el plazo medio. Lejos quedan los tiempos en los que la hipoteca era una compañera para toda la vida: desde 2007 la duración media de la hipoteca ha caído siete años hasta situarse en 19 años de plazo.
A diferencia de otros factores, el plazo medio no ha sufrido una caída progresiva, sino que ha tenido altibajos. Valga como ejemplo el repunte de 2010, en el que la duración de la hipoteca evolucionó desde los 21 años de media en enero hasta los 24 años tan solo 12 meses después.
Otro elemento novedoso es la creciente importancia de las hipotecas a tipo fijo. Los préstamos a interés variable continúan siendo la opción preferida en la amplia mayoría de los casos, con el euríbor como tipo de referencia elegido en el 82,7 % de los contratos.
Sin embargo, la cantidad de hipotecas que se contratan con un tipo fijo ha evolucionado desde un porcentaje residual en torno al 3 % a una cuota que ronda el 8 % según la última estadística. En cuanto a los intereses, llegaron a tocar techo cerca del 6 % en 2009, pero ahora han vuelto a los niveles de principios de 2007. En resumen, la hipoteca media de hoy en día es aquella que se contrata con un banco al 4,43 % de interés, con un tipo variable, casi siempre el euríbor, y a un plazo de 19 años.
