elconfidencial.com, EC, 19 de abril – La inversión en el mercado inmobiliario español ha cogido velocidad de crucero, especialmente en la ciudad e Barcelona. En los tres primeros meses de 2017, el volumen transaccionado en el mercado de oficinas alcanzó casi 900 millones de euros, una cifra que supone más del doble de la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior y el 30 % de la cifra anual de 2016.

Son datos de la consultora inmobiliaria Savills, que destaca cómo han sido dos megaoperaciones -de más de 100 millones de euros-, las que han impulsado notablemente la inversión, concentrando poco más de un tercio del total. En la segunda semana de enero, Merlin Properties anunció la compra de la Torre Glòries por 142 millones manteniendo su uso original de oficinas. Se trata de una de las operaciones más voluminosas de la Ciudad Condal de los últimos años, solo precedida por los 145 millones que Deka desembolsó en el año 2010 por la antigua sede de Caja Madrid en la Avenida Diagonal. La segunda megaoperación corresponde al portfolio Boston, compuesto por 14 edificios de oficinas del BBVA -ocho en Barcelona, cinco en Madrid y uno en Valencia-, que ha sido traspasado a Oaktree y Freo.

La significativa presencia de activos transaccionados en el mercado de Barcelona -20 de los 35 que han cambiado de manos en el primer trimestre- ha elevado considerablemente su participación en el total nacional, pasando del 20% desde el primer trimestre 2014 al 52 % en el primer trimestre de 2017, y superando a Madrid por primera vez en la serie histórica. El volumen en inversión de oficinas en la Ciudad Condal ha alcanzado casi los 450 millones de euros en el primer trimestre, frente a 40 millones en el mismo periodo del año pasado. Es decir, se ha registrado un incremento de más de 1.000%.

Centrando la atención en Madrid, el mercado de oficinas ha registrado algo más de 400 millones de euros, distribuidos en 13 activos, lo que deja el tamaño medio de operación en torno a 30 millones. A pesar de que la actividad inversora del trimestre se ha centrado en Barcelona, el volumen medio de la capital se mantiene muy por encima, un 40 % sobre el nivel del segundo mercado de España. En la comparativa interanual, el volumen de inversión de la capital ha incrementado un 60 %, pero hay que tener en cuenta que gran parte de las operaciones firmadas entre enero y marzo se habían iniciado a finales de 2016.

Entre las operaciones de Madrid, destaca, por volumen, la venta de la sede de Barclays en Plaza de Colón, adquirido por CBRE Global Investors por más de 55 millones de euros.

Desde Savills destacan cómo «la escasez de activos disponibles en venta queda paliada por el interés en el mercado ‘off market’, tanto por parte de los compradores, evitando procesos muy concurridos, que implican siempre mayor competencia, lo que les permite ser más agresivos en precio, como de los vendedores, que no ven frustradas sus expectativas de valor». En cuanto a rentabilidades, los niveles teóricos para activos Prime-CBD se mantienen en Madrid en 3,25% y 4% en Barcelona.

Buenos datos del logístico en Barcelona

También el mercado logístico ha mostrado importantes síntomas de mejora en ambas ciudades. En los tres primeros meses del año, la demanda logística en Barcelona se ha incrementado en un 38 % respecto a la registrada en el mismo período de 2016, cuando se demandaron 89.968 metros cuadrados. Sin embargo, esta contratación no se ha desarrollado de manera semejante en todas las zonas debido a la escasez de espacios tanto en la corona 1, donde no hay superficie para demandas de más de 10.000 metros cuadrados, como en la corona 2. Según datos de la consultora CBRE, la contratación logística en la Ciudad Condal se ha situado en 125.000 metros cuadrados entre enero y marzo de 2017, mientras que en Madrid ha alcanzado los 130.000 metros cuadrados.

“La escasez de disponibilidad, que se refiere principalmente a naves de grandes dimensiones en las zonas más próximas a la ciudad, ha dado lugar al desarrollo de proyectos “llave en mano”, como los que se están desarrollando en segunda y tercera corona de Barcelona” explica Alberto Larrazábal, director Nacional de Industrial y Logística de CBRE, añadiendo que “el mercado tiende así a nuevos desarrollos mediante esta fórmula que hace necesario prestar nuevos servicios a empresas y operadores logísticos, adoptando las especificaciones constructivas y los inmuebles a sus modelos de negocio”. Así, CBRE ha constatado que los operadores ligados al sector e-commerce, alimentación y distribución han firmado las transacciones más significativas y han realizado las inversiones de más volumen.

En el caso de Madrid, la contratación logística durante el primer trimestre ha sido de 130.000 metros cuadrados, un 13 % menos a la alcanzada en el mismo período de 2016, con 150.000 mestros. «Si bien es cierto que ha habido una cierta reducción en la contratación del mercado de Madrid esta no ha sido significativa y ha sido en términos generales un trimestre positivo ya que se espera que dentro de la escasez de naves logísticas de volumen existentes y en los próximos trimestres se firmen operaciones significativas que vuelvan a poner en números positivos la absorción en Madrid», apuntan desde CBRE.