La vivienda nueva y usada ha cerrado 2021 un 4,3% más cara que hace un año, hasta los 1.470 euros por metro cuadrado, aunque con diferencias entre las comunidades autónomas, según los datos provisionales de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa, publicados este jueves.

Este repunte muestra la recuperación del mercado tras la pandemia y, también, una fuerte mejora, del 22,9%, desde los mínimos de 2015. No obstante, los precios de la vivienda siguen un 28,2% por debajo de los máximos de 2007, antes de la crisis financiera.

El incremento de los precios en las comunidades autónomas ha oscilado este 2021 entre el 2% y el 6%. País Vasco ha liderado el encarecimiento de la vivienda, con precios un 9,4% más altos que hace un año. Galicia se sitúa como la segunda comunidad con mayor variación media en el año, un 6,8%.

Otras han mostrado a lo largo de este año una tendencia de estabilización, como Aragón, donde los precios han subido un 0,9%, Castilla y León, con un 0,1%, o Navarra y La Rioja, aunque en esos casos con caídas del 1,9% y del 1,1%, respectivamente.

Los datos provisionales de Tinsa también confirman «variaciones positivas respecto al momento valle de 2020», durante la pandemia. El mercado se ha recuperado con fuerza en Galicia, Andalucía y Madrid, por encima del 10%, así como en las Islas Baleares y País Vasco, donde la vivienda está un 12% más cara que hace un año.

En comparación con el último trimestre de 2019, antes de la pandemia, los precios de la vivienda terminada han evolucionado con «gran heterogeneidad». Así, el metro cuadrado está un 6% más elevado en las Islas Baleares, País Vasco y Melilla. Por el contrario, los precios se han ajustado un 13,4% en La Rioja, en comparación con los niveles prepandemia, o un 8,4% en Castilla y León, con la misma fecha como referencia.

Respecto a los mínimos de 2015, Madrid ya supera en un 48,2% los precios de ese año, al igual que Cataluña, donde la vivienda está un 33,4% más cara que hace seis años, o Baleares, un 34,7% más. Baleares también es la comunidad que más cerca se encuentra de volver a alcanzar los máximos de 2007, aunque sigue a un 8,2% de distancia.

El precio de la vivienda sube en 39 provincias

A lo largo de este año, el precio de la vivienda nueva y usada ha subido en 39 provincias. Cuenca encabeza el alza de precios, con un fuerte incremento del 17,7%. En Baleares, comprar un casa, nueva o usada, ha resultado en 2021 un 9,3%, de media, más caro que hace un año.

Por el contrario, en Orense los precios han retrocedido un 6,9% en este año, mientras que en Palencia la caída ha sido del 5,9%. También han registrado cifras negativas Cáceres, Navarra, Salamanca, La Rioja, León, Burgos, Valladolid, Soria y Almería.

Aunque en el año los precios solo han subido un 1,8% en Guipúzcoa, esta provincia es la más cara de España, con el precio del metro cuadrado en 2.508 euros. Baleares se aproxima a esa cifra, con 2.504 euros por metro cuadrado. En Madrid, el metro cuadrado se ha situado este año en 2.426 euros; en 2.210 euros en Vizcaya; y en 2.156 euros en Barcelona.

Las provincias más asequibles para comprar vivienda nueva o usada en España son Ciudad Real, con el precio del metro cuadrado en 656 euros, así como Orense y Cáceres, 736 euros por metro cuadrado, en ambos casos.

Por capitales de provincia, la tendencia también ha sido el crecimiento, con alzas superiores al 10% en Cuenca, Bilbao, Vitoria, Ávila, Zamora y La Coruña. Otras 13 han mantenido un escenario más estable, con una variación del 1,5% a lo largo de 2021. Por el contrario, Palencia, Soria, Huesca, Cáceres y Pamplona han experimentado caídas.

San Sebastián, la ciudad más cara de España para comprar vivienda

San Sebastián fue este año en la ciudad más cara de España para comprar una vivienda, según los datos de Tinsa. En 2021, los precios del metro cuadrado se han encarecido un 17,4% interanual y un 9,2% de media en el año en esta ciudad vasca, hasta los 4.088 euros.

Barcelona ocupa el segundo lugar, con el precio medio del metro cuadrado en 3.310 euros. En la variación interanual, esa cifra se sitúa un 4,8% por encima, mientras que de media en el año supone un repunte del 2,9%.

Así, la evolución de los precios de la vivienda en 2021 ha sido más moderada en Barcelona que en Madrid, donde la media anual ha subido un 5,8%, hasta los 3.127 euros por metro cuadrado. En la comparación interanual, la subida es del 10,5%.

Las capitales con los precios más baratos son Lugo, 961 euros por metro cuadrado; Orense, 958 euros por metro cuadrado; y Zamora, 1.023 euros por metro cuadrado.

Fase alcista del ciclo inmobiliario

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, ha explicado que este comportamiento del sector inmobiliario durante el último trimestre de 2021 demuestra una consolidación de «la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia». Por este motivo, Arias no descarta que se esté comenzando una «fase alcista del ciclo inmobiliario».

La pandemia y el confinamiento también han cambiado las preferencias inmobiliarias de los compradores, que buscan viviendas con mayores superficies, según demuestran las tasaciones de Tinsa durante 2021. El interés por la compra ha estado impulsado, a su vez, por el ahorro de los consumidores y un entorno de tipos de interés históricamente bajos.

Además, el activo inmobiliario está ofreciendo mayores rentabilidades que otros productos financieros de riesgo similar, por lo que la compra de vivienda se presenta como una opción de inversión y no solo residencial.

No obstante, Arias ha advertido de que todavía existen factores de riesgo que pueden condicionar el comportamiento del mercado como la aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación. «Pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda», ha precisado.

Al mismo tiempo que crece la demanda, la oferta residencial empieza a mostrar una recuperación «con prudencia» y la cifra de visados emitidos en 2021 recupera el nivel de 2019. Además, la directora del Servicio de Estudios de Tinsa ha adelantado que las tensiones ocasionadas por el encarecimiento de los materiales se irán diluyendo «con la normalización de las cadenas de suministros».

Un 20,9% de los ingresos para el primer año de hipoteca

Para afrontar el primer año de hipoteca, los españoles se ven obligados a destinar un 20,9% de sus ingresos familiares. La hipoteca media se ha situado este año en 136.622 euros, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, lo que supone un desembolso medio mensual de 598 euros.

Sin embargo, el esfuerzo financiero varía según la zona geográfica. Málaga y Baleares son, según el INE, las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado, por encima de 27%. En el lado opuesto, el esfuerzo financiero de las familias de Ávila, Lugo o La Rioja, quedaría por debajo del 15,5%.

Madrid y Barcelona también superan la media nacional de esfuerzo financiero. En la capital, esa tasa es del 21,9%, mientras que en la Ciudad Condal asciende al 24%.

La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en Baleares (883 euros), seguida de Madrid (800 euros) y Barcelona (759 euros).